Recientemente hemos desarrollado una calculadora diseñada para estimar el costo de oportunidad de obtener una hipoteca. Esta herramienta permite a los usuarios explorar escenarios de tasas de interés, valores de las viviendas y rendimientos potenciales de inversiones alternativas. Desarrollamos la mecánica de esta calculadora con fines de investigación y después de mejorar el diseño de su interfaz con la herramienta Base44 AI, decidimos ponerla a disposición del público. Mientras trabajábamos en nuestros hallazgos, que implicaban probar propiedades utilizando muestras representativas de todo Estados Unidos, descubrimos que, en muchos escenarios, particularmente en la parte occidental del país, las personas hipotéticas que alquilan e invierten sus ahorros podrían lograr un patrimonio neto significativamente mayor que los propietarios de viviendas.
Esto plantea un debate importante sobre la naturaleza del “sueño americano”, que a menudo se ha asociado con la propiedad de vivienda y sus implicaciones para la política de vivienda. El énfasis en comprar una casa probablemente haya contribuido a una idea errónea generalizada de que ser propietario de una casa es la “mejor” inversión en comparación con el alquiler. Ciertamente, ser propietario de una vivienda puede ser ventajoso, especialmente cuando las tasas de interés son bajas, los precios de las viviendas son razonables y los rendimientos del mercado de valores son bajos o modestos. Los factores emocionales y conductuales también influyen. Para algunas personas, una hipoteca actúa como una fuerza motivadora, alentando a personas que de otro modo no invertirían a comprometerse a generar riqueza a través de la propiedad de una vivienda. Sin embargo, para otros, su casa representa su mayor inversión, principalmente porque es la única inversión que hacen y la creencia de que alquilar es “desperdiciar dinero” a menudo no se alinea con las realidades matemáticas de la inversión financiera.
Estas expectativas tienen importantes repercusiones políticas. Aunque las casas son parte de una compleja red de instrumentos financieros, no son genuinamente bienes de capital; más bien, poseen características similares al capital. Norbert Michel y Jerome Famularo, del Instituto Cato, señalan que la política federal se ha centrado en aumentar la propiedad de viviendas durante casi un siglo. Sin embargo, “el efecto de creación de riqueza a largo plazo de ser propietario de una vivienda suele ser menor que el de alquilar e invertir en el mercado diversificado”.
Teniendo en cuenta esta dinámica, queda claro que las perspectivas de propiedad de vivienda y de inversión tienen una influencia descendente en el mercado inmobiliario en general. La investigación sobre la llamada “hipótesis del votante hogareño” sugiere que el deseo de proteger el valor de las viviendas, particularmente cuando todo el patrimonio neto de los individuos está ligado a una sola propiedad, contribuye a las actitudes NIMBY (“No en mi patio trasero”) que obstaculizan el desarrollo de viviendas y perpetúan los altos costos de las viviendas. Este “escepticismo sobre la oferta” a menudo se ve reforzado por la creencia de que los nuevos desarrollos solo benefician a los desarrolladores y diluyen la exclusividad del vecindario.
Una conversación más abierta y honesta sobre la verdadera eficacia de la propiedad de vivienda como herramienta de creación de riqueza en comparación con vías alternativas puede aliviar parte de la resistencia a ampliar las opciones de vivienda. El énfasis en el valor de una sola clase de activos, en lugar de una visión holística de la riqueza, crea un ambiente político en el que mantener altos costos de vivienda se trata como una defensa necesaria del sueño americano. Esta visión del mundo ha llevado a una interpretación demasiado estrecha del éxito financiero, aunque la riqueza se puede generar a través de muchos caminos diferentes.
