A los inversores se les dice que este es un auge. En realidad, es un cuello de botella y, a menos que lo juegues de manera inteligente, es probable que sientas el apretón.
Los mercados de alquiler de Australia no son solo «apretados». Están bajo una tensión grave, con tasas de vacantes en mínimos históricos y demanda de inquilinos superando la vivienda disponible en casi todas las ciudades y regiones importantes.
Desde el exterior, puede parecer las condiciones perfectas para los propietarios e inversores inmobiliarios, pero la realidad es mucho más compleja.
Alquileres fuertes, presión más fuerte
Sí, los precios de alquiler están aumentando y las propiedades están alquilando más rápido que nunca. Brisbane, por ejemplo, ha registrado aumentos de alquiler de más del 10 por ciento en algunos suburbios de anillo interno y medio, y las áreas regionales no están muy lejos.
Las tasas nacionales de vacantes están en alrededor del 1,1 por ciento, muy por debajo del 2–3 por ciento, generalmente considerado un mercado equilibrado.
Pero estas figuras solo cuentan parte de la historia. Un mercado de alquiler ajustado no siempre es rentable. Es un entorno de alto riesgo donde las expectativas de los inquilinos están aumentando, los estándares de propiedad están bajo escrutinio y los requisitos de cumplimiento son cada vez más estrictos.
Desde donde me siento, este mercado recompensa a aquellos que son proactivos, bien informados y estratégicos, no aquellos que dependen de la suerte o los supuestos.
¿Qué está alimentando la opresión del alquiler?
Varias fuerzas se combinan para crear esta presión. La migración neta en el extranjero alcanzó casi 380,000 en el año hasta septiembre de 2024, volviendo a (e incluso superando) los niveles pre-pandemias. La mayoría de los recién llegados son inquilinos, al menos inicialmente, que se suman a una demanda ya intensa.
Al mismo tiempo, la tubería de suministro es muy apretada.
Los retrasos en la construcción, la escasez de mano de obra y los costos elevados de materiales han ralentizado la entrega de nuevas viviendas. En algunos estados, los nuevos comienzos de vivienda han caído muy por debajo del crecimiento de la población. Agregue a eso la vacilación de algunos inversores para comprar durante un entorno de alta tasa de interés, y el lado del suministro continúa atrasado.
Este desequilibrio es lo que define un mercado de alquiler ajustado: baja vacante, alta demanda y oferta limitada.
Comportamiento del inquilino: competencia y precaución
Estamos viendo más inquilinos que nunca solicitar cada propiedad disponible. No es inusual recibir de 20 a 30 solicitudes a los pocos días de la lista. Algunos ofrecen pagar el precio de venta por encima o varios meses de anticipación solo para asegurar un contrato de arrendamiento.
Pero no es solo la competencia la que está cambiando, sino también sus expectativas.
Los inquilinos son más exigentes, están priorizando casas bien mantenidas y eficientes en energía. También se mantienen más tiempo en los arrendamientos cuando pueden, evitando la incertidumbre y el estrés de tratar de volver a ingresar a un mercado competitivo.
Es una señal clara para los inversores: la presentación y el mantenimiento ya no son opcionales. Incluso en un mercado ajustado, las propiedades de calidad atraen a los mejores inquilinos y los retienen.
Desafíos de los inversores: ganancias y presión
Para los propietarios, este entorno presenta un nuevo tipo de dilema.
Por un lado, los alquileres están aumentando. Por otro lado, también lo son las primas de seguro y los costos de mantenimiento.
Muchos inversores se preguntan: ¿cuánto puedo aumentar el alquiler sin perder un buen inquilino? ¿Cómo gestiono las reparaciones cuando los intercambios se reservan durante semanas? ¿Debo actualizar la propiedad, y si es así, ¿dónde obtendré la mejor devolución?
También hay presión regulatoria. En varios estados, las reformas sobre el aumento de la renta, los procesos de desalojo y los estándares mínimos de propiedad están cambiando la forma en que operan los propietarios.
Navegarlos sin orientación experta se suma a la carga administrativa y aumenta el riesgo.
Todavía existen oportunidades, pero requieren estrategia
A pesar de los desafíos, los mercados de alquiler ajustados también crean fuertes oportunidades para los inversores que tienen una visión a largo plazo.
La vacante más baja significa menos días en el mercado. Una mayor demanda significa la capacidad de elegir inquilinos confiables y bien calificados. El aumento de los alquileres, si se maneja de manera responsable, pueden mejorar el rendimiento y el flujo de efectivo.
Pero la clave no es extralimitar. Los inversores que se centran en la condición de la propiedad, las relaciones de los inquilinos y el cumplimiento están mejor posicionados para resistir cualquier cambio de mercado. Aquellos que tratan la administración de la propiedad como una asociación, en lugar de un proceso pasivo, generalmente ven un rendimiento más fuerte con el tiempo.
Cuidado: los mercados como estos no duran para siempre.
Cuando el suministro eventualmente aumente, habrá un mayor escrutinio en el que las propiedades justifican una prima y cuáles caen al fondo de la lista.
Los inversores que tienen éxito no serán los que cobraron el alquiler más alto en un mercado caliente. Ellos serán los que conservaron inquilinos de calidad, mantuvieran sus propiedades competitivas y planearán por delante.
El mercado está recompensando a quienes administran bien, no solo a quienes poseen propiedades.
Entonces, aunque las condiciones de alquiler estrictas pueden sonar como un objetivo abierto para los inversores, son todo menos simples. Detrás de cada figura de alquiler fuerte hay un acto de equilibrio y aquellos que reconocen que la realidad estará mejor ubicada para tener éxito, sin importar lo que venga después.
