Cuando los inversores inmobiliarios afirman que están aumentando la oferta de viviendas de alquiler, siempre hay que pedirles que aclaren esa afirmación.
¿Están sus inversiones impulsando la oferta de viviendas de alquiler financiando la construcción de nuevas viviendas de alquiler, lo que aumenta el stock total de propiedades residenciales?
¿O sus inversiones están «impulsando la oferta de viviendas de alquiler» porque están comprando propiedades preexistentes ocupadas por sus propietarios y convirtiéndolas en alquileres, lo que reduce la oferta de viviendas ocupadas por sus propietarios y no hace nada para aumentar la oferta general de viviendas?
Es una cuestión grave que queda oscurecida por un truco retórico.
¿Cómo lo visualizamos?
Digamos que hay 16 propiedades.
Todas son viviendas preexistentes ocupadas por sus propietarios, representadas por estos 16 rectángulos:
Podría comprar cuatro de esas viviendas existentes ocupadas por sus propietarios y convertirlas en alquileres.
Eso le permitiría decir, técnicamente, que acaba de «aumentar la oferta de viviendas de alquiler» en cuatro propiedades.
Pero no se habría hecho nada para aumentar la oferta general de viviendas. Todavía quedarían 16 propiedades.
Y simplemente habría reducido el número de viviendas ocupadas por sus propietarios de 16 a 12:
O podrías construir cuatro nuevas propiedades específicamente para alquilar.
Eso dejaría intactas las 16 viviendas ocupadas por sus propietarios, pero habría cuatro nuevos alquileres.
Por lo tanto, habría «aumentado la oferta de alquileres» en cuatro, y habría aumentado la oferta general de propiedades en cuatro, por lo que ahora tendría 20 propiedades, en lugar de 16.
¿Qué escenario fue más honesto?
La semana pasada, la Oficina de Estadísticas de Australia publicó el trimestre de septiembre.
El economista independiente Saul Eslake dijo que los datos resaltan un aspecto de lo que está mal en el sistema de vivienda de Australia y en las políticas de vivienda de los sucesivos gobiernos australianos.
Y tenía que ver con el concepto que comentamos anteriormente.
Eslake dijo que en el trimestre de septiembre, los compromisos financieros con inversores en propiedades residenciales representaron el 40,6 por ciento de todos los compromisos financieros de vivienda.
Esa fue la proporción más alta desde el trimestre de junio de 2017, y no estuvo muy por debajo del máximo histórico del 48,7 por ciento en el trimestre de junio de 2015.
Luego, profundizando en los datos, Eslake dijo que el 83 por ciento de los compromisos financieros hechos a inversionistas inmobiliarios durante el trimestre de septiembre fueron para la compra de viviendas establecidas.
Y él tenía un problema con eso.
«Sin duda estos inversores se felicitarán por aumentar la oferta de viviendas de alquiler», escribió en LinkedIn.
«(Pero) estas compras no hacen absolutamente nada para aumentar la oferta general de viviendas: y si bien aumentan la oferta de viviendas de alquiler, aumentan la demanda de viviendas de alquiler en una cantidad exactamente igual: superando las ofertas de los posibles propietarios-ocupantes.
«Entonces, contrariamente a lo que constantemente argumentan, si no estuvieran comprando estas propiedades establecidas para alquilarlas (y, en última instancia, obteniendo ganancias de capital sobre las cuales pagan impuestos a la mitad de la tasa que pagarían por otros ingresos, y mientras tanto compensan sus gastos por intereses con sus otros ingresos para reducir la cantidad de impuestos que pagan sobre eso), la oferta y la demanda de viviendas de alquiler caerían en cantidades iguales, y no habría ningún impacto en los alquileres».
Eslake dijo que la acción de los gobiernos ya era necesaria.
«Realmente es hora de que los gobiernos reduzcan las generosas concesiones que el sistema fiscal ofrece a los inversores especulativos en propiedades establecidas y restrinjan esas concesiones a los inversores que construyen o compran nuevas propiedades, y que contribuyen así a aumentar la oferta de viviendas (y en particular de viviendas de alquiler)», dijo.
«Hacerlo probablemente alentaría una mayor inversión para aumentar la oferta de viviendas de alquiler, en lugar de aumentar el precio de las viviendas que ya tenemos, que es lo que nuestro sistema fiscal actual fomenta, con creces.
«Y tal vez la Autoridad de Regulación Prudencial de Australia debería considerar seriamente reintroducir algunas de las restricciones a los préstamos a los inversores que implementó a mediados de la década de 2010, cuando una proporción igualmente alta de la financiación de la vivienda iba a parar a especuladores en lugar de a compradores de viviendas».
Esto desató una animada discusión en la página de LinkedIn del Sr. Eslake.
Dijo que retirar las concesiones fiscales para los inversores que compraron viviendas establecidas (para convertirlas en alquileres) no sería una panacea, pero seguramente sería parte de la solución a los «incentivos perversos y las desigualdades incorporadas en nuestro sistema tributario».
Cathy Sherry, profesora de la Facultad de Derecho de Macquarie y autora de entonces, contribuyó a la discusión y dijo que tenía «serias dudas» sobre mantener las concesiones fiscales también para las nuevas construcciones.
«Hemos estado haciendo eso durante décadas y mira a dónde nos ha llevado: una crisis de vivienda», escribió.
«Además, el mercado de casas pequeñas que deberían ser compradas por los primeros compradores (apartamentos) está dominado por inversores. También está plagado de defectos y prácticas de explotación que probablemente tienen una conexión con inversores no comprometidos que compran aparatos genéricos en lugar de personas que compran casas».
Nadie tiene tiempo para quedarse en LinkedIn todo el día para ver las conversaciones hasta su conclusión, por lo que se pueden plantear muchos puntos pero nunca terminar y las conversaciones pueden agotarse.
Pero eso planteó un punto adyacente.
Una cosa es que los inversores inmobiliarios afirmen genéricamente que están «aumentando la oferta de alquileres».
Pero una vez que se aclaró esa afirmación y sabemos que están hablando de nuevas construcciones, ¿qué tipo de calidad son sus nuevas construcciones?
¿De qué sirve aumentar la oferta de alquileres si están plagados de defectos?
