El Ministro de Vivienda de Ontario está considerando intervenir para anular una propuesta de desarrollo de alquiler en los límites de la ciudad norte de Toronto, debido a las preocupaciones planteadas por una compañía farmacéutica.
CBC Toronto informó por primera vez en 2022 sobre la oposición de Sanofi Pasteur a un proyecto de tres edificios de gran altura en la esquina de Steeles Ave. W. y Dufferin St., vecino a su extenso complejo. En ese momento, la compañía afirmó que existía un riesgo para la «seguridad nacional» al tener cientos de residentes capaces de mirar desde arriba sus instalaciones, donde se lleva a cabo la investigación y el desarrollo de vacunas.
Ahora Vic Fedeli, ministro de desarrollo económico, creación de empleo y comercio de Ontario, está pidiendo al ministro de Vivienda que emita una orden ministerial de zonificación (MZO) para limitar la altura de los edificios en la propiedad a 33 metros (o alrededor de 10 pisos).
Las MZO se emiten a discreción del ministro de vivienda para regular el uso de la tierra y anular los estatutos municipales. Por lo general, se utilizan para facilitar y acelerar el desarrollo, no para limitarlo.
El gobierno de Ford, que se ha centrado en gran medida en la necesidad de construir más viviendas, podría utilizar una MZO para evitar que se construyan cientos de viviendas de alquiler.
El desarrollador, Tenblock, dice que el límite de altura acabaría con el proyecto.
«El sitio necesita la densidad de viviendas de mercado para ayudar a pagar y hacer viable todo el proyecto en conjunto. Así que simplemente no podemos proceder a esa altura reducida», dijo Stephen Job, vicepresidente de Tenblock.
No está del todo claro si las preocupaciones de seguridad nacional están motivando a la provincia. En un comunicado, el secretario de prensa de Fedeli dijo que la orden protegería contra «retrasos innecesarios» en futuras expansiones, pero no dio más detalles.
Tenblock, junto con su experto en seguridad contratado, sostiene que las preocupaciones sobre la seguridad no son válidas. El desarrollador también dice que una MZO sentaría un mal precedente.
Una MZO «es una especie de mazo. Es la herramienta más contundente que tiene la provincia para abordar cuestiones de planificación», dijo Job.
«Le estamos pidiendo a la provincia: reúna a las partes, ayude a entablar una conversación».
Sanofi rechazó la solicitud de entrevista de CBC News, pero dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que aprecia los «compromisos de la provincia con el sector de las ciencias biológicas».
El Ministerio de Asuntos Municipales y Vivienda y la oficina del Ministro de Asuntos Municipales y Vivienda, Rob Flack, no respondieron a múltiples correos electrónicos enviados durante varios días la semana pasada.
La disputa se remonta a varios años
El desarrollo propuesto en 1875 Steeles Ave. W. reemplazaría un edificio de alquiler de cuatro pisos existente. Tenblock quiere construir tres torres conectadas, siendo la más alta de 39 plantas (133 metros). Job dice que el edificio existente está envejeciendo y carece de muchas comodidades. El nuevo desarrollo ofrecería unidades de reemplazo para los inquilinos existentes y agregaría más de 800 nuevos alquileres, una parte de los cuales se consideraría asequible.
El plan ha estado en marcha durante varios años y enfrentó obstáculos desde el principio. En 2022, Sanofi Pasteur se opuso, citando preocupaciones de seguridad relacionadas con la “vigilancia de sus instalaciones sensibles las 24 horas del día, los 7 días de la semana”. En una carta al ayuntamiento en julio de 2024, el abogado de Sanofi también mencionó el riesgo de quejas por ruido debido a la afluencia de nuevos residentes.
No obstante, el personal de planificación de la ciudad recomendó la aprobación del proyecto. El ayuntamiento, sin embargo, votó en contra. Tenblock está apelando ante el tribunal de tierras de la provincia.
Job dice que no tiene conocimiento de ninguna preocupación por el ruido por parte de los residentes actuales y que las propiedades han podido “coexistir muy bien” durante décadas.
La compañía contrató a un experto para evaluar las supuestas preocupaciones de seguridad, y ese experto, Andrew Chester, sostiene que los rascacielos propuestos no aumentarían los riesgos de seguridad.
Chester trabajó anteriormente durante dos décadas como oficial de inteligencia naval. Ahora es presidente y director ejecutivo de Juno Risk Solutions, con sede en Ottawa.
Dice que el espionaje potencial es una amenaza real para los gobiernos y organizaciones, como aquellos que realizan investigaciones sensibles, pero que ya hay muchas maneras de ver la propiedad de Sanofi, incluso desde el techo del edificio de apartamentos existente. Según él, pisos adicionales no ofrecerían mejores puntos de observación.
Si bien «puede haber un punto ideal para mirar hacia el interior de un edificio», probablemente esté dentro del límite de altura propuesto por la provincia de 33 metros, dijo.
«Una vez que superas los 10 pisos, dada la proximidad, el ángulo es tan oblicuo que realmente no puedes ver el interior de un edificio».
Señala que también hay formas de mitigar los riesgos, como celebrar reuniones altamente sensibles en salas interiores y usar persianas para cubrir las ventanas (algo que, según él, Sanofi ya parece estar haciendo).
Chester señala varios lugares en Ottawa, incluida la sede de las Fuerzas Armadas Canadienses y la sede de Seguridad Pública de Canadá, cada uno de los cuales está rodeado de edificios altos. También hay un rascacielos en desarrollo al lado de lugares sensibles, incluidas las instalaciones del Consejo Nacional de Investigación de Canadá y la sede del CSIS.
Dice que no pudo encontrar ninguna evidencia de que surgieran preocupaciones de seguridad en relación con ese desarrollo.
En la carta dirigida al ayuntamiento el año pasado, el abogado de Sanofi argumentó que los detalles de las operaciones y los riesgos de seguridad de la empresa deben permanecer confidenciales, y que la empresa «conoce su propio negocio mejor que los consultores externos».
Mal precedente
El Ministerio de Asuntos Municipales y Vivienda aceptará aportaciones sobre la propuesta MZO hasta el jueves. Entre los que ya han intervenido se encuentran grupos de defensa de la vivienda como HousingNowTO y More Neighbors Toronto.
Colleen Bailey, de More Neighbors Toronto, señala los beneficios de tener más viviendas de alquiler a poca distancia de la Universidad de York y de los principales empleadores. Le preocupa el precedente que podría sentar una MZO.
«Es desafortunado en dos niveles. Obviamente, no está realmente en línea con la prioridad de construir viviendas. Pero también envía un mensaje a cualquiera que quiera construir que esto les podría pasar a ellos», dijo Bailey.
Eso es precisamente lo que preocupa a otro desarrollador. First Capital REIT también tiene una propuesta de gran altura en la esquina de Dufferin y Steeles, justo al lado del sitio de Tenblock. La propuesta de First Capital agregaría más de 1,000 unidades residenciales. Todavía tiene que acudir al ayuntamiento para su aprobación, pero la empresa ahora teme que corra la misma suerte.
“Naturalmente, nos preocupa que en el futuro se imponga una MZO similar a las tierras de First Capital una vez que se tome una decisión del consejo”, escribió Joshua Butcher, director senior de desarrollo de la compañía, en sus presentaciones al ministro de Vivienda.
