La propiedad de vivienda se está quedando cada vez más fuera del alcance de los estadounidenses. Los legisladores federales, estatales y locales han centrado su atención en atacar a grandes inversores institucionales en el mercado de alquiler unifamiliar (SFR) durante la última década. A las personas les preocupa que estos inversores institucionales aumenten las rentas y dificulten que las familias compren una casa. Los que se oponen a los inversores inmobiliarios institucionales han impulsado las restricciones o las prohibiciones directas de la propiedad de SFR por parte de inversores institucionales.
Sin embargo, los temores asociados con los inversores SFR institucionales están equivocados, al igual que las recetas de políticas propuestas por algunos legisladores.
Primero, es importante no exagerar el papel desempeñado por los grandes inversores institucionales. La mayoría de las compras de inversiones de SFR son realizadas por pequeños inversores. Los inversores realizan aproximadamente el 60 por ciento de las compras de inversores de alquiler metropolitanos de alquiler con diez o menos casas, mientras que los inversores que poseen 1,000 o más viviendas nunca representan más del 2.5 por ciento de las compras de la vivienda y rara vez exceden el 1.5 por ciento de las compras de la casa. El mercado inmobiliario de Estados Unidos no está dominado por grandes corporaciones.
A continuación, los inversores institucionales de SFR mejoran y aumentan el suministro de viviendas. Las grandes compañías institucionales de inversión de viviendas eran raras antes de la crisis de vivienda de 2008. Después de 2008, Fannie Mae tenía una gran cantidad de casas ejecutadas y necesitaba sacarlas de su cartera. En 2012, el gobierno aprobó la iniciativa de bienes raíces para alquiler para ayudar a Fannie Mae a vender casas ejecutadas a granel.
Una vez que Fannie Mae vendió la mayoría de las casas embargadas, los inversores institucionales necesitaban formas de expandir la cantidad de casas que poseían. Hoy, emplean dos métodos: comprar y renovar casas individuales y asociarse con desarrolladores para construir comunidades completamente nuevas. Ambos métodos son buenos para el mercado inmobiliario porque aumentan el suministro de viviendas.
Cuando los inversores institucionales compran casas existentes para alquilar, generalmente hacen renovaciones significativas antes de enumerar la casa: $ 15,000 a $ 39,000 es un rango típico para lo que los inversores gastarán en renovaciones, mientras que los nuevos propietarios gastan alrededor de $ 6,300 en renovaciones en el primer año de posesión. Los inversores institucionales tienen el incentivo y los medios para mejorar la calidad de la vivienda.
En lugar de ejercer una presión al alza en los alquileres, los inversores institucionales en realidad disminuyen las rentas al aumentar el suministro de viviendas de alquiler. La investigación publicada por el profesor de NYU Joshua Coven muestra que los inversores institucionales son responsables de una expansión en la oferta de viviendas y disminuciones en el alquiler en el mercado estadounidense SFR. Por ejemplo, el suministro de alquiler de la ciudad de Austin aumentó en un 14 por ciento, y la renta mediana ha caído en $ 400 gracias a las políticas que promovieron el desarrollo.
Una razón por la cual los inversores institucionales pueden ser culpados con frecuencia por los aumentos de alquiler es que generalmente invierten en regiones con tasas de alquiler crecientes. Esto les ayuda a beneficiarse de sus inversiones y retrasar el crecimiento de los alquileres en esas regiones, pero podría ser la causa de la creencia de que crean altas alquileres.
Los inversores institucionales tampoco parecen tener un impacto significativo en las tasas de propiedad de vivienda. La tasa de propiedad de vivienda estadounidense alcanzó su punto máximo en 2005 y luego disminuyó constantemente cuando surgió la burbuja inmobiliaria hipotecaria de alto riesgo. Desde 2015, las tasas de propiedad de vivienda han crecido constantemente hasta el punto en que superan el promedio anterior a 1995. La propiedad de vivienda se ha recuperado más que el accidente del mercado de viviendas a pesar de la nueva presencia de grandes inversores institucionales de SFR. La investigación sugiere que los inversores institucionales de SFR ejercen cierta presión al alza sobre los precios de las viviendas, pero las respuestas de suministro mitigan la mayor parte del efecto.
La implementación de prohibiciones de inversores institucionales en SFR crearía limitaciones de suministro, elevaría los precios y expulsaría a las familias de bajos ingresos. Por ejemplo, después de que Rotterdam implementó una prohibición de inversión SFR, los alquileres aumentaron en un 4 por ciento y desplazaron a las familias de bajos ingresos.
Gran parte del reciente cambio de la propiedad de vivienda puede atribuirse a una mayor regulación después de la crisis financiera de 2008. Desde entonces, los préstamos hipotecarios han estado más regulados, lo que ha causado que aumente el puntaje promedio de FICO de los prestatarios en las originaciones hipotecarias. Para resolver realmente el problema de las altas alquileres y la asequibilidad de la vivienda, el mercado hipotecario debe desregular para facilitar más construcción de viviendas, y las leyes de zonificación deben volver a hacer que la construcción sea más fácil.
