Revisión del mercado de propiedades de alquiler 2025
¿Qué ha significado realmente el año 2025 para los propietarios del Reino Unido y hacia dónde nos dirigimos?
Tom Entwistle analiza los cambios en 2025 y especula hacia dónde se dirigen.
Un sector en un punto de inflexión
El mercado inmobiliario de alquiler del Reino Unido rara vez se ha detenido año tras año. Los sucesivos gobiernos han estado “modificando” constantemente el sistema durante años, pero 2025 será recordado como un año en el que finalmente llegó el cambio radical largamente amenazado y en el que convergieron múltiples presiones.
Tanto los propietarios residenciales como comerciales se han enfrentado a un nuevo gobierno, nuevas políticas y 12 meses difíciles. Han tenido que navegar por una combinación de reformas políticas, ajuste fiscal, expansión regulatoria y un contexto económico obstinadamente desfavorable.
Para los propietarios de pequeña y mediana escala en particular, esto no se siente como una serie de cambios pequeños y aislados, sino más bien como un conjunto completo, una dirección clara de viaje: mayores obligaciones de cumplimiento, menor control sobre sus propios activos, costos crecientes y márgenes de ganancia cada vez más reducidos; la mayor parte de esto se justifica políticamente en nombre de la protección y la “justicia” de los inquilinos.
Este artículo pretende revisar los acontecimientos clave en los mercados de alquiler residencial y comercial del Reino Unido durante el año pasado. La atención se centra en las condiciones del mercado, la reforma legal y de arrendamiento, los impuestos y los factores políticos. Fundamentalmente, resalta lo que esto significa para los propietarios que no son ni inversores institucionales ni comerciantes especulativos, sino simplemente propietarios responsables a largo plazo que trabajan para proporcionar alojamiento de alquiler de buena calidad.
Primero, algunas estadísticas.
Según la última Encuesta del mercado inmobiliario inglés (2024-2025), el tamaño del sector privado de alquiler se ha mantenido estable en todas las regiones en casi el 20 por ciento. No ha habido cambios significativos en el número de viviendas del sector privado de alquiler, aunque la combinación de estructuras de propiedad está cambiando y la proporción de hogares que alquilan en Londres ha disminuido ligeramente.
En todas las tenencias, los hogares (propietarios ocupantes e inquilinos, respectivamente) informaron costos de hipoteca y alquiler sustancialmente más altos en comparación con hace cinco años, mientras que los niveles de satisfacción han caído en todas las tenencias desde 2019-20. En 2024-25, los propietarios-ocupantes tenían más probabilidades de declarar estar satisfechos con su alojamiento (94 por ciento) que los inquilinos privados (81 por ciento), pero los niveles más bajos de satisfacción reportados se dieron en los hogares de alquiler social (75 por ciento).
En 2024-25, el sector privado de alquiler representó 4,7 millones o el 19 por ciento de los hogares. En comparación, a lo largo de los años 1980 y 1990, la proporción de hogares privados alquilados se mantuvo relativamente estable, entre el 9 y el 11 por ciento. Si bien el sector ha duplicado su tamaño desde principios de la década de 2000, la tasa se ha mantenido en torno al 19 por ciento o el 20 por ciento desde 2013-14.
Inglaterra tiene entre 2,3 y 2,8 millones de propietarios privados (dependiendo de la fuente en la que usted crea)
La English Private Landlord Survey (EPLS) muestra que hay aproximadamente 4,2 millones de depósitos vivos registrados en uno de los tres esquemas de Protección de Depósitos de Arrendamiento (TDP) respaldados por el gobierno que operan en Inglaterra, con alrededor de 1,3 millones de estos depósitos (30%) registrados directamente por los propietarios, lo que representa aproximadamente 513.000 propietarios. Los depósitos restantes fueron registrados por agentes que actuaban en nombre de los propietarios.
Casi la mitad de los propietarios poseen una sola propiedad
Poco menos de la mitad de todos los propietarios poseían una propiedad de alquiler, aunque casi la mitad de los arrendamientos eran propiedad de propietarios con cinco o más propiedades. El 45% de los propietarios poseía una sola propiedad en alquiler, lo que representa el 21% de los alquileres. Otro 38% poseía entre dos y cuatro propiedades en alquiler, lo que representa el 30% de los arrendamientos. El 17% de los propietarios poseía cinco o más propiedades cada uno, lo que representa el 49% de los arrendamientos. La proporción de propietarias (50%) ha aumentado desde 2021 (44%). Sin embargo, los propietarios con cinco o más propiedades tenían más probabilidades de ser hombres (63%).
Dos quintas partes de los alquileres son de propiedad absoluta
Alrededor de tres de cada cinco propietarios tenían algún tipo de préstamo en al menos una de sus propiedades. Mientras que el 41% de los propietarios no tenían préstamos sobre ninguna de sus propiedades. El 30% de los propietarios tenían préstamos sobre una sola propiedad y otro 30% tenía préstamos sobre más de una propiedad. Los propietarios con préstamos comúnmente pagaban intereses a una tasa fija (69%), un 16% pagaba intereses a una tasa flexible y un 15% pagaba una combinación de ambos.
La mayoría de los arrendamientos (81%) estaban representados por propietarios individuales, las empresas representaban el 15% de los arrendamientos y los que alquilaban ambos representaban el 3%. La división entre propietarios individuales y empresas fue similar en 2018 y 2021. En 2018, el 94% de los propietarios (que representan el 83% de los arrendamientos) eran propietarios individuales.
Mientras que la duración de los arrendamientos aumenta, la tenencia de los propietarios disminuye
Si bien la duración promedio de los inquilinos en el sector privado de alquiler (PRS) fue de alrededor de 4,0 a 4,3 años en 2023-24, los análisis sitúan la duración típica de los arrendamientos en alrededor de 4,3 a 4,6 años en los últimos años, en comparación con alrededor de 3,7 a 3,8 años hace una década.
Estas cifras describen el comportamiento de los inquilinos, no los patrones de tenencia o salida de los propietarios. Sin embargo, sí indican que la rotación de inquilinos se ha reducido con el tiempo, lo que puede afectar indirectamente las decisiones de los propietarios sobre mantener o vender una propiedad, porque los arrendamientos más prolongados reducen la rotación y un menor número de propiedades disponibles pueden influir en la liquidez del mercado.
Las tendencias de salida de los propietarios indican una menor participación en el mercado prevista o real. Aunque la tenencia promedio como propietario no se informa directamente y la estadística no está fácilmente disponible, la investigación de la industria señala que los pequeños propietarios abandonan el sector en cantidades significativas, lo que sugiere una participación promedio más corta para algunas cohortes:
Los datos de los corredores y los informes personalizados de la industria sugieren que decenas de miles de propietarios de viviendas de alquiler han abandonado el mercado en un corto período (por ejemplo, 65.000 lo hicieron en 2023-24 y se espera que hasta 93.000 más lo hagan en 2025). Una proporción desproporcionada de ellos son pequeños propietarios con una o dos propiedades.
Las encuestas realizadas por prestamistas muestran que algunos propietarios tienen la intención de mantener las propiedades en el corto plazo (por ejemplo, el 58 por ciento planea conservar las propiedades durante los próximos 12 meses), pero esto deja a una minoría significativa planeando vender o reducir la escala, especialmente entre las carteras pequeñas.
Interpretando esto: muchos pequeños propietarios están dando señales de un compromiso futuro mucho más corto que lo que históricamente podrían haber hecho cohortes más antiguas, debido a presiones regulatorias y fiscales.
Cambiar las estructuras de propiedad
La dirección que sigue aquí parece sugerir salidas graduales y contracción de la cartera de los pequeños propietarios: una reducción neta en el número de pequeños propietarios. También hay menos nuevos participantes, y las nuevas autorizaciones de hipotecas para comprar para alquilar se redujeron aproximadamente a la mitad en un corto lapso, lo que indica que están ingresando al mercado menos nuevos propietarios de pequeña escala.
Sin embargo, otros propietarios están ampliando, comprando y consolidando carteras existentes.
Los inquilinos que se quedan más tiempo ofrecen estabilidad, pero sin estabilidad en el mercado de propietarios. No se ha traducido en la retención de propietarios a pequeña escala; Los dos fenómenos se mueven en direcciones opuestas. Los inquilinos quieren quedarse más tiempo; Los propietarios están operando en un entorno más desafiante.
Mercado de alquiler residencial: fuerte demanda, oferta frágil
A pesar de las frecuentes afirmaciones de que el mercado de alquiler se está enfriando, la demanda de viviendas de alquiler en el Reino Unido sigue siendo resistente. El crecimiento demográfico, la migración neta, el retraso en la propiedad de la vivienda y las limitaciones de asequibilidad siguen empujando a los hogares hacia el sector privado de alquiler (PRS).
Fuerzas compensatorias: los inquilinos enfrentan alquileres más altos y opciones más limitadas, mientras que los propietarios enfrentan costos crecientes, menor productividad y mayores presiones regulatorias. Este no es un equilibrio saludable en el mercado, lo que está provocando una oferta limitada.
El suministro sigue escaseando
Ahora hay amplia evidencia de que la oferta de viviendas de alquiler privado está bajo presión. Los pequeños propietarios, en particular los que tienen entre una y cinco propiedades, siguen vendiendo o racionalizando sus carteras. Las razones se explican bien anteriormente: costos hipotecarios, cambios impositivos, nuevos requisitos de eficiencia energética y nuevos desafíos regulatorios.
Si bien la demanda general de alquiler sigue siendo fuerte, la pérdida de stock de gama baja ha sido especialmente aguda. La ironía es cruda: las reformas destinadas a proteger a los inquilinos están contribuyendo a la escasez que hace que el mercado sea más duro para ellos.
El crecimiento del precio del alquiler se está moderando, pero no se está revirtiendo
La inflación de los alquileres se ha desacelerado durante el año en curso, pero eso no debe confundirse con una mejora de la asequibilidad de los inquilinos. El crecimiento de los salarios no ha alcanzado los aumentos de los alquileres posteriores a la pandemia y el desempleo está aumentando. Muchos hogares simplemente están absorbiendo costos más altos reduciendo el gasto en otras áreas.
Para los propietarios, un crecimiento más lento de los alquileres no ayuda a la rentabilidad y coincide con un aumento de los costos de cumplimiento y mantenimiento, lo que deja los rendimientos de los ingresos netos bajo presión.
La Ley de Derechos de los Inquilinos: cambio estructural, no retoques
La abolición de la Sección 21 y los términos fijos (a partir de mayo de 2026) son el avance legal más importante del año con la aprobación de la Ley de Derechos de los Inquilinos. Esta no es una reforma incremental; es un cambio fundamental que altera la relación propietario-inquilino.
La abolición de los desalojos “sin culpa” de la Sección 21 y los arrendamientos de corta duración garantizados elimina una herramienta central de gestión de riesgos en la que los propietarios han confiado durante más de 40 años. En su lugar viene la Sección 8 por defecto, un proceso legal contradictorio para los nuevos arrendamientos periódicos, en el que la posesión sólo es posible mediante el uso de ciertos motivos prescritos.
Sin duda, el proceso crea más seguridad para los inquilinos, pero transfiere un riesgo considerable a los propietarios, en particular a los propietarios más pequeños con recursos financieros limitados.
El gobierno ha hecho hincapié repetidamente en el fortalecimiento de los terrenos de posesión para los propietarios que necesitan vender o recuperar la posesión. Pero la eficacia de estos motivos depende enteramente de la capacidad de los tribunales y de la velocidad de ejecución, dos aspectos que siguen siendo muy problemáticos.
Para los pequeños propietarios, el nuevo régimen no es una cuestión de ideología, sino de una mayor exposición al riesgo. Un solo inquilino que no paga, o una disputa prolongada, pueden generar pérdidas muy rápidamente, con riesgo de recuperación si no se pueden mantener los pagos de la hipoteca.
¿Controles de alquiler con otro nombre?
La ley restringe los aumentos de alquiler a una vez por año y los vincula a la evidencia del mercado, y los inquilinos pueden impugnar los aumentos a través de los tribunales a voluntad y de forma gratuita. Si bien aparentemente no es control de alquileres, la dirección es clara y muchos expertos de la industria lo han etiquetado como “control de alquileres con otro nombre”. Esto será más importante para los propietarios con costos de endeudamiento, aquellos propietarios con propiedades más antiguas que necesitan mejoras o con costos de mantenimiento más altos. Y con el costo cada vez mayor de los materiales de construcción y las reparaciones, dependen de aumentos incrementales de los alquileres para financiar el cumplimiento y las reparaciones.
El costo oculto del cumplimiento y la aplicación
Las autoridades locales ahora cuentan con herramientas de aplicación de la ley más sólidas (si cuentan con los recursos para usarlas según lo previsto), incluidas sanciones civiles más altas y poderes de investigación ampliados. Las infracciones graves pueden acarrear multas de hasta 40.000 libras esterlinas.
Si bien los propietarios deshonestos sin duda merecen atención, la aplicación de la ley rara vez distingue claramente entre los propietarios deshonestos y los propietarios responsables. Los pequeños propietarios sin conocimientos especializados ni apoyo legal están desproporcionadamente expuestos.
La profesionalización del sector es el mensaje constante del gobierno. Ya no se debe tolerar el amateurismo: el mantenimiento de registros, las licencias, el manejo de depósitos, el cumplimiento energético y la comunicación con los inquilinos son características integrales de la nueva Ley destinada a hacer cumplir estrictamente los estándares profesionales.
El resultado es que el tiempo y los costes de gestión de propietarios, agentes y asesores aumentarán considerablemente.
Aumentar los impuestos: aumentar la presión, eliminar incentivos
Los aumentos de impuestos y las cargas de presentación de informes continúan reduciendo las ganancias. La implementación gradual de Making Tax Digital para el impuesto sobre la renta requerirá que muchos propietarios presenten informes trimestrales, lo que aumentará la carga administrativa. Como el alquiler de propiedades es una inversión, no un negocio comercial según HMRC, a diferencia de las empresas de otros sectores, los propietarios no reciben incentivos compensatorios por reinversión, mejora o riesgo.
Los mayores recargos del impuesto de timbre sobre propiedades adicionales han elevado el costo de entrada, desalentando la nueva oferta, y el 2 por ciento adicional del presupuesto de otoño de 2025 sobre el impuesto sobre la renta degrada aún más la rentabilidad.
Para los propietarios familiares, como ocurre con otras empresas, las nuevas normas del impuesto a la herencia crean un problema estructural. Y a diferencia de los negocios comerciales, la mayoría de las carteras de alquiler, ya sean personales o dentro de una sociedad limitada, no atraen alivios significativos. Combinado con los cambios en la ley de arrendamiento que complican el momento de las ventas, todo esto crea riesgos genuinos de planificación fiscal a largo plazo.
La eficiencia energética, un problema inminente para algunos
Los estándares mínimos de EPC se retrasaron políticamente, pero de ninguna manera se abandonaron. Sigue existiendo la expectativa de que se exigirá a los propietarios que mejoren sus propiedades, a menudo con un costo significativo para ellos mismos y con un apoyo limitado en forma de subvenciones.
Una vez más, la presión recae principalmente sobre los propietarios más pequeños con propiedades más antiguas que enfrentan las peores condiciones económicas: altos gastos de capital, recuperación incierta a través del alquiler y plazos regulatorios que ignoran las realidades del mercado local.
Mercado de alquiler comercial: desigual y frágil
La divergencia es la tendencia predominante. El desempeño de las propiedades comerciales sigue siendo desigual: los almacenes logísticos y los activos industriales muestran resiliencia, mientras que las oficinas minoristas y secundarias continúan teniendo problemas. Para los pequeños propietarios comerciales, que a menudo poseen un puñado de unidades locales, el riesgo de desocupación y la insolvencia de los inquilinos son amenazas persistentes. Las vacantes, para los propietarios comerciales, convierten rápidamente un activo en un pasivo y las tarifas comerciales, los seguros, los servicios públicos y los costos de seguridad recaen sobre el propietario.
Las tarifas comerciales siguen teniendo un efecto distorsionador en el mercado comercial. Los alivios existen pero son complejos, temporales y cambian según cada presupuesto. Casos recientes ponen de relieve cuán agresivamente las autoridades persiguen las tasas de atrasos adeudados por inquilinos o propietarios. Una vez más, la escala importa porque los grandes propietarios pueden absorber los shocks financieros; los más pequeños los sienten inmediatamente.
El presupuesto de otoño de 2025 se centró más en los propietarios residenciales, pero los impactos comerciales clave incluyen posibles prohibiciones de revisiones de alquiler únicamente al alza (UORR) a través del proyecto de ley de devolución y reducción de las tarifas comerciales. La prohibición de las UORR creará otra influencia distorsionadora del mercado inmobiliario comercial.
Política: la narrativa se ha endurecido
Los sucesivos gobiernos no han apoyado a los terratenientes con las políticas que han surgido, pero bajo el régimen actual parecería que los terratenientes son un objetivo político particular. El sector se presenta cada vez más como extractivo en lugar de esencial, a pesar de proporcionar viviendas a millones de personas que no pueden acceder a la propiedad o a viviendas sociales.
Es poco probable que se produzca una reversión; No hay ningún movimiento político serio en el horizonte que defienda la desregulación del sector o una reforma fiscal a favor de los propietarios. La dirección, al parecer, es firmemente hacia una mayor protección de los inquilinos, una mayor aplicación de la ley y normas más estrictas, independientemente de las consecuencias para la oferta.
Frente a este entorno operativo, los propietarios deben tomar decisiones: deben decidir si (1) consolidarse en activos de mayor calidad, (2) profesionalizar la gestión, (3) reestructurar la propiedad, o (4) hacer las tres cosas, o (5) reducir o salir del sector.
La tendencia probable
El resultado probable es menos propietarios, carteras más grandes y una mayor presencia institucional en el sector de construcción para alquiler. Queda por ver si esto beneficia a los inquilinos a largo plazo. Los pequeños propietarios responsables (con diferencia la mayoría) tradicionalmente han ofrecido un buen servicio y un alojamiento de calidad y bien gestionado, al tiempo que han obtenido altos niveles de satisfacción de los inquilinos. No es probable que esto se transfiera bien a las operaciones a gran escala.
Conclusión: un panorama cambiado, no un ciclo temporal
2025 no fue sólo otro año difícil para los propietarios, sino que marcó un cambio estructural. La reforma legal, la política fiscal y la intención política están ahora alineadas de manera que se prioriza la seguridad de los inquilinos sobre la flexibilidad de los propietarios.
Para los propietarios de pequeña y mediana escala, el mensaje es contundente: éste es un entorno más regulado, más riesgoso y menos indulgente. Los que se queden tendrán que operar con la mentalidad de empresas reguladas, no de inversores ocasionales.
Está lejos de ser seguro que esto mejore en última instancia los resultados en materia de vivienda. Lo que es seguro es que el sector privado de alquiler de la próxima década será muy diferente del que construyó gran parte del sector privado de alquiler actual.
Fuentes
