¿Mercado inmobiliario o castillo de naipes?

A pesar de las repetidas medidas del gobierno para estabilizar el mercado inmobiliario, la ansiedad en el sector del alquiler parece estar intensificándose. Según datos publicados ayer por Asil, la empresa de análisis de datos inmobiliarios, los listados de propiedades de alquiler en Seúl han caído un 15,2 por ciento desde el comienzo del año, de 44.424 a 37.689. Con ambos jeonse, el sistema de alquiler coreano en el que los inquilinos proporcionan un gran depósito global que se devuelve en su totalidad al final de un contrato de arrendamiento mínimo de dos años, y los alquileres mensuales disminuyendo, aumentan los temores de una crisis de arrendamiento durante la temporada alta de mudanzas de la primavera. Incluso mientras el presidente Lee Jae Myung y Jang Dong-hyeok, líder parlamentario del Partido del Poder Popular, intercambian acaloradas críticas sobre la cuestión de los propietarios de viviendas múltiples, el mercado en sí cuenta una historia más dura: persiste la escasez de jeonse y alquileres mensuales, los alquileres siguen subiendo y la presión sobre los hogares comunes se está profundizando. El problema inmediato es simple: cada vez es más difícil encontrar jeonse y alquileres mensuales. Los datos publicados el jueves por la Junta de Bienes Raíces de Corea muestran que los precios de los apartamentos jeonse en Seúl han aumentado durante 54 semanas consecutivas hasta la semana pasada. El índice de precios de alquiler mensual de apartamentos en Seúl compilado por KB Real Estate también alcanzó un récord de 131,85. El endurecimiento se debe a las medidas inmobiliarias del 27 de junio, que reforzaron drásticamente las regulaciones financieras, seguidas de las medidas del 15 de octubre, que endurecieron aún más las normas sobre transacciones y préstamos. Al prohibir efectivamente la llamada “inversión brecha” –en la que los compradores compran viviendas utilizando fondos prestados y depósitos jeonse de los inquilinos– las políticas han reducido la oferta de viviendas jeonse. El impacto se ha extendido también a los alquileres mensuales, enfriando todo el mercado de arrendamiento. Barrio por barrio, la escasez es grave. En el distrito de Nowon, hogar del mayor grupo de academias privadas del norte de Seúl, el complejo de apartamentos Junggye Jugong 2 de 1.800 unidades tenía sólo cinco jeonse listados y ningún alquiler mensual a fecha del 19 de febrero. En el complejo Junggye Green de 3.481 unidades en Junggyedong, sólo se ofrecían 10 jeonse y siete alquileres mensuales. Las causas de la contracción son complejas. Las regulaciones más estrictas de reurbanización y reconstrucción han reducido la oferta de viviendas nuevas. Al mismo tiempo, la presión sobre los propietarios de viviendas múltiples (una política que cobró fuerza bajo la administración de Moon Jae-in) se ha traducido en menos anuncios de alquiler. Dado que las viviendas nuevas no llegan a ponerse en venta en cantidades suficientes, las sucesivas políticas de supresión de la demanda, desde préstamos hasta impuestos, han reducido el mercado de alquiler. Después de que el presidente Lee señalara en las redes sociales que intensificaría la presión sobre varios propietarios de viviendas, las ofertas comenzaron a llegar al mercado a medida que los propietarios se apresuraban a evitar un inminente impacto fiscal si no lograban deshacerse de las propiedades antes del 9 de mayo. Lo que en última instancia estabiliza un mercado inmobiliario es una señal creíble de que hay nueva oferta en camino. Un problema que lleva años resolver no puede solucionarse únicamente mediante la supresión de la demanda o campañas de presión. Para estabilizar la vivienda, el gobierno debe acelerar alternativas realistas (incluidas aprobaciones audaces para la reconstrucción y el redesarrollo) en lugar de depender únicamente de las restricciones.

Este artículo fue escrito originalmente en coreano y traducido por un periodista bilingüe con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial generativa. Luego fue editado por un editor nativo de habla inglesa. Nuestra sala de redacción revisa y perfecciona todas las traducciones asistidas por IA.