Este artículo apareció por primera vez en City & Country, The Edge Malaysia Weekly del 22 de diciembre de 2025 al 28 de diciembre de 2025.
La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 (RRA), que entrará en vigor el 1 de mayo del próximo año, revisará significativamente los derechos de los propietarios de viviendas privadas en el Reino Unido. El mayor cambio entre la gran cantidad de reformas es la abolición del desalojo sin culpa en virtud del artículo 21 de la Ley de Vivienda de 1988.
¿Qué significará esto para los inversores malasios con propiedades de alquiler, así como para aquellos que buscan invertir en propiedades de alquiler en el Reino Unido? City & Country pregunta a los expertos inmobiliarios.
Según el líder de JLL Malasia de residencial internacional Chong Shu Ling, la RRA se encuentra entre las reformas más importantes en el sector privado de alquiler en décadas.
«Los objetivos principales son fortalecer la seguridad de los inquilinos reemplazando los arrendamientos de plazo fijo por arrendamientos periódicos indefinidos, elevando los estándares mediante una aplicación más estricta de las malas condiciones de la propiedad y mejorando la transparencia en la relación entre propietarios e inquilinos», afirma.
«Para los propietarios, incluidos los inversores internacionales como los malasios, esto significa un cambio hacia operaciones de alquiler profesionalizadas y mejor gestionadas. Si bien los propietarios conservan la capacidad de recuperar la posesión por motivos legítimos, el proceso se ha vuelto más estructurado y regulado.
Heaton-Watson de Knight Frank Property Hub: Es probable que el sector privado de alquiler se aleje de un modelo de alta rotación y de corto plazo hacia un entorno más estable en el que el alquiler se asemeje a una residencia a largo plazo en lugar de un alojamiento temporal (Foto de Knight Frank Property Hub)
«Los inquilinos tendrán más estabilidad y mejores derechos, los propietarios necesitarán adoptar estándares de cumplimiento más estrictos y, en general, el mercado será más transparente y atractivo para inquilinos de calidad a largo plazo».
El director general del grupo Savills Malaysia, Datuk Paul Khong, dice: «La Ley de Derechos de los Inquilinos recibió su aprobación real el 27 de octubre y ahora se ha convertido en ley. La legislación afectará a todos los arrendamientos garantizados (AST) nuevos y existentes, excepto los alquileres de empresas con alquileres superiores a £100.000 (RM546.377) por año».
«La Ley básicamente reemplaza el AST de plazo fijo anterior con arrendamientos periódicos asegurados de duración indefinida (APT). Estos arrendamientos APT serán de mes a mes hasta que el inquilino entregue el aviso o el propietario cumpla con algunos motivos para recuperar la posesión.
«Los inquilinos tendrán un período protegido de 12 meses, pero pueden notificar la rescisión. Los arrendamientos no tendrán fecha de finalización y se renovarán mensualmente. Observamos que, en promedio, los inquilinos permanecen en su propiedad alquilada durante al menos dos años y es más común que un inquilino entregue un aviso».
Khong dice que la RRA también fortalece los requisitos sobre la calidad de la vivienda para alquileres privados, como la introducción de un «estándar de vivienda decente» planificado y la ampliación de las obligaciones de seguridad sanitaria al abordar peligros como la humedad y el moho, entre otros.
«Los propietarios se enfrentarán a una mayor supervisión regulatoria, que potencialmente incluye una base de datos centralizada del sector privado alquilado con más mecanismos de aplicación y requisitos de cumplimiento más estrictos», añade.
La Ley se implementará en tres fases, y la primera fase entrará en vigor el 1 de mayo de 2026.
“La Fase 1 implementará medidas de reforma de arrendamiento tanto en arrendamientos nuevos como existentes, incluida la abolición de los avisos de la Sección 21 (desalojo sin culpa), una transición a arrendamientos periódicos asegurados, límites al alquiler por adelantado, medidas antidiscriminatorias, una prohibición de las ofertas de alquiler, un límite en los aumentos de alquiler a una vez al año y disposiciones que permitan a los inquilinos solicitar mascotas”, dice el director asociado de marketing de proyectos internacionales de Knight Frank Property Hub, Dominic Heaton-Watson.
“La fase 2 se llevará a cabo de 2027 a 2028 e incluirá la introducción de la base de datos PRS (sector privado alquilado) y el Defensor del Propietario.
«Es probable que la fase 3 se produzca entre 2035 y 2037 e incluirá la implementación de la Ley Awaab y el Estándar de Vivienda Decente».
La Ley Awaab exige que los propietarios de viviendas sociales reparen la humedad y el moho peligrosos en plazos determinados y reparen todos los riesgos de emergencia en un plazo de 24 horas. La ley surgió después de la muerte en 2020 de Awaab Ishak por una afección respiratoria causada por una exposición prolongada al moho en la vivienda social que su familia alquilaba en Rochdale, Greater Manchester.
El Estándar de Vivienda Decente establece normas mínimas de calidad para la vivienda, principalmente para la vivienda social, y se extenderá al sector privado de alquiler. Las viviendas deben seguir cuatro criterios: la casa debe ser apta para vivir en ella, sin riesgos graves para la salud y la seguridad; el estado de la casa es bueno; proporciona instalaciones modernas; y tiene buen confort térmico y eficiencia energética.
Heaton-Watson comenta que el entorno de alquiler será más favorable para los inquilinos. Por otro lado, los propietarios, en particular los internacionales, deberán ser más cuidadosos y garantizar el cumplimiento de las normas y reglamentos.
“Es probable que el sector del alquiler privado se aleje de un modelo de alta rotación y de corto plazo hacia un entorno más estable en el que el alquiler se asemeje a una residencia a largo plazo más que a un alojamiento temporal.
“Este cambio puede atraer a hogares que buscan seguridad, incluidas familias, empleados a largo plazo y profesionales, reduciendo la rotación de inquilinos y fomentando una mentalidad de ‘inquilino como residente’ en lugar de ‘inquilino como ocupante transitorio’.
«A largo plazo, las reformas pueden impulsar una mayor profesionalización dentro del sector, con los propietarios operando más como proveedores de viviendas a largo plazo que como inversores ocasionales o ad hoc», afirma.
Chong de JLL Malasia: La gestión profesional se vuelve más importante y los propietarios deben revisar cómo sus agentes manejan el cumplimiento, su proceso de investigación de inquilinos y su preparación para la nueva regla (Foto de JLL Malasia)
Ojos bien abiertos
Para los inversores con propiedades existentes, los expertos brindan información sobre los factores a considerar antes de que la RRA entre en vigor.
Chong de JLL destaca tres áreas clave: condición y cumplimiento de la propiedad; documentación y contratos de arrendamiento; y trabajar con agentes de alquiler y gestión.
«Asegúrese de que la propiedad cumpla con los estándares mínimos de energía y seguridad, tenga documentación de la propiedad para la seguridad del gas, informes eléctricos, etc., reparaciones y mantenimiento actualizados. Con una aplicación más estricta, las propiedades que no cumplan corren el riesgo de recibir sanciones e interrupciones en el alquiler.
“Es posible que los contratos de arrendamiento actuales deban hacer una transición a la nueva estructura periódica indefinida y los propietarios deben comprender los nuevos motivos de posesión, los períodos de notificación y cualquier cambio requerido por los agentes administradores.
«La gestión profesional se vuelve más importante y los propietarios deben revisar cómo sus agentes manejan el cumplimiento, su proceso de investigación de inquilinos y su preparación para las nuevas reglas», aconseja.
Khong de Savills destaca que los propietarios solo pueden desalojar a los inquilinos de conformidad con la Sección 8 de la RRA: si el propietario regresa a la propiedad o la vende, el inquilino tiene alquiler impago y un comportamiento antisocial por parte del inquilino.
«En el futuro, AST se convertirá en APT independientemente de cualquier acuerdo de arrendamiento en curso», afirma, añadiendo que la nueva ley también estipula que los alquileres sólo pueden aumentarse una vez al año con previo aviso y deben basarse en datos comparables. También destaca la importancia del cuidado y mantenimiento del inmueble.
«En resumen, trate sus propiedades de alquiler en el Reino Unido como un negocio regulado: mantenga la documentación, los registros de alquiler, los registros de inspección/reparación y probablemente necesitará contratar administradores de propiedades profesionales», dice Khong.
Heaton-Watson de Knight Frank aconseja: «Revise sus contratos de arrendamiento y su documentación. Según la RRA, los AST existentes se convertirán automáticamente en APT».
«Si aún no tiene un contrato de arrendamiento por escrito, deberá crear uno y entregárselo a su inquilino. Una vez que la ley entre en vigor, también deberá proporcionar a los inquilinos una ‘hoja de información’ emitida por el gobierno que resuma los cambios».
Agrega que la propiedad debe cumplir con los estándares de calidad. «Si su propiedad actualmente tiene problemas como humedad, mal estado o riesgos de seguridad, ahora es un buen momento para solucionarlos y documentar el cumplimiento, para no tener (problemas con) la aplicación de la ley o multas más adelante».
Además, Heaton-Watson dice que los inversores existentes deberían prepararse para las limitaciones en la fijación de alquileres y los aumentos de alquileres, ya que la ley prohíbe las subastas de alquileres. Los anuncios deben indicar el alquiler fijo solicitado y que los alquileres sólo pueden aumentarse una vez al año.
Los inversores también deben evaluar las prácticas de selección de arrendamiento y alquiler, ya que la discriminación contra los inquilinos con beneficios o con niños, así como el rechazo de mascotas, puede ser ilegal y los propietarios deben considerar la solicitud «razonablemente».
«En las fases posteriores, a partir de finales de 2026, habrá una base de datos nacional obligatoria del sector privado de alquiler, donde los propietarios deberán registrar sus propiedades y proporcionar información detallada, como detalles de contacto, datos de la propiedad, certificados de seguridad y ocupación. Si utiliza un agente de alquiler, asegúrese de que esté al tanto de los cambios y esté preparado para cumplir con las nuevas tareas administrativas», aconseja Heaton-Watson.
Khong de Savills Malaysia: Trate sus propiedades de alquiler en el Reino Unido como un negocio regulado: mantenga la documentación, los registros de alquiler, los registros de inspección/reparación y probablemente necesitará contratar administradores de propiedades profesionales (Foto de Savills Malaysia)
La preparación es clave
Chong dice que los inversores que quieran comprar propiedades en el Reino Unido para alquilarlas deberían evaluar factores como la calidad de la propiedad y la demanda de alquiler a largo plazo, la preparación para el cumplimiento de la propiedad y la elección de una gestión profesional.
“Estándares (propiedades) más altos significan que los inversionistas deben priorizar desarrollos de nueva construcción o bien administrados y áreas con sólidos fundamentos de alquiler, como cerca de universidades, centros de transporte y zonas de regeneración.
«Los inversores deben presupuestar el mantenimiento, la mejora de las propiedades más antiguas y los gastos de gestión continuos. Una propiedad bien mantenida atraerá mejores inquilinos y reducirá el riesgo regulatorio futuro.
«Dado que la ley aumenta las expectativas de los propietarios, contar con un agente administrativo confiable es cada vez más esencial para los compradores extranjeros que no pueden gestionar el cumplimiento diario», añade.
Mientras tanto, Khong aconseja a los inversores que consideren cuidadosamente las ramificaciones a largo plazo de entrar en el mercado de alquiler en el Reino Unido, ya que la ley ahora exige a los propietarios un estándar más alto.
«Ahora nos encontramos ante un arrendamiento ‘a más largo plazo’ con menos flexibilidad para posesión vacante, donde la propiedad comprada para alquilar se convierte en un activo que genera ingresos a largo plazo», afirma.
“El flujo de caja puede verse limitado cuando los aumentos de los alquileres se vuelven más limitados o restringidos mientras que los gastos, como los de mantenimiento y cumplimiento, aumentan y los períodos de anulación también se alargan.
«La calidad de los inquilinos se vuelve más crítica ya que el desalojo es difícil. Los propietarios necesitan inquilinos más confiables a largo plazo, especialmente profesionales de clase trabajadora con un historial de ingresos estable.
«El mantenimiento de las propiedades aumentará en el caso de las casas más antiguas, para que se realicen mejoras que cumplan con los nuevos estándares de viviendas decentes. Y se avecinan riesgos regulatorios y cargas administrativas con papeleo, cumplimiento e inspecciones adicionales».
Para Heaton-Watson, hay varios factores a considerar. «¿Es el mercado estable, maduro, resiliente y transparente? ¿Son sólidas las normas legales de propiedad? ¿Existe un crecimiento constante del capital y una demanda a largo plazo? ¿Existe una fuerte demanda de alquiler y rendimientos atractivos? ¿Dónde están los servicios como universidades y centros de transporte? ¿Cuáles son los tiempos de viaje? ¿Hay un buen nivel de inversión en regeneración e infraestructura cercana? ¿Será la compra de la propiedad adecuada para construir su ‘riqueza global’?
“En una decisión de compra intervienen múltiples factores, dependiendo del presupuesto, el tamaño, el momento, las especificaciones o acabados, los deseos y las necesidades”, afirma, recomendando que los inversores hablen con asesores de confianza familiarizados con el mercado del Reino Unido.
¿Desaceleración del mercado de alquiler?
Existe la preocupación de que los cambios en el marco legal puedan provocar que el proceso de alquiler se «atasque», lo que provocaría un estancamiento del mercado. Sin embargo, los expertos inmobiliarios no creen que así sea.
Para Heaton-Watson, se trata de dolor a corto plazo para obtener ganancias a largo plazo. «Un mayor escrutinio de los posibles inquilinos puede ralentizar ligeramente el proceso de alquiler en el corto plazo, ya que los propietarios y agentes tardan más en verificar los documentos, realizar comprobaciones y garantizar el pleno cumplimiento de las nuevas normas. Esto puede crear cuellos de botella temporales, especialmente en el momento en que la ley entre en vigor.
«Pero es poco probable que detenga el mercado. La demanda de alquiler en el Reino Unido es constantemente alta, los propietarios están motivados para mantener las propiedades ocupadas y dejar que los agentes ya hayan adaptado sus flujos de trabajo. A medida que los procesos se simplifiquen (con mejor tecnología y orientación más clara), cualquier retraso inicial debería disminuir.
“A largo plazo, un mayor escrutinio producirá en última instancia inquilinos más confiables y mejor adaptados, arrendamientos más prolongados y un entorno de alquiler más profesional”, añade.
Mientras tanto, Khong cree que los buenos inquilinos se beneficiarán. «Con la APT en vigor, serán necesarios ajustes a corto y medio plazo, pero, con el tiempo, el mercado de alquiler debería volver a estabilizarse. Los buenos inquilinos disfrutarán de seguridad a largo plazo y de viviendas de mejor calidad, mientras que los propietarios continuarán con sus esfuerzos de diligencia debida para eliminar a los solicitantes de mala calidad, y los alquileres seguirán subiendo a la par debido a problemas de oferta y costos».
Chong cree que las cosas sólo mejorarán. «En mi opinión, es poco probable que el mercado esté ‘estancado’ porque la demanda de inquilinos en el Reino Unido sigue siendo estructuralmente fuerte, con una escasez de oferta en ciudades clave como Londres, Manchester y Birmingham. Una mejor selección reduce los riesgos para los propietarios, lo que lleva a arrendamientos estables y menos disputas, y las empresas de gestión profesional ya operan con controles estrictos para que la transición sea más fluida para las propiedades gestionadas por agentes establecidos.
«En lugar de desacelerar el mercado, se espera que la ley aumente la calidad y la confianza en el sector, beneficiando tanto a los inquilinos como a los propietarios responsables, incluidos los inversores malasios», añade.
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