Cuando dejé a mi familia en casa para estudiar en la universidad en 2007 y me mudé al centro de Budapest, los costos de vivienda no eran un tema de conversación entre mis amigos. Alquilé habitaciones en pisos ubicados en el centro por £ 80- £ 100 por mes. Avance rápido hasta 2025 y una habitación similar en un piso compartido le costaría al menos £ 200, el doble del precio de hace 15 años. Hable hoy con cualquiera en sus 20 años en Budapest, y la crisis de la vivienda de profundidad inevitablemente aparecerá como una de las luchas definitorias de sus vidas.
Las estadísticas pintan una imagen igualmente sombría. Entre 2010 y 2024, Hungría vio el mayor aumento del índice de precios de la vivienda entre los Estados miembros de la UE. Mientras que el promedio de la UE aumentó en un 55.4%, el índice de precios de vivienda de Hungría se disparó en un 234%. Mientras tanto, el ingreso neto per cápita solo creció un 86% en la década de 2010. Budapest, la capital, es el centro de esta crisis. Según el Banco Nacional Húngaro, los precios de las propiedades residenciales se sobrevaloran en un 5-19%. Esto se explica en parte con la alta proporción de compras impulsadas por la inversión: estas representaron el 30-50% de todas las transacciones en los últimos cinco años en Hungría. A diferencia de muchas otras capitales de la UE, los inversores inmobiliarios en Budapest no son principalmente ciudadanos extranjeros, que representaron solo el 7.3% de las transacciones entre 2016 y 2022, ni son jugadores institucionales. En cambio, típicamente son ciudadanos húngaros individuales. Como los bienes raíces se han convertido en una inversión cada vez más atractiva para los hogares de clase alta y media en medio de la creciente incertidumbre económica, el resultado ha sido una polarización más profunda dentro de la sociedad húngara.
El problema se ha vuelto tan evidente que, después de una década de silencio, incluso el gobierno gobernante de la derecha Fidesz ha comenzado a reconocerlo en los últimos meses. Desde que llegó al poder en 2010 con una mayoría constitucional, las políticas de vivienda de Fidesz se han centrado principalmente en subsidiar las compras de viviendas para familias de clase media. Solo alrededor del 10% de todos los gastos gubernamentales relacionados con la vivienda se han dirigido a grupos de bajos ingresos. Mientras tanto, el sector de la vivienda pública de Hungría se ha reducido dramáticamente, desde cubrir el 20% del stock de viviendas en 1990 hasta solo el 2% hoy.
La larga descuido del gobierno de la emisión de vivienda no es un accidente. Se deriva de una narrativa ideológica profundamente arraigada. En 2014, el Primer Ministro, Viktor Orbán, declaró en una entrevista: «Mi principio básico es que mi casa es mi castillo: soy un creyente en la ocupación de los propietarios y las casas familiares». Esta narración, común en los antiguos países del bloque oriental, pinta la propiedad de la vivienda como una especie de destino cultural, que retrata los programas de vivienda pública a gran escala de la época socialista del estado como aberraciones históricas.
Pero este punto de vista no es históricamente preciso ni económicamente realista. De hecho, las políticas de vivienda de la era socialista tenían fuertes similitudes con los sistemas de vivienda pública en Europa occidental. Los desarrollos de viviendas asequibles ayudaron a la movilidad social ascendente de millones, creando oportunidades que anteriormente habían sido inimaginables. Sin embargo, después de 1990, el sentimiento anticomunista combinado con las reformas de «terapia de choque», incluida la rápida privatización de medio millón de viviendas, forjó una imaginación política que ha dejado de lado el alquiler y las viviendas públicas, reemplazándola con el sueño de la propiedad universal de la vivienda.
Mapa que muestra que Lisboa, Londres y París se encuentran entre las ciudades menos asequibles.
Hoy, sin embargo, ese sueño se está deslizando más fuera del alcance. Durante la última década, la proporción de hogares que viven en viviendas alquiladas en Budapest han crecido del 12.7% al 17.5%, con jóvenes sobresentados: el 35% de este grupo vivió en alojamiento alquilado en 2022. Solo en el último año, las alquileres subieron en aproximadamente el 10%. Aunque la tasa nacional de propiedad de la vivienda de Hungría permanece alrededor del 90%, una «alquiler de generación» está claramente surgiendo en el capital. Los jóvenes sin apoyo financiero familiar consideran cada vez más a la propiedad de la vivienda como un objetivo inalcanzable. Una encuesta reciente encontró que el 38% de la población adulta de Budapest consideraría alquilar, si estuvieran disponibles opciones asequibles y seguras. A medida que el mito de la propiedad en el hogar se vuelve más visiblemente inviable, la demanda de viviendas de alquiler asequibles está creciendo.
A pesar de la falta de apoyo gubernamental sistemático para viviendas asequibles en Budapest, algunas iniciativas esperanzadoras están comenzando a tomar forma. El municipio de Budapest lanzó recientemente una agencia de vivienda social, inspirada en modelos exitosos del sector civil. Con el 16,7% de las viviendas de la ciudad desocupadas en 2022, la agencia trabaja para conectar propiedades vacantes con los hogares necesitados, ofreciendo servicios de gestión seguros a propietarios y alquileres asequibles a los inquilinos.
Otro movimiento prometedor es que el municipio recientemente pudo usar una escapatoria legal para comprar un sitio Brownfield de 85 hectáreas (210 acres) del gobierno. Los planes iniciales para el sitio imaginan un desarrollo sostenible a gran escala que podría incluir miles de unidades de vivienda asequibles. Estas intervenciones lideradas por el gobierno local, aunque prometedoras, enfrentan una obstrucción constante del gobierno nacional de Fidesz, que se opone a iniciativas dirigidas por el alcalde de la oposición verde de Budapest.
Mientras tanto, los residentes y los grupos de la sociedad civil están tratando de crear soluciones ascendentes. La alianza para el desarrollo inmobiliario colaborativo, por ejemplo, está experimentando con modelos de vivienda dirigidos por la comunidad. Inspirada por el Mietshäuser Syndikat de Alemania, la Asociación de la Casa Collectiva de Zugló compró una unidad residencial en 2018 y la ha administrado de acuerdo con los principios cooperativos, asegurando alquileres asequibles para siete inquilinos. Sin acceso al apoyo público o financiamiento ético, el proyecto fue financiado por préstamos directos de amigos y activistas. Se están realizando esfuerzos similares en otras ciudades capitales de la región, y la red de estas cooperativas de vivienda pioneras (MOBA, que significa «autoconstrucción a través de la ayuda mutua» en serbo-croatiano, ya está configurado.
Estas iniciativas de base podrían ofrecer cierta esperanza para una generación que de otro modo se enfrenta a las dificultades crecientes. Sin embargo, la transformación sistemática de estos regímenes de vivienda solo se puede imaginar si estos gobiernos cambian de curso, y si la UE comienza a canalizar fondos más directos hacia viviendas asequibles en las ciudades húngaras y otras ciudades de Europa del Este.
