R: Las unidades de alquiler se han convertido en un problema constante para la calidad de vida en nuestra gran comunidad de HOA. Los miembros de nuestra junta directiva y el administrador de la propiedad se niegan a revelar cuántas unidades están en alquiler. Algunos de estos inquilinos problemáticos traídos a la Asociación de Propietarios por propietarios negligentes permanecen allí durante años antes de ser desalojados. – EG, Santa Clarita
R: Antes de alquilar su casa, según la Sección 4740(c) del Código Civil, los propietarios de HOA deben proporcionar a la HOA el nombre y la información de contacto de su posible inquilino. Si la Asociación de Propietarios hace cumplir este requisito, debe saber cuántos alquileres hay en su Asociación de Propietarios. Esto es importante para calificar para hipotecas FHA/FNMA, entre otras cosas.
Si los inquilinos están creando problemas, la Asociación de Propietarios no puede disciplinarlos directamente porque no son propietarios. Sin embargo, la Asociación de Propietarios puede y debe responsabilizar a sus propietarios por las infracciones cometidas por sus inquilinos. En cuanto a la cantidad de alquileres, esa no es una divulgación obligatoria de la HOA a los miembros, pero una HOA bien administrada debería tener esa información. Dado el impacto de los alquileres excesivos en una comunidad, ¿por qué una asociación de propietarios bien administrada sería reacia a revelar esa información?
P: Nuestras CCR y nuestras reglas prohíben los alquileres a corto plazo (“STR”) de menos de 30 días. Poco después de que un propietario comprara la unidad, comenzaron a aparecer personas para estancias cortas y, cuando se les preguntó, admitieron que eran “invitados” de STR. Tenemos evidencia fotográfica de que ella está administrando un STR, pero a pesar de la evidencia, el propietario negó tener un STRO y nos dijo que solo «miembros de la familia» se quedan allí.
Sus multas ahora superan los $15,000.00. Ella nunca se presenta a ninguna audiencia de violación. Nuestra abogada de la Asociación de Propietarios envió dos cartas de cese y desistimiento, pero las violaciones continúan y sus “invitados” continúan violando varias reglas. Después de miles en honorarios de abogados, todavía no podemos lograr el cumplimiento. ¿Qué vías nos quedan abiertas para cobrar las multas pendientes? ¿Se la puede obligar a vivir según las CCR y las reglas? ¡Es más que frustrante! — Señor, San Diego
R: La reciente enmienda al Código Civil 5850(c)(2) limita las multas por infracciones no relacionadas con la seguridad a $100. Eso significa que los propietarios pueden considerar la multa como un costo de hacer negocios, ya que el monto probablemente sea similar a la comisión que pagan al proveedor de alojamiento del sitio web de alquiler. Esto ahora significa que la única manera de detener a estos propietarios infractores de la ley es presentar una demanda y solicitar una orden judicial y los honorarios de los abogados. En el pasado, aconsejaba a los clientes que impusieran multas mayores como medida disuasoria, pero eso ahora no está permitido, lo que deja las demandas como la única opción para las asociaciones de propietarios. (¿Es eso lo que pretendían los legisladores, fomentar las demandas?)
P: Mi Asociación de Propietarios aprobó recientemente una evaluación de $1000 por mes para cada propietario de un condominio que ha sido alquilado, con una vaga explicación de que es para cubrir los gastos de los propietarios. ¿Cuál es su opinión sobre ese cargo? —MM, Santa Mónica.
R: La Sección 5600(b) del Código Civil prohíbe a las HOA imponer una evaluación, excepto para sufragar los costos reales de la HOA. A menos que la Asociación de Propietarios pueda demostrar en general que cuesta $1,000 adicionales por mes tener un inquilino, esa tarifa puede no resistir un desafío legal, según Watts v. Oak Shores, un caso de apelación de 2015. Espero que su Asociación de Propietarios pueda encontrar otras formas de manejar sus problemas de alquiler.
Richardson, Esq. Es miembro del Colegio de Abogados de Asociaciones Comunitarias y socio de Richardson Ober LLP, una firma de abogados de California conocida por su asesoramiento sobre asociaciones comunitarias. Envíe las preguntas de la columna a kelly@roattorneys.com.
