La impresionante victoria de Zohran Mamdani en la carrera primaria de la alcaldía de la ciudad de Nueva York ha inyectado a los propietarios locales y profesionales de bienes raíces, quienes invirtieron millones en la campaña de Andrew Cuomo, con la esperanza de detener el ascenso de los jóvenes candidatos a la izquierda.
Ahora, están luchando por bloquear al político estatal de 33 años del Ayuntamiento, donde es probable que el autodenominado socialista demócrata mantenga su promesa de congelar el alquiler por más de 2 millones de neoyorquinos y reformar el sistema fiscal de la ciudad para hacer que «vecindarios más ricos y más blancos» pague más.
Una victoria alimentada por los inquilinos
Dos tercios de los neoyorquinos alquilan sus casas en lo que es uno de los mercados más caros del país. Alrededor del 44 por ciento de todas las unidades de alquiler en la ciudad están estabilizadas por el alquiler, lo que significa que hay límites para la cantidad de propietarios que pueden aumentar el alquiler cada año. En el mercado libre de la ciudad, por otro lado, los propietarios pueden aumentar el alquiler de lo mucho que consideran conveniente.
Pero incluso en el mercado estabilizado por la renta, los inquilinos están luchando por mantenerse al día con el costo de la vivienda, que ha aumentado en todo el país desde la pandemia.
Según los datos publicados el año pasado por el Contralor de Nueva York, Brad Lander, la mayoría de los hogares alquilados en la ciudad están alquilados de alquiler, lo que significa que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler. Según Lander, casi el 30 por ciento de los inquilinos de bajos ingresos en los cinco distritos de la ciudad están graves en alquiler, lo que significa que gastan más del 50 por ciento de sus ingresos antes de impuestos en viviendas.
Muchos están teniendo dificultades para quedarse alojados. En 2023, según las últimas cifras disponibles, hubo más de 132,000 desalojos en la ciudad de Nueva York, más del doble de las reportadas en 2021, según el laboratorio de desalojo.
En este escenario, la campaña de Mamdani promete congelar el alquiler para aquellos que viven en apartamentos estabilizados con renta, unos 2.4 millones de residentes de la ciudad de Nueva York, seguramente obtuvieron entusiasmo entre más de unos pocos neoyorquinos.
Los resultados de la raza principal muestran que muchos han respondido a la promesa de Mamdani: excepto en el Bronx, las áreas de mayoría de los inquilinos de Nueva York votaron en gran medida a favor del joven candidato, según datos de la Junta de Elecciones Elecciones de Nueva York.
Por qué los propietarios de Nueva York odian la agenda de Mamdani
Mientras que los inquilinos están entusiasmados con las promesas de la campaña de Mamdani, los propietarios de la ciudad están en contra de ellos. Según Kenny Burgos, jefe de la Asociación de Apartamentos de Nueva York (NYAA), uno de los grupos comerciales de propietarios más grandes de la ciudad, la agenda de Mamdani es «una receta para el desastre» para el mercado de alquiler de la ciudad de Nueva York.
Mamdani, dijo Burgos, se está centrando en abordar la asequibilidad en lo que ya es la parte más asequible del mercado de alquiler de la ciudad, en lugar del llamado mercado libre.
«Hay un mercado estabilizado por renta y está el mercado libre, donde los precios continúan aumentando como resultado del mercado estabilizado por alquileres, porque hay menos facturación, menos suministro en línea, todo eso», dijo Burgos a Newsweek. «Todas estas propiedades (las unidades estabilizadas con renta) tienen los mismos costos (para los propietarios) cuando se trata de impuestos a la propiedad, seguro, agua, alcantarillado, mano de obra, lo que sea, los costos son los mismos», dijo.
Los últimos datos disponibles muestran que las ganancias de los propietarios de la unidad estabilizados por el alquiler de la ciudad de Nueva York aumentaron en un 12.1 por ciento entre 2022 y 2023, pero Burgos dijo que los propietarios más pequeños están luchando.
En áreas como el Bronx, dijo Burgos, los propietarios estabilizados con renta tienen algunos de los ingresos más bajos y enfrentan los costos más altos, incluido el seguro de hogar, que según él se ha triplicado en los últimos cinco años.
«Esto es casi una historia de dos ciudades. Y es por eso que la política que Mamdani está empujando es tan peligrosa», dijo. «Estamos en medio de una crisis que él heredará, que acelerará y que destruirá el mercado inmobiliario en la ciudad de Nueva York».
Una situación insostenible para propietarios más pequeños
Los expertos respaldan a Burgos arriba. Howard Slatkin, director ejecutivo del Citizens Housing & Planning Council, una organización sin fines de lucro de investigación y educación de vivienda independiente que trabaja en Nueva York desde 1937, dijo a Newsweek que los alquileres son tan altos en la ciudad por muchas razones, incluido el costo del mantenimiento de los propietarios.
«Uno es el suboficial general de la vivienda, que, en esencia, empuja hacia arriba el techo en alquileres no regulados, y crea una tasa de vacante cero efectiva para apartamentos de bajo costo», dijo. «Pero también hay un piso para los alquileres, y ese es el costo de operar un edificio. Si los ingresos (en su mayoría rollos de alquiler) no cubren estos gastos (reparaciones, personal, servicios públicos, impuestos, cumplimiento regulatorio), entonces los propietarios no pueden mantener la vivienda», agregó. «Y estos gastos han estado aumentando».
Según Burgos, Mamdani está haciendo campaña «para perjudicar los ingresos del 40 por ciento del mercado de alquiler de la ciudad de Nueva York», dijo. «Los propietarios no tienen el lujo y la capacidad de aumentar y mover sus negocios, como tal vez algunas tiendas de comestibles y otras tiendas minoristas. Se ven obligados a sobrevivir bajo la amenaza de ser discapacitados en sus ingresos mientras los gastos continúan aumentando», agregó.
Slatkin está de acuerdo en que las alquileres de congelación en apartamentos estabilizados con renta probablemente verían los edificios más asequibles, con las rentas actuales más bajas, luchan más para cubrir sus gastos.
«Este problema ya es visible en los datos financieros sobre edificios estabilizados por renta en el Bronx, por ejemplo», dijo. «Y esto es lo que informan los proveedores de viviendas asequibles sin fines de lucro. El congelamiento de alquileres sin reforzar los ingresos exacerbaría el problema».
A medida que los precios estabilizados por el alquiler se acelerarán en toda la ciudad, Burgos dijo: «Verá muchas más propiedades a la venta», como sucedió después de una ley de 2019 que limita el aumento de la renta en las unidades estabilizadas. «Verás ejecuciones hipotecarias. Vas a ver la desinversión», agregó Burgos. Es probable que los propietarios que no van a vender sus propiedades, Burgos, es probable que aplazen el mantenimiento porque no pueden pagarlo, lo que hace que los inquilinos vivan en viviendas deficientes.
De manera crucial, la propuesta de Mamdani de congelar el alquiler no se aplicaría a las unidades de alquiler recientemente construidas.
Burgos no es el único en levantar las alarmas sobre la forma en que los propietarios reaccionarían ante las políticas de Mamdani. Muchos de los más ricos, dicen los expertos en bienes raíces, probablemente abandonarían la ciudad y se trasladarían en lugares como Miami, Florida.
«Nuestros clientes que poseen edificios en Nueva York están profundamente preocupados por la congelación de la renta vinculada a la agenda del alcalde Mandani», dijo Jay Batra, un empresario inmobiliario y director de Batra Real Estate, una bolsa de bienes raíces de servicio completo en la ciudad de Nueva York y Miami, a NewSweek.
«Los propietarios enfrentan una presión creciente: con altos impuestos y costos operativos, se está volviendo insostenible mantener propiedades sin la capacidad de ajustar los alquileres. Muchos ahora están evaluando las inversiones fuera del estado como una alternativa más segura y rentable».
Se necesita un tipo diferente de solución
Peter Zhao, un agente de bienes raíces con licencia con sede en el condado de Nassau que administra las ofertas de ‘compra, venta, alquiler’ en partes de Nueva York, reconoce que la crisis de asequibilidad de la vivienda en la ciudad debe abordarse con urgencia, pero dudas de que el alquiler helado puede resolverlo solo.
«Una congelación de las unidades estabilizadas con renta protege a los inquilinos actuales, pero deja a la tasa de mercado y los nuevos alquileres intactos, sin ofrecer ayuda a los nuevos inquilinos o aliviando la presión general de asequibilidad», dijo a Newsweek.
Zhao creció en Queens y vivió en propiedades alquiladas durante dos décadas y media antes de convertirse en propietario. Ahora se ve a sí mismo como «un agente que abarca el inquilino», y cree que todos los involucrados en el mercado inmobiliario deben unirse para resolver la crisis actual: desarrolladores, propietarios, inquilinos y reguladores.
«El mercado inmobiliario general de Estados Unidos está cambiando a los alquileres, ya que menos y menos compradores nuevos de las nuevas generaciones pueden generar un salario de $ 120k para pagar la casa de rango mediano», dijo. «Pero el inventario de alquiler se está reduciendo», agregó. «Hay muchas más (personas) en refugios que no pueden encontrar vivienda. ¿Cómo es la congelación del alquiler solo la solución única?» dijo.
Si bien Zhao está de acuerdo con algunas de las ideas de Mamdani, duda de que el político estatal de 33 años pueda reformar completamente el mercado de vivienda y alquiler de la ciudad, incluso si quisiera. «Incluso si Mamdani sube a bordo, no será ese ‘dictador comunista’ que cambia todo», agregó. «Habrá tanta resistencia establecida contra él».
Slatkin también está convencido de que hay «excelentes razones para querer congelar los costos de vivienda inodorables que pagan los neoyorquinos de bajos ingresos», pero, dijo, «la única forma de hacerlo es ayudarlos a pagar el alquiler necesario para mantener los edificios, en lugar de fingir que los edificios pueden sobrevivir sin él».
Barbara, un propietario con sede en la ciudad de Nueva York que pidió mantener su apellido anónimo, se encuentra entre los muchos propietarios de la ciudad que están mirando hacia un futuro incierto.
«Diré lo mismo que todo propietario va a decir, sin aumentos incrementales regulares, es imposible cuidar el edificio como debería ser», dijo.
«Si bien hay muchos propietarios grandes en Nueva York, hay miles de pequeñas empresas de alquiler de alquiler de una sola familia, literalmente, unifamiliar que sufrirían mucho bajo una congelación de alquileres. ¿Quién está pagando al fontanero para arreglar su fregadero? ¿Quién paga el calor, reparaciones, actualizaciones? Con las tarifas de la administración de Trump).
«Los propietarios codiciosos», dijo, hundió a la ciudad en la crisis actual de asequibilidad, no a los propietarios más pequeños. «Su codicia ha hecho que la ciudad no se pueda vivir para muchos, pero debe haber una manera de ser justa sin desgarrar a la gente».
