Cuando me mudé a Amsterdam, me sentí increíblemente afortunado de encontrar un subarrendado ilegal de seis meses 15 minutos en bicicleta desde el centro, asegurado a través de un amigo de un amigo. El costo era de € 1,000 al mes, una ganga según los estándares del mercado, pero aún más del doble de lo que mi vecino de abajo, Henrika, pagó bajo el contrato de vivienda social de toda la vida que había obtenido cuatro décadas antes.
En los años intermedios, Amsterdam había cambiado de un pináculo de inclusión y política de vivienda progresiva a uno de los mercados más inasequibles de Europa. En el último año, los precios holandeses de la vivienda han aumentado en más del 10%, la falta de vivienda ha aumentado en más del 20%y los alquileres en el sector de alquiler privado han aumentado en más del 7%.
Las divisiones en el sistema de alquiler de Amsterdam nunca han sido más marcas. Los extraños, principalmente jóvenes, recién llegados y personas más bajas, se ven obligados cada vez más a un mercado de alquiler inseguro e excesivo para acceder a la ciudad. Mientras tanto, los expertos, típicamente residentes mayores que aseguraron casas asequibles en mejores condiciones, tienen estabilidad asegurada y un lugar para envejecer. Pero no son los villanos en esta historia, solo un recordatorio de cuán rápido ha cambiado la política de vivienda. Entonces, ¿cómo llegó a ser este sistema de dos niveles?
En los últimos 40 años, la dirección general de las políticas de vivienda de Amsterdam ha cambiado, de priorizar viviendas sociales a privadas. Ha habido una inversión insuficiente en viviendas asequibles para grupos de bajos ingresos y un cambio deliberado hacia viviendas basadas en el mercado dirigidas hacia el rico. La mayor agenda política e ideológica detrás de este cambio fue transformar gradualmente la capital de una ciudad de trabajadores relativamente pobre a una ciudad más rica para las clases medias.
Fomentar la propiedad de la vivienda fue una estrategia para invitar a los residentes más ricos. E históricamente bajas tasas de interés, fácil acceso a las deducciones de impuestos de crédito y hipotecas que ofrecen incentivos claros para comprar significaban que la propiedad de la vivienda solía ser un objetivo alcanzable para muchas personas holandesas. Sin embargo, con los precios promedio de propiedades en Amsterdam más allá de lo que incluso los profesionales educados podrían permitirse, los esfuerzos para atraer y acomodar a las clases medias han cambiado de la propiedad de la vivienda hacia una transformación del sector de alquiler.
Alrededor del 70% de la población de la ciudad, pero el sector de la vivienda social, donde los alquileres se limitan a € 900 al mes, se han reducido constantemente. Social Housing representó casi el 60% de las viviendas de alquiler de la ciudad a fines de la década de 1980, con la mayoría de las nuevas construcciones destinadas a este segmento. Sin embargo, décadas de liquidaciones, demoliciones y límites en nuevas construcciones han reducido el suministro de viviendas sociales en un tercio desde este punto. Ahora, muchos gobiernos locales están luchando por cumplir con el objetivo de vivienda social del 30% en nuevos proyectos de vivienda, donde la mayoría de las nuevas construcciones están dirigidas a residentes de mayores ingresos.
Gráfico que muestra cómo los precios de alquiler varían en Europa
Anteriormente, la vivienda social en los Países Bajos estaba disponible para los hogares de bajos y medianos ingresos, impulsadas por valores socialdemocráticos de inclusión y cohesión social. El acceso se ha restringido gradualmente a los ingresos más bajos, e incluso aquellos que califican enfrentan largas listas de espera, más de una década en áreas de alta demanda como Amsterdam. Esto contrasta marcadamente con el pasado. Los jóvenes Amsterdammers podrían registrarse para viviendas sociales a los 18 años y esperar asegurar un hogar permanente en unos pocos años, un lujo que parece inimaginable para los recién llegados de hoy que buscan viviendas asequibles en la ciudad.
Con la vivienda social y la propiedad de la vivienda fuera del alcance, el gobierno holandés recurrió al mercado para abordar la escasez. El sector de alquiler privado se ha más que triplicado en Amsterdam en las últimas dos décadas. Una estrategia clave de expansión fue aflojar la regulación: los arrendamientos a corto plazo reemplazaron los contratos de alquiler de por vida, y los precios de los precios se eliminaron en una parte creciente de las propiedades. Con el sector cada vez más atractivo para los inversores, todo, desde propietarios a pequeña escala, fideicomisos de inversión inmobiliarios y grandes empresas como Blackstone, comenzaron a buscar en el mercado de alquiler privado de Amsterdam como un lugar para estacionar su efectivo. Ahora, una cuarta parte de las propiedades en las principales ciudades holandesas son propiedad de inversores. Entre 2007 y 2020, se estima que se llevaron a cabo € 23 mil millones en transacciones inmobiliarias de alquiler por inversores institucionales en Amsterdam. Esto lo convierte en uno de los mercados de inversión institucionales más populares de Europa, que está solo por debajo de Londres.
Con las crecientes preocupaciones sobre la crisis de viviendas cada vez mayor, ha habido intentos recientes de calmar el sector de alquiler y frenar las compras de los inversores. Las medidas, como limitar los contratos de alquiler a corto plazo y restringir los alquileres en hogares bajo un cierto valor, han tenido cierto éxito al pedir a algunos inversores a vender. Si bien esto puede liberar propiedades para residentes de bajos ingresos y compradores por primera vez, aún no se ha visto hasta qué punto llegarán a abordar los precios de la vivienda y el aumento de los costos de alquiler continuamente.
Las habitaciones individuales en casas compartidas frecuentemente obtienen € 1,000 al mes, y gastar la mitad de un ingreso en el alquiler ya no es inusual. No es sorprendente que las historias de jóvenes no puedan mudarse de la casa de los padres, compartir hasta los 30 años o posponer la graduación para mantener su vivienda estudiantil se ha vuelto común. Para aquellos que no pueden encontrar un hogar asequible, la política de vivienda no se trata solo de economía, da forma a toda su vida. Parece la independencia, elimina la estabilidad y pone futuros en espera.
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También hay implicaciones políticas de la crisis de vivienda. Los partidos de derecha han movilizado la insatisfacción masiva con la vivienda para empujar sentimientos racistas y anti-migración. Esto se vio claramente durante el período previo a las elecciones de noviembre de 2023, lo que resultó en la primera victoria de extrema derecha en la historia reciente. Geert Wilders, líder del Partido Anti-Islam Freedom, culpó a los migrantes laboristas, los solicitantes de asilo y los estudiantes extranjeros por monopolizar la oferta de viviendas y aumentar los precios.
Durante mi subarrendamiento de seis meses, pasé muchas noches escuchando los cuentos de Henrika de Amsterdam en el pasado. Sus historias me dejaron preguntándome cómo las personas podrían continuar construyendo una vida en la ciudad sin riqueza o privilegio, como lo había hecho. Me dejaron cuestionando el futuro de la ciudad, y si seguiría siendo un lugar de creatividad, apertura y diversidad si continuaba haciendo la transición a un patio de recreo para los ricos. Principalmente, me dejaron dudando de si la reciente ola de regulaciones de vivienda sería suficiente para deshacer una crisis de vivienda décadas en desarrollo, o si han llegado demasiado poco, demasiado tarde.
