Por Ben Christopher y Jeanne Kuang, CalMatters
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En su último año en el cargo, el gobernador Gavin Newsom planea perseguir a los grandes inversores que compran y poseen viviendas en California, en la misma semana en que el presidente Donald Trump también apuntó retóricamente a los grandes propietarios.
Es un encuentro poco probable entre las mentes de dos enemigos políticos que, en una carrera por disipar las preocupaciones del electorado sobre la asequibilidad, han llegado al mismo mensaje populista: culpar a Wall Street.
Newsom planea decir durante su discurso sobre el estado del estado ante los legisladores el jueves que quiere trabajar con ellos para regular la práctica de los inversores que compran grandes cantidades de viviendas para alquilarlas, lo que obliga a los residentes de California a competir con ellos para permitirse comprar una casa, según la oficina del gobernador.
Las propuestas podrían incluir “supervisión y cumplimiento mejorados del estado y posibles cambios al código tributario estatal”, según la oficina del gobernador.
«Cuando la vivienda se trata principalmente como una estrategia de inversión corporativa, los californianos sienten el impacto», dijo una fuente de la oficina. «Los precios suben, los alquileres suben y menos personas tienen la oportunidad de comprar una casa».
Eso suena similar a una propuesta que Trump hizo en su plataforma de redes sociales Truth Social el miércoles. Anteriormente, los dos estaban estrechamente alineados en políticas relacionadas con la limpieza de campamentos para personas sin hogar.
“Estoy tomando medidas inmediatamente para prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares”, escribió el presidente, haciendo caer en picado los precios de las acciones de las principales empresas de inversión residencial que cotizan en bolsa. Instó al Congreso a convertir la propuesta en ley y prometió revelar propuestas adicionales de políticas de vivienda en la cumbre del Foro Económico Mundial en Davos, Suiza, a finales de este mes.
Newsom no llega a pedir una prohibición total de la propiedad de inversores institucionales, aunque la fuente dijo que buscará «frenarla» con el objetivo de hacer que la propiedad de viviendas sea más asequible para los residentes de California.
Todavía no ha propuesto nada concreto. Los posibles cambios al código tributario podrían incluir impedir que los inversionistas reclamen ciertas deducciones fiscales sobre las viviendas que poseen, como lo exigió Nueva York el año pasado.
Cualquiera que sea el objetivo de Newsom, necesitará la aprobación de la Legislatura estatal.
Trump, por su parte, no ofreció ningún detalle sobre su propuesta, como cómo se definirían los inversores institucionales según la ley propuesta o por qué se centró en particular en las viviendas unifamiliares. La oficina de prensa de la Casa Blanca no respondió a un correo electrónico con esas preguntas.
Los dos anuncios se producen después de años de esfuerzos de largo alcance por parte de los progresistas de California para abordar un aumento en el número de empresas que compran viviendas unifamiliares a raíz de la Gran Recesión. El tema ha sido objeto de renovada ansiedad en Los Ángeles después del incendio, donde un informe reciente de RedFin mostró que los inversionistas (definidos vagamente como cualquier comprador con un nombre que incluya “LLC”, “Inc” o “Corp”) han comprado 27 de 61 lotes baldíos quemados que se vendieron en Altadena: más del 40%.
Cuando se le preguntó sobre ese informe en una entrevista en MS Now esta semana, Newsom dijo que había firmado una orden ejecutiva el año pasado buscando proteger a los propietarios a quienes les resulta demasiado costoso reconstruir para que no caigan en ofertas bajas “depredadoras” para sus propiedades. Pero reconoció que «las condiciones generales del mercado son desafiantes».
Las propuestas marcan un nuevo territorio para la plataforma de asequibilidad de vivienda de Newsom. El gobernador, ahora en su último año en el cargo, ha pasado la mayor parte de los últimos siete años centrado en impulsar la construcción. Es un giro hacia el populismo para el gobernador, de quien se espera que se postule para presidente en 2028.
Culpar a los inversores con mucho dinero por los problemas inmobiliarios del país se ha convertido en un ejercicio cada vez más ideológico en los últimos años, con políticos tan diversos como la representante de Nueva York Alexandria Ocasio-Cortez y el vicepresidente JD Vance defendiendo la causa.
Poco después de la publicación de Trump, el senador republicano Bernie Moreno de Ohio, un entusiasta partidario del presidente, prometió introducir legislación en su propia publicación sobre X.
¿Es esto realmente un problema en California?
Muchos profesionales de la industria inmobiliaria, economistas e investigadores de políticas se muestran escépticos.
«Es realmente difícil comprar una casa en este momento, por lo que la gente busca a alguien a quien culpar por eso, pero creo que (los inversionistas institucionales) son más un síntoma de la crisis de asequibilidad que un perpetuador de ella», dijo Caitlin Gorback, economista de la Universidad de Texas en Austin que ha estudiado el efecto de los inversionistas en los mercados inmobiliarios locales.
Las investigaciones sobre el tema son mixtas, aunque la mayoría de los análisis han encontrado que al tomar viviendas ocupadas por sus propietarios y convertirlas en alquileres, estas empresas tienden a aumentar la oferta de alquileres. Eso ejerce una presión a la baja sobre los alquileres, mientras que quitar las viviendas adquiribles conduce a precios más altos.
Menos del 3% de todas las viviendas unifamiliares del estado son propiedad de empresas que poseen al menos 10 propiedades.
Esa conversión también elimina oportunidades para que los posibles propietarios compren una codiciada vivienda unifamiliar. Pero incluso eso tiene una ventaja subestimada, dijo Gorback: brinda a los inquilinos con precios más altos la oportunidad de vivir en casas unifamiliares, generalmente ubicadas en vecindarios más ricos, más blancos y con mayores recursos, algo que históricamente ha estado reservado para aquellos que pueden permitirse el lujo de comprar.
Si bien los edificios de apartamentos suelen ser propiedad y administrados por grandes compañías financieras, los alquileres unifamiliares no fueron vistos como oportunidades de hacer dinero dignas de Wall Street hasta después de la Gran Recesión. Desde entonces, empresas como Invitation Homes, Blackstone, Progress Residential y AMH Homes se han centrado en mercados con precios relativamente bajos y poblaciones en rápido crecimiento.
Eso no describe a California. Como resultado, los inversores más grandes, como sea que se los defina, constituyen una proporción relativamente pequeña de los propietarios unifamiliares en el estado. Menos del 3% de todas las viviendas unifamiliares del estado son propiedad de empresas que poseen al menos 10 propiedades, según un análisis de la Oficina de Investigación de California, que realiza investigaciones para los legisladores estatales. Sólo 20.066 pertenecen a empresas con carteras de 1.000 unidades o más. El mayor de esos propietarios es Invitation Homes, que posee más de 11.000 viviendas en el estado y llegó a un acuerdo con la oficina del Fiscal General Rob Bonta el año pasado por acusaciones de que había manipulado los precios de los inquilinos y aumentado ilegalmente los alquileres de más de 1.900 propiedades.
Según datos del censo, hay más de 16 millones de unidades de alquiler en todo el estado.
Aunque criticar a los inversores con mucho dinero por el alto costo de la vivienda es una “gran distracción”, tiene un atractivo político obvio, dijo Stan Oklobdzija, profesor de políticas públicas de UC Riverside. «Atacar a los inversores institucionales es la última versión de aparentar hacer algo sin hacer nada en realidad… Es simplemente una especie de charla barata arquetípica».
Durante casi una década, los demócratas de la legislatura estatal han propuesto proyectos de ley para rastrear o prohibir esta práctica. El exgobernador Jerry Brown vetó en 2018 un proyecto de ley para crear un registro de inversores institucionales propietarios de 100 o más viviendas unifamiliares, señalando que “la recopilación de datos no detendría la compra de estas viviendas por parte de inversores privados”.
En 2024, los legisladores propusieron prohibir a los inversores que poseen al menos 1.000 viviendas unifamiliares comprar más casas y alquilarlas, prohibir a los inversores institucionales comprar viviendas unifamiliares por cualquier motivo y prohibir a los promotores vender subdivisiones unifamiliares nuevas enteras a inversores para alquilarlas. Los tres proyectos de ley murieron en los comités.
El asambleísta Alex Lee, autor de la primera propuesta, revivió el proyecto de ley el año pasado. Fue aprobada por la Asamblea y espera una audiencia en un comité del Senado.
Lee, un socialista demócrata que durante mucho tiempo ha criticado el papel de las grandes cantidades de dinero en el mercado inmobiliario del estado, dijo que estaba «asombrado» de encontrarse en la misma página que Trump, a quien describió como un «fascista de extrema derecha». Aunque expresó dudas de que la administración Trump cumpliera las promesas que hizo el presidente en su publicación en las redes sociales, dijo que «los demócratas deben despertar a esta posición populista, pero justa».
«No podemos permitir que la extrema derecha se apodere de los puestos de vivienda que interesan a la gente», dijo Lee.
Newsom evidentemente está de acuerdo.
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