Los expertos han advertido que la actitud del gobierno victoriano hacia los propietarios y la economía débil del estado es disuadir a los melburnianos de invertir en su propia ciudad.
Y la nueva investigación de Proptrack muestra que los alquileres semanales medianos han disminuido o se han mantenido estables en más de 30 suburbios de Melbourne en los 12 meses hasta febrero, lo que significa que los inversores podrían estar perdiendo dinero en estas áreas.
Caulfield Houses lideró el cargo con alquileres semanales promedio que cayeron de $ 975 a $ 875, lo que equivale a una caída del 10.3 por ciento, o una pérdida de $ 100 por semana.
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Los alquileres de la casa mediana en Kew East, McKinnon, Aberfeldie, West Melbourne, North Melbourne, Cremorne y Middle Park disminuyeron entre $ 20 y $ 60 por semana, con el alquiler promedio de las unidades de Mooroolbark disminuyendo $ 45 por semana.
El jefe de investigación de Propertyology, Simon Pressley, dijo que la cantidad total de propiedades victorianas disponibles se redujo por una cantidad preocupante.
Las cifras de la firma nacional de asesoramiento de inversión y la Agencia de Compradores muestran que el grupo de alquiler privado del estado tenía 706,892 residencias en 2022, en comparación con 658,106 residencias en 2024. Esa es una pérdida de más de 48,700 hogares en dos años.
«Muchos ex propietarios se hundieron de una legislación e impuestos de alquiler onerosas, por lo que vendieron en los últimos años», dijo Pressley.
En los últimos seis años, el gobierno victoriano ha reformado las leyes para dar a los inquilinos más protecciones, implementando más de 130 cambios de legislación en el proceso.
Además, el gobierno de primer ministro Jacinta Allan introdujo mayores impuestos a la tierra en propiedades o propiedades secundarias por valor de $ 50,000 o más.
«Los residentes locales de Melbourne siguen siendo reacios a invertir», dijo Pressley.
«La débil economía victoriana combinada con las actitudes del gobierno hacia los inversores ha desalentado la participación».
La actividad del comprador de la primera casa se ha solidificado, lo que significa que muchos ya no necesitan acomodación de alquiler, y la evidencia anecdótica sugiere que los inversores interestatales muestran interés en Melbourne sobre el supuesto de que será una «ganga».
«En relación con el resto de Australia, es probable que el mercado inmobiliario de Melbourne continúe teniendo un rendimiento inferior», dijo Pressley.
«Desafortunadamente, la deuda del gobierno estatal muy alta, el ambiente fiscal alto, la tubería de los principales proyectos y la economía local suave no son buenos ingredientes».
Agregó que era importante para cualquiera que pensara en invertir en un suburbio particular de la investigación por qué sus alquileres medianas podrían haber caído o aumentado en los últimos años.
Si bien los alquileres bajos podrían ser una señal positiva de que muchos compradores de la primera casa han dejado raíces en el área, también podría significar que muchos inquilinos se han ido.
El director de la junta de los inversores de propiedades de Australia y el director gerente de fundación y fundación de riqueza, Ben Kingsley, dijo que cinco factores clave afectaron los altibajos del mercado de alquiler: el movimiento de la población, los inquilinos que pasan a comprar sus propios hogares, números promedio de los hogares que crecen o se reducen (como las acciones), el suministro de la nueva alojamiento y el suministro de alojamiento existente.
«En cualquier lugar donde están bajando los alquileres indicaban un posible exceso de oferta de alquileres en esa área», dijo Kingsley.
Además de un «parche morado» de inquilinos de Melbourne que se gradúan recientemente en la propiedad de vivienda, la introducción del gobierno australiano de un límite que limita a los nuevos estudiantes internacionales que comienzan la universidad en la nación durante 2025 también afectaría alquileres.
Kingsley dijo que esto se aplicaría especialmente a las áreas donde los estudiantes tradicionalmente vivían, en suburbios cercanos a universidades y el CBD de Melbourne.
Sin embargo, los profesionales de la inversión inmobiliaria de los miembros de la Junta de Australia y el defensor de los compradores, Cate Bakos, dijeron que los inversores interestatales estaban actualmente interesados en las propiedades victorianas.
«Estamos obteniendo muchas personas interestatales que desean comprar casas a precios más bajos, hay mucha actividad en el exterior y oeste de Melbourne», dijo Bakos.
Sin embargo, la Sra. Bakos dijo que no había observado alquileres cayendo en los suburbios de Melbourne, sino que notó que las rentas de los suburbios individuales habían crecido o estabilizado durante los últimos seis meses.
Melbourne Rich Lister y el comprador regular El comprador de bloque Danny Wallis está haciendo movimientos para descargar su cartera de casas de inversión en todo el estado.
«No invertiría en Victoria, en plena parada», dijo.
Wallis describió la decisión del gobierno este mes de introducir un nuevo impuesto a la propiedad para reemplazar el impuesto de propiedad de los servicios contra incendios, como «simplemente ridículo».
Según la legislación introducida en el Parlamento, un Fondo de Servicios de Emergencia y Voluntarios ampliados cobraría a los propietarios una suma más alta que los propietarios-ocupantes, en un esfuerzo por recaudar más de $ 2 mil millones para financiar los servicios de emergencia de Victoria.
Si se aprueba el proyecto de ley, el aumento de los impuestos entraría en vigencia el 1 de julio.
Wallis también criticó la política gubernamental de que penaliza financieramente a los inversores por dejar una casa vacante, incluso si no cumple con los niveles básicos de vida, como se requiere en la ley, por razones como las preocupaciones patrimoniales que afectan las renovaciones.
Donde los alquileres semanales se han caído o se han quedado en los últimos 12 meses (hasta febrero de 2025) Casas de Caulfield
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 975
Media alquiler semanal de febrero 2025: $ 875
Disminución: $ 100 por semana
Kew East Houses
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 950
Media alquiler semanal de febrero 2025: $ 890
Disminución: $ 60 por semana
Casas de McKinnon
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 990
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 930
Disminución: $ 60 por semana
Aberfeldie casas
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 750
Media alquiler semanal de febrero de 2025: $ 720
Disminución: $ 30 por semana
Casas West Melbourne
Media alquiler semanal de febrero de 2024: $ 723
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 700
Disminución: $ 23 por semana
Casas de eltham
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 690
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 670
Disminución: $ 20 por semana
Casas de North Melbourne
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 740
Media alquiler semanal de febrero de 2025: $ 720
Disminución: $ 20 por semana
Casas de Cremorne
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 800
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 780
Disminución: $ 20 por semana
Casas de parque intermedia
Media alquiler semanal de febrero 2024: $ 970
Media alquiler semanal de febrero 2025: $ 950
Disminución: $ 20 por semana
Unidades de Moroolbar
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 540
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 495
Disminución: $ 45 por semana
Unidades de South Kingsville
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 438
Media alquiler semanal de febrero 2025: $ 425
Disminución: $ 13 por semana
Templestowe unidades inferiores
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 650
Medio alquiler semanal de febrero 2025: $ 640
Disminución: $ 10 por semana
Unidades de Ivanhoe East
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 553
Media alquiler semanal de febrero de 2025: $ 545
Disminución: $ 8 por semana
Unidades de ashwood
Medio alquiler semanal de febrero 2024: $ 635
Media alquiler semanal de febrero 2025: $ 630
Disminución: $ 5 por semana
Los suburbios donde los alquileres se han mantenido planos durante los 12 meses para casas o unidades (incluidos apartamentos): Sandringham, Docklands, Brunswick, Flemington, Templestowe Lower, Windsor, Springvale South, McCrae, Hampton Park, Newport, Abbotsford, Coburg North, South South, Hampton East, Canterbury, Elsternwick, Sorrentom.
Fuente: Proptrack
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