Levantando más a los propietarios: viviendas para compradores por primera vez, o alquileres más altos para inquilinos?
El argumento de larga data de que los propietarios de compra para alquilar roban casas de compradores por primera vez.
¿Es realmente el caso que al gravar a los propietarios más, el gobierno ha logrado liberar más propiedades para comprar? La opinión del NRLA es que no está claro cómo los impuestos más altos, que conducen a alquileres más altos, brindan oportunidades para que los inquilinos compren.
El argumento de que llegar a los propietarios con impuestos más altos puede ayudar a más compradores primerizos a la escalera ha resurgido después de un informe reciente de la Fundación Joseph Rowntree (JRF). Pero los organismos de los propietarios (NFRL) están disputando el reclamo, diciendo que la realidad es más complicada, y los inquilinos pueden ser los que pagan el precio.
Una perspectiva histórica
El PRS creció rápidamente a principios de la década de 2000 hasta la crisis económica de 2008 y se retomaron nuevamente después de que el accidente de crédito, ya que la compra para calificar era relativamente rentable; La regulación fue menos onerosa y los préstamos a tasas de interés bajas fueron más fáciles.
Después de 2015, con cambios en el alivio de intereses hipotecarios, etc., las cargas de costos en los propietarios de compra para alquilar comenzaron a crecer, junto con una regulación cada vez más complicada del sector. En retrospectiva, la introducción de la regla de la Sección 24, con su eliminación del alivio de intereses hipotecarios, fue un importante punto de inflexión.
Según las cifras de CBRE, a partir de 2019 en adelante hay evidencia clara de reducción en el suministro, donde los propietarios venden muchas propiedades de alquiler, y no están siendo reactivos. Significa que salieron permanentemente del sector privado alquilado (PRS). La tasa de salida ahora parece acelerarse debido al aumento de las tasas de interés, la inflación, el aumento de las amenazas regulatorias (la factura de los derechos de los inquilinos) y aún más las cargas fiscales más amenazadas.
Pero hay mucha variación regional. En Londres, los efectos de las salidas han sido más fuertes, particularmente para el suministro de alquiler en ciertos distritos de Londres.
Una estrategia de crecimiento fiscal
Regresando 10 o 15 años cuando el libro Buy-to-Let llegó a su punto máximo, el entonces canciller George Osborne se inclinó ante la opinión pública en medio de advertencias del Banco de Inglaterra de que los préstamos hipotecarios de BTL estaban alcanzando niveles peligrosos, decidió que BTL necesitaba ser domesticado por imponer restricciones graves.
La Sección 24 de la Ley de Finanzas de 2015, que se conoció como el «impuesto del propietario», fue eliminado entre 2017 y 2020 restringiendo la desgravación fiscal sobre los intereses hipotecarios y otros costos financieros para los propietarios residenciales individuales a la tasa básica de impuesto sobre la renta (20%).
Los propietarios de BTL que poseen propiedades en sus propios nombres ya no pueden deducir los costos financieros de sus ingresos de alquiler como pueden otras empresas, sino que reciben un crédito fiscal por estos costos, aumentando efectivamente sus ingresos brutos de alquiler bruto y reduciendo su desgravación fiscal general en comparación con el sistema anterior.
Durante la última década, el gobierno, al parecer, ha seguido una estrategia deliberada de «nivelar el campo de juego» entre los propietarios y aquellos que aspiran a poseer su propia casa.
El recargo original del impuesto de timbre del 3% en propiedades adicionales (ahora 5% después del presupuesto de octubre pasado), la eliminación gradual de la desgravación del impuesto sobre intereses hipotecarios, la eliminación de la asignación anual de depreciación del 10% y la regulación más dura del sector, han conspirado para desalentar una nueva inversión de compra a Let. Y muchos propietarios se han desilusionado con el régimen que se han vendido, reduciendo el suministro de casas privadas alquiladas.
Como se ha visto como una alternativa aceptable, los gobiernos consecutivos han alentado la inversión en el sector BTR de construcción a alquiler. Los inversores instructivos de ventajas de impuestos, a menudo operan bajo el régimen de impuestos REIT, han ingresado al mercado.
¿Se benefician realmente los compradores por primera vez?
En su nuevo informe, «reequilibrar el mercado inmobiliario a través de la reforma fiscal», el JRF argumenta que esto ha tenido un efecto positivo: hay más propiedades disponibles para los compradores por primera vez. Su informe sugiere que, a medida que la salida de los propietarios, los hogares más jóvenes finalmente pueden comprar, lo que argumentan que respalda su argumento y el objetivo de la política de que el mayor impuesto sobre los propietarios conduce a un impulso de la propiedad de vivienda.
Es cierto que las ventas a los compradores primerizos han aumentado recientemente, impulsadas por los esquemas gubernamentales para ayudar a los compradores por primera vez, pero los grupos de propietarios contrarrestan esto con su argumento de que la evidencia completa cuenta solo la mitad de la historia.
La trampa de asequibilidad
La otra cara de los propietarios que salen es menos casas de alquiler. Independientemente de las personas que desean comprar sus casas, la demanda de alquiler sigue siendo muy fuerte. Este exceso de demanda ha impulsado los alquileres muy altos en muchas regiones.
Para los inquilinos, que ya están bajo presión por el aumento de la inflación y el débil crecimiento salarial, crea una trampa de asequibilidad. No solo los alquileres consumen más ingresos de los inquilinos, sino que también hacen que las superaciones mensuales más altas dificulten el ahorro para un depósito, lo que los compradores por primera vez más necesitan.
Los precios de la vivienda pueden ser un poco más accesibles en el margen cuando los propietarios se venden, pero si los alquileres suben más rápido que los ingresos, los inquilinos están atrapados en el alquiler. En lugar de ahorrar, están pagando más cada mes para competir por el alojamiento de alquiler más escaso. La cuestión de la asequibilidad es profunda.
Es un hecho que no todos los inquilinos quieren comprar. Hay un número creciente de personas que eligen o esperan alquilar de por vida. El aumento de los costos de la vivienda es un factor, pero el deseo de flexibilidad y las circunstancias financieras cambiantes está dando como resultado una proporción significativa de inquilinos privados que anticipan las alquileres a largo plazo o incluso de por vida.
El alquiler tiene una gran ventaja para algunos, especialmente los estudiantes y los jóvenes profesionales que no saben a dónde las tomarán su carrera y su elección de empleo a corto plazo. El alquiler proporciona la flexibilidad que necesitan: la capacidad de moverse para el trabajo, evitar las responsabilidades y los costos de propiedad, o simplemente vivir en áreas donde la compra sería imposible para ellos.
Un supuesto de política gubernamental de que todos los inquilinos son aspirantes a propietarios de viviendas corre el riesgo de ignorar la demanda real de un sector de alquiler bien funcional y asequible.
Algunas estadísticas
En 2024 había aproximadamente 341,000 compradores primerizos, un 19% en 2023 y los compradores primerizos representaron el 54% de todas las compras de viviendas con una hipoteca en 2024, la mayor acción registrada según Halifax y el Reino Unido Finanzas.
Sugiere una mejor asequibilidad de la hipoteca o cambios en el favor del mercado de los compradores primerizos. Esto tiende a apoyar la idea de que más personas están ingresando a la propiedad de la vivienda. Pero uno debe considerar que esto sigue un período covid y está saliendo de una base baja, por lo que esto necesita comparación durante un período más largo para discernir una tendencia adecuada.
El precio promedio de la vivienda fue de £ 311,034 en 2024 (Halifax) y un depósito promedio de £ 61,090. Muestra qué tan alto es la barra para los compradores por primera vez cuando los depósitos son sumas muy grandes, incluso si la disponibilidad de la hipoteca mejora.
Bien puede reducir cualquier beneficio neto de los propietarios que salen si el obstáculo del depósito sigue siendo tan alto. Sobre todo, solo aquellos afortunados con el beneficio de un préstamo / regalo del Banco de Mum y Papá pueden subir a la escalera.
Las encuestas en todo el Reino Unido por USWitch sugieren que si bien ha habido un rebote en el número de compradores por primera vez, la recuperación es parcial. La tendencia general había disminuido, por lo que cualquier pronóstico de crecimiento necesita una interpretación cautelosa.
Hay una gran disparidad regionalmente, lo que significa que cualquier efecto de política en las salidas del propietario debido a los cambios de impuestos no se desarrollan de manera uniforme. Los propietarios que se venden en Londres o en el noreste pueden liberar más casas, pero para los inquilinos la disparidad en los precios de las propiedades y los altos alquileres en Londres significan que la pérdida de opciones de alquiler tiene consecuencias más inmediatas.
Alquilar o comprar?
Entonces, ¿dónde está el equilibrio? Por un lado, el Gobierno y el JRF señalan un aumento en las transacciones de compradores por primera vez, mientras que, en el otro, críticos como el NRLA argumentan que la política está aumentando los alquileres y dificultando la vida de millones de inquilinos.
En verdad, parece probable que gravar más a los propietarios ha remodelado todo el mercado inmobiliario, lo que hace que sea más difícil para los propietarios e inquilinos por igual; Sin resolver su problema fundamental del mercado inmobiliario, una falta crónica de suministro.
En el trimestre de 2025, el 15.6% de todas las nuevas instrucciones de propiedades eran casas que habían sido alquileres privados. De las aproximadamente 70,542 antiguas casas de alquiler enumeradas en el trimestre 1 de 2025, solo alrededor de 3,600 (3%) fueron Relet, lo que significa que se estima que alrededor de 18,000 propiedades salieron del sector de alquiler por completo durante ese tiempo (Landlordelone)
Los números a largo plazo dan una mejor imagen
La escala de las casas de alquiler perdidas, que es de aproximadamente 400,000 desde 2016, no es una cantidad trivial. Muestra que esta es una tendencia a largo plazo que comienza con la imposición del «impuesto del propietario».
Muestra que el salto reciente existe, reforzado por la inminente factura de los derechos de los inquilinos, los nuevos requisitos de rendimiento energético y, sin mencionar los rumores de contribuciones de seguro nacional (NI) y un aumento del impuesto sobre las ganancias de capital, en el próximo presupuesto. Da crédito a las preocupaciones generales sobre un suministro de alquiler cada vez menor, aumentando constantemente los alquileres y más inseguridad para los inquilinos.
La narrativa de JRF se complica por varios factores. Si bien más ventas de propietarios pueden liberar más casas para la compra, hay largos tiempos de retraso. La condición de las casas vendidas, su coincidencia de ubicación y, de hecho, cuántos no van a nuevos compradores sino a inversores profesionales de compra para alquilar que están construyendo grandes carteras. De ninguna manera cada venta de salida ayuda a los compradores primerizos.
Una composición cambiante
La mayor parte de la contracción en Buy-to-Let se encuentra entre los llamados propietarios a tiempo parcial «aficionados» que les resulta difícil mantenerse al día con los requisitos cambiantes y luchar con los costos.
Ha habido un cambio importante a las alquileres a corto plazo (Airbnb) que desvían a miles de propietarios lejos del mercado tradicional de compra para alquilar, distorsionando aún más el argumento de que los impuestos más altos conducen a más propiedades en el mercado de ventas.
En el mercado de Comprar a Let, la composición de la propiedad ahora está cambiando a operadores de cartera más grandes, la mayoría de los cuales están incorporando, y a los grandes inversores institucionales, las entidades de capital corporativo/privado que ahora ingresan al mercado de construcción a alquiler (BTR).
En los primeros días de la compra para alquilar, un mercado en crecimiento acolchó un poco una escasez de viviendas a medida que se renovaron más viviendas y se llevaron en línea. Los cambios de política más recientes (impuestos, regulación, etc.) han tenido su impacto, reduciendo las ganancias de los propietarios, en algunos casos a menos números y hacer que la mantenimiento de las viviendas de alquiler sea más costosa y, por lo tanto, más riesgosa.
Por lo tanto, como dice el argumento, las salidas más recientes pueden haber sesgado la imagen general. Y esto se complica aún más por el hecho de que en las áreas de alto costo, las salidas tienen más probabilidades de conducir a aumentos de alquileres, mientras que en las áreas más baratas se liberan de acciones de hecho puede ayudar a los compradores primerizos.
JRF tiene razón en un aspecto, que algunas ventas de propietarios crean un suministro que los compradores por primera vez pueden comprar. Pero los cuerpos del propietario también tienen un argumento válido: que las salidas redujeron la elección de alquiler y, al impulsar los alquileres, puede dificultar que muchos inquilinos ahorren para un depósito.
Toda la evidencia apunta a un cambio gradual de suministro entre tenencias, desde la propiedad hasta el alquiler, pero una contracción más reciente y un mercado reestructurado por impuestos, regulaciones y políticas hipotecarias, demuestra los resultados de un entorno que los propietarios de compra para ello encuentran difíciles de operar.
Hasta que se construyan más casas, tanto para la propiedad como para el alquiler, el debate continuará. Los propietarios más graves pueden haber cambiado el saldo, pero no ha abordado la causa raíz del problema.
Conclusiones
¿Ha habido un debate de larga duración sobre si la política de vivienda gana al exprimir a los propietarios de compra para alquilar a través de mayores impuestos? La política ha ayudado genuinamente a los compradores primerizos a la escala de la propiedad o simplemente ha hecho la vida más difícil para los propietarios e inquilinos.
El reciente estudio de investigación de la Fundación Joseph Rowntree (JRF) ha sugerido que las medidas como la eliminación del alivio de intereses hipotecarios, el recargo de impuestos de timbre del 3% (ahora 5%) en viviendas adicionales y reglas de préstamo más estrictas y otras regulaciones han alentado a los propietarios a vender. Esta política ha devuelto a algunos stock de viviendas al mercado, pero si el argumento de JFR dice que menos propietarios significan más oportunidades para compradores por primera vez, entonces esta conclusión se discute. Debemos ver la imagen más grande.
