Las propuestas para limitar los aumentos de alquiler y eliminar los arrendamientos a plazo fijo podrían terminar perjudicando a los inquilinos en lugar de ayudarlos, advirtió una firma de propiedades de Jersey.
Gaudin & Co hizo los comentarios en una carta a un panel de políticos que actualmente revisaron una serie de reformas radicales a la ley de arrendamiento residencial de Jersey.
Los cambios propuestos han sido presentados por el ministro de Vivienda, Sam Mézec, en un intento por «equilibrar los derechos y responsabilidades de los inquilinos y los propietarios e introducir más claridad».
Sin embargo, en su sumisión al panel de escrutinio de la vivienda y la infraestructura, Gaudin & Co advirtió que los planes corren el riesgo de «socavar los resultados mismos» si no están «implementados con precisión y comprensión del mercado».
Las nuevas reglas, si la Asamblea de los Estados aprobadas este verano, evitaría que los propietarios aumenten el alquiler más de una vez al año, limitarían los aumentos de alquiler a la tasa de inflación (RPI) y los limitarían al 5%, y permitiría a los inquilinos impugnar los alquileres de alquiler injusto a través de un nuevo tribunal de alquiler.
Las propuestas, que se han descrito como la «revisión más grande» de la legislación de tenencia residencial en más de 10 años, también limitan el uso de contratos a corto plazo y extienden períodos de notificación para los inquilinos.
La compañía de administración de propiedades escribió: «Si bien las propuestas tienen como objetivo crear un sector de alquiler más justo, corren el riesgo de socavar los mismos resultados que buscan si no se implementan con precisión y comprensión del mercado».
«Las medidas de control de alquiler mal calibradas pueden conducir a la reducción de la oferta, la discriminación y los estándares de propiedad reducidos».
La presentación hace referencia a múltiples estudios, incluido el análisis del Instituto de Asuntos Económicos, que encontró que los controles de alquiler en otras jurisdicciones a menudo dan como resultado menos propiedades de alquiler disponibles, condiciones de vivienda más pobres y un aumento en las prácticas discriminatorias.
La firma también cuestionó la idea de eliminar los arrendamientos a plazo fijo, advirtiendo que esto podría reducir la claridad y la confianza para los propietarios, especialmente los «accidentales» a menor escala o «accidentales» que dependen de la flexibilidad por razones personales o financieras.
Continuaron: «Las estrategias como aumentar la oferta de viviendas, ofrecer subsidios específicos y alentar el comportamiento del propietario responsable pueden resultar más efectivas para crear un mercado de alquiler justo y funcional».
La carta también sugirió que los esfuerzos para elevar los estándares deben centrarse en garantizar que los propietarios estén debidamente informados y regulados, en lugar de agregar límites que el riesgo de afectar al mercado.
«Las instancias de alquileres injustos y el mal mantenimiento de la propiedad en Jersey son más comúnmente el resultado de propietarios privados que no están completamente informados sobre sus obligaciones legales, en lugar de las propiedades administradas por los agentes profesionales de alquiler», dijeron.
La empresa respaldó un mayor enfoque en el registro y la licencia de los propietarios, lo que sugiere que este enfoque protegería mejor a los inquilinos sin obligar a los propietarios a salir del mercado.
“En lugar de imponer límites de alquiler, que corren el riesgo de distorsionar el mercado y reducir la oferta de viviendas, el gobierno debe centrarse en las reformas legislativas que requieren que los propietarios se registren con esquemas de reparación o exigen que las propiedades de alquiler se gestionen a través de agencias de propiedad con licencia.
«Al alentar la profesionalidad y la responsabilidad, Jersey puede salvaguardar mejor los derechos de los inquilinos sin socavar la inversión en el sector de alquiler».
En lugar de limitar los alquileres, la firma dijo que el gobierno debería centrarse en expandir la oferta de viviendas, ofrecer subsidios específicos y mejorar la supervisión de los propietarios a través de la licencia y el registro.
Escribieron: “Los formuladores de políticas deben considerar enfoques alternativos que abordan la asequibilidad de la vivienda sin los efectos secundarios negativos asociados con los controles de alquiler.
«Las estrategias como aumentar la oferta de viviendas, ofrecer subsidios específicos e implementar medidas para alentar el comportamiento del propietario responsable pueden resultar más efectivos para crear un mercado de alquiler justo y funcional».
La advertencia sigue a una discusión en vivo organizada por todos los medios de la isla, donde los profesionales de la propiedad y los activistas de la vivienda se enfrentaron por el impacto de las propuestas.
El impacto de las propuestas del Ministro de Vivienda también fue objeto de escrutinio en un acalorado evento de panel público organizado por todos los medios de la isla la semana pasada, con advertencias que podrían sacar a los propietarios del mercado, y los llamados a los activistas de la vivienda para que vayan aún más lejos.
El director de Broadlands, Harry Trower, dijo que si bien la agencia no tiene un «libro de alquileres masivos», el número de propiedades de alquiler bajo su administración había disminuido y «muchos propietarios (están) vienen a nosotros que buscamos vender».
Michael Van Neste, el ex jefe del proveedor de viviendas sociales, Jersey Homes Trust, también expresó su preocupación: «Entiendo que los inquilinos deberían haber mantenido una vivienda decentemente y que debería ser asequible. Pero me preocupa que el sector simplemente se aleje».
«Y aunque se está marchitando, el estándar de alojamiento alquilerá gradualmente gradualmente … espero que los estados modifiquen esta propuesta o la rechazen por completo».
El presidente de la Asociación de propietarios de Jersey, Guy Morris, desafió al Diputado Mézec directamente, preguntando qué garantías podría ofrecer que los planes «no conducirán a una reducción en esas casas muy necesarias debido a que los propietarios que abandonan el mercado, como está sucediendo actualmente en el Reino Unido».
También planteó alarma sobre las propuestas de arrendamiento abierta y el límite propuesto en los aumentos de alquiler.
El diputado Mézec respondió que las reformas fueron «juzgadas y probadas» en otras jurisdicciones, y tenían como objetivo introducir «equidad» en el mercado de alquiler.
Desestimó las sugerencias de un éxodo de propietarios masivos como «alarmantes», haciendo referencia a temores similares en el lanzamiento del esquema de licencias de propietarios, que según él nunca se materializó.
«Un hecho es que la experiencia de alquiler en Jersey es basura en comparación con otros lugares cercanos a nosotros», dijo.
«Si queremos decirle a los jóvenes que luchan lo suficiente como para comprar una casa, ‘Olvida esa aspiración, es demasiado costosa para usted’, lo que menos podemos hacer es ofrecerles seguridad y justicia mientras se alquilan».
No todos en el panel sintieron que las reformas eran demasiado duras.
La capitana Alice Nunn, co-líder del Ejército de Salvación de Jersey, dijo que las propuestas «no van lo suficientemente lejos» para proteger a los inquilinos, particularmente los más vulnerables.
Ella dijo que debía hacerse más para empoderar a los inquilinos para que hablen cuando el alojamiento era inseguro o deficiente, sin temor al desalojo.
Aunque el esquema actual de licencias de propietarios requiere estándares mínimos de seguridad y permite a los inquilinos informar problemas a la salud ambiental, la Sra. Nunn dijo que muchos todavía tenían «demasiado miedo de presentarse».
Los miembros del público aún pueden compartir sus puntos de vista sobre el borrador de la legislación por correo electrónico: scrutiny@gov.je.
El panel celebrará una audiencia pública con el Ministro de Vivienda el 7 de mayo.
La encuesta se traduce al portugués, y habrá dos sesiones con la comunidad portuguesa con un traductor capaz de ayudar al panel.
Los miembros del panel también estarán en el mercado central a la hora del almuerzo el 1 de mayo para escuchar las opiniones del público.
