Helen y Van Arnold han ofrecido casas de alquiler cerca del Texas Medical Center y el MD Anderson Cancer Center durante más de 20 años, y no les preocupaba la ordenanza de alquiler a corto plazo de Houston ni las tarifas asociadas que la acompañan.
Hasta que recibieron una carta de la ciudad.
Los Arnold no dirigen casas de fiestas; Brindan un servicio muy necesario para los seres queridos de pacientes con cáncer y personas que se recuperan después de una estadía en el hospital. Tampoco operan alquileres a corto plazo, definidos como viviendas que se alquilan por 30 días o menos. Las propiedades de los Arnold tienen un requisito de estadía mínima de 60 días.
Es por eso que Van Arnold se sorprendió cuando recibió una carta con el sello del alcalde John Whitmire en la parte superior diciéndole que tenía que pagar o ser expulsado de la plataforma Airbnb donde obtiene la mayor parte de sus negocios.
«No voy a pagarlo», dijo Arnold al Houston Press. «No voy a pasar por el proceso de la ciudad. Quieren que tomes clases y van a empezar a tratarnos como un hotel en lugar de una propiedad de alquiler».
Una revisión estricta de la carta indica que Arnold probablemente no tendrá que registrarse ni pagar ninguna tarifa.
Una estimación de 2024 mostró que se anunciaron 8.548 alquileres a corto plazo en Houston en varias plataformas. Alrededor del 27 por ciento de esas propiedades habían recibido una llamada a la policía de Houston entre noviembre de 2023 y noviembre de 2024, según documentos de la ciudad. Los datos del mercado sugieren que podría haber hasta 20.000 alquileres a corto plazo en Houston, pero muchos no se anuncian en plataformas públicas.
La directora de Administración y Asuntos Regulatorios, Tina Páez, dijo que hasta la fecha se han aprobado alrededor de 2,000 registros.
A fines del año pasado, los residentes de Houstonians Against Airbnb comenzaron a expresar sus quejas en una serie de reuniones del Concejo Municipal de Houston, contando historias de terror de los huéspedes de alquileres a corto plazo que los mantenían despiertos toda la noche.
Las casas de fiestas son populares en zonas turísticas de la ciudad como Montrose, Midtown y The Heights, y la actividad aumenta durante las vacaciones de primavera y el verano, cuando grandes grupos se reúnen para fiestas en la piscina. Pero en algunas áreas, los inquilinos celebran grandes reuniones durante todo el año, dijeron los residentes, refiriéndose a algunas de las propiedades problemáticas como burdeles y prostíbulos.
Los operadores de alquiler a corto plazo ahora deben registrarse en la ciudad y pagar una tarifa anual de 275 dólares por propiedad. También deben presentar pruebas de que han pagado el 17 por ciento de impuestos sobre ocupación hotelera y han completado una capacitación sobre concientización sobre la trata de personas. Los operadores no pueden anunciar sus propiedades como espacios para eventos y deben proporcionar un contacto de emergencia las 24 horas, los 7 días de la semana, que debe responder a las quejas en el plazo de una hora.
La aplicación de la ley comienza el 1 de enero y la ciudad comenzará a contactar plataformas como Airbnb y VRBO en abril para eliminar a los anfitriones que no cumplan, según una lista de preguntas frecuentes en el sitio web de la ciudad.
La ordenanza tiene como objetivo reducir el ruido, la basura y las infracciones de estacionamiento y disuadir actividades delictivas como el consumo de drogas, la prostitución y el tráfico.
Sébastien Long, director ejecutivo de la empresa hotelera Lodgeur, con sede en Houston, opera 135 apartamentos amueblados de alquiler y dice que la ordenanza de Houston no sólo no hace nada para abordar la seguridad pública, sino que también castiga a los buenos operadores que nunca han tenido una queja y se desviven por garantizar que sus inquilinos sean buenos vecinos.
«Se suponía que esto tenía que ver con la seguridad pública, pero claramente se trata de burocracia o algún tipo de viaje de poder», dijo.
“Sigo sin impresionarme por el trabajo (de Administración y Asuntos Regulatorios)”, añadió. «Están dificultando innecesariamente la obtención de un permiso. Nos tratan como malos actores, como si no tuviéramos permiso para alquilar estas propiedades. No pudimos solicitar un permiso durante tres semanas porque el sistema no funcionó».
Long finalmente pudo solicitar un permiso para uno de sus apartamentos hace dos meses y aún no ha sido aprobado, dijo. En comparación, registró una propiedad en el área de Dallas-Fort Worth y obtuvo un permiso de $100 en 48 horas. La ciudad del norte de Texas también realizó una inspección para garantizar que hubiera equipo de seguridad en el lugar, dijo.
“No vamos a desperdiciar nuestro dinero si nos van a fastidiar”, dijo sobre el proceso de registro de Houston, señalando que terminará pagando más de $40,000 en tarifas porque tiene que permitir cada unidad individual, según la ordenanza.
El lenguaje sobre responsabilidad y si un propietario u operador es responsable de la propiedad aún no coincide en la ordenanza y el formulario de registro, dijo Long.
«No estamos pidiendo ningún cambio en el texto legal de la ordenanza en este momento», dijo. «Todo lo que pedimos es que el proceso de solicitud de ARA refleje el texto legal de la ordenanza».
Inicialmente, el Departamento de Administración y Asuntos Regulatorios exigía que los operadores que alquilaban varias habitaciones de la misma casa obtuvieran un permiso y pagaran una tarifa por cada habitación. Eso ya se resolvió, pero tomó semanas hacerlo y provocó que un viudo de 75 años que complementa sus ingresos con el alquiler de una habitación casi renunciara al proceso, dijo Long.
«Entre la complejidad del proceso y que inicialmente le dijeron que tendría que solicitar un permiso para cada habitación, estaba bastante angustiada», dijo Long. «Está asustando a la gente. Las personas que han trabajado en esta comunidad durante 10 años sin un solo problema o incidente están (cerrando sus alquileres en Houston) porque perciben esto como una molestia y una responsabilidad enorme».
“Los concejales de la ciudad siguen diciéndonos que somos los buenos y, sin embargo, la ARA nos trata básicamente como criminales”, dijo. «Tenemos que demostrar que no somos mentirosos».
Las tarifas de registro no se destinan a la ejecución; se utilizarán para pagar el software «Host Compliance» por una suma de 1,6 millones de dólares. Un proveedor externo, Granicus, tiene la tarea de mantener la base de datos de registro. El contrato de la ciudad con Granicus es de unos 350.000 dólares al año.
Páez dijo que espera que la ordenanza sea efectiva para eliminar a los malos actores.
«La aplicación de la ley no está diseñada para dañar los ‘buenos’ ROS, y el cumplimiento debería mejorar los negocios de los ROS que operan responsablemente», dijo Páez en un correo electrónico. «Podrían potencialmente realizar más negocios ya que el panel de control de la ciudad permitirá al público ver qué propiedades están registradas y al día».
Los residentes han podido presentar formularios de queja sobre alquileres problemáticos a corto plazo a través de una página web del 311 de Houston, y dicen que esperan que cuando comience la aplicación de la ley el próximo mes obtengan respuestas más rápidas y exhaustivas. Algunos han recurrido a llamar a la oficina de su policía o comunicarse directamente con el propietario.
A partir del 1 de enero, estará disponible una línea directa de quejas las 24 horas para la presentación de informes públicos. Las quejas se enviarán a los departamentos municipales correspondientes para su investigación y seguimiento adicional y medidas de aplicación de la ley, dijo Páez.
Debra Oliver, residente de North Montrose durante 17 años, dijo que su vecindario ha estado invadido por alquileres multifamiliares y unifamiliares a corto plazo desde antes de la pandemia de COVID-19 en 2020. El vecindario tiene restricciones en las escrituras que prohíben alquilar espacios como pensiones u hoteles, pero no existe una asociación de propietarios que las haga cumplir, dijo Oliver.
«Este es un espectáculo de mierda al que se le ha permitido crecer demasiado y ahora tenemos una infestación», dijo. “La gente dice: ‘¿Por qué no vendes tu casa y te mudas?’ Pensé, ¿quién va a comprar mi casa si está al lado de un Airbnb? Tengo que revelar eso. Soy una persona muy liberal y muy tolerante, pero esto no ha sido más que abuso. Perdí cinco años de mi vida por culpa del Airbnb de al lado. Pensé que iba a tener un ataque de nervios”.
Oliver dijo que mientras la casa de al lado estaba funcionando como alquiler a corto plazo, fue testigo de lo que creía que era uso de drogas ilegales y prostitución, pero es difícil probar qué está sucediendo en la propiedad privada de otra persona y, por lo general, cuando la policía responde, la actividad ha cesado.
«Estaba fuera de control», dijo.
La casa en cuestión actualmente tiene un inquilino a largo plazo con un contrato de arrendamiento de varios años que no ha causado ningún problema, pero Oliver dijo que no está tranquila porque puede volver a ser un alquiler a corto plazo cuando finalice el contrato, y hay varias otras casas para fiestas en el vecindario.
“Tengo dos propiedades a cada lado que están en el mercado”, dijo. «Básicamente, vivo con el temor constante de lo que va a pasar. Siempre estoy bajo el velo de la pregunta: ¿cuándo mi vida volverá a no ser normal?».
La ordenanza, dijo Oliver, es torpe y carece de dientes. Por ejemplo, establece que la ciudad puede eliminar todos los alquileres a corto plazo de los sitios de reserva para un propietario u operador en particular si al menos tres de sus registros ya han sido revocados en un período de dos años.
El lenguaje es confuso, dijo Oliver, y no hay nada que impida que el alquiler problemático vuelva a aparecer en la plataforma una vez que cumpla con los requisitos. Y la eliminación de un sitio de reservas no significa que los propietarios no puedan alquilar sus espacios por otros medios. Muchos utilizan el boca a boca o las redes sociales.
Las infracciones se castigan con multas de hasta 500 dólares por cada citación. Cada día que continúe cualquier infracción será sancionada con una multa separada.
Una residente de Heights que pidió no ser identificada sollozó en el teléfono la semana pasada mientras le contaba a la prensa sobre sucesos cotidianos aterradores y potencialmente peligrosos en su vecindario debido a la afluencia de inquilinos a corto plazo.
«La ordenanza es un poco blanda», dijo. «Tengo curiosidad por ver cómo será la aplicación de la ley. Siento que todavía vamos a depender en gran medida de nuestro agente. Es todos los días. Está sucediendo hoy. Espero que les quiten la licencia y luego, idealmente, la próxima vez que llame, estén fritos».
Muchos vecinos dicen que se sienten incómodos hablando en las reuniones del consejo municipal, fotografiando lo que perciben como una actividad ilegal o involucrándose en absoluto porque no quieren sufrir represalias por parte de inquilinos o propietarios.
Los alquileres a corto plazo han presentado desafíos en ciudades de Texas y Estados Unidos. Algunas ciudades, incluidas Dallas y Fort Worth, han creado una designación de zonificación que exige que las propiedades de alquiler estén en distritos hoteleros. Abundan los desafíos legales, ya que los operadores de alquiler a corto plazo dicen que la ciudad no puede decirles qué hacer con una propiedad que poseen y sobre la que pagan impuestos.
Houston, la ciudad más grande de Estados Unidos que no tiene leyes tradicionales de zonificación integral, ha optado por abordar el asunto mediante tarifas, restricciones y, pronto, aplicación de la ley.
La Asociación de Alquileres a Corto Plazo de Texas se formó en octubre y creó capítulos en Austin, El Paso y Houston. El objetivo del grupo de Houston es promover reglas justas, promover alojamiento responsable y garantizar que Houston siga dando la bienvenida a viajeros y residentes, dijo Lisa Sievers, operadora de Airbnb en Dallas desde hace mucho tiempo y secretaria de la asociación.
Un estudio de 2023 realizado por Tourism Economics encontró que los alquileres a corto plazo en Texas generaron $14.3 mil millones en ventas comerciales, sustentaron más de 83.000 empleos y contribuyeron con $1.2 mil millones en ingresos fiscales estatales y locales en todo el estado.
Long, quien se desempeña como presidente de la Texas Short-Term Rental Alliance, dice que aunque ha seguido todas las reglas y ha abogado por una ordenanza sensata que no castigue a los buenos, todavía quedan desafíos por delante. Recientemente organizó algunas reuniones para garantizar que otros operadores sepan cómo pueden cumplir y responsabilizar a la ciudad.
La Texas Short-Term Rental Alliance fomenta una regulación justa y consistente y fomenta el cumplimiento legal por parte de sus miembros. Long dijo que también comparte su “sabiduría de la jungla”, o mejores prácticas, con anfitriones, invitados y vecinos.
Durante mucho tiempo presionó para que se exigiera a los operadores capacitación sobre concientización sobre el tráfico, y eso está incluido en la ordenanza. Otras medidas que sugirió, como dispositivos de monitoreo de ruido y sensores de calidad del aire que alertarán al propietario si el aire acondicionado está roto o si un huésped está fumando un cigarrillo o un porro de marihuana en el lugar, no fueron incluidas, dijo.
Los dispositivos de monitoreo de ruido cuestan alrededor de $100 y notifican al dueño de la propiedad y al huésped cuando los niveles de decibeles alcanzan un cierto umbral, que es más bajo durante las horas de la noche. Por lo general, cuando Long recibe una notificación de un ruido desencadenante, es «una persona mayor que tal vez se ha quedado dormida frente al televisor», dijo.
“El valor número uno para nosotros ha sido la tranquilidad porque sabemos que nuestros huéspedes están tranquilos y tenemos los datos para demostrarlo”, afirmó.
Long también pidió que el HPD expulse a los inquilinos por invasión de propiedad si se encuentran en la propiedad después de la fecha de su estadía. Es algo que se hace en los hoteles, dijo, pero no está incluido en la ordenanza sobre alquileres a corto plazo.
«Piensan que se trata de un asunto civil, lo cual es incorrecto», afirmó. «No se trata de seguridad pública en absoluto. Simplemente no lo es».
En una entrevista anterior con la prensa en agosto, el jefe de personal de Administración y Asuntos Regulatorios, Billy Rudolph, reconoció que una base de datos de registro no impedirá que las personas celebren fiestas, pero proporcionará a Code Enforcement y a los oficiales de policía de Houston información de contacto de emergencia y creará responsabilidad para los propietarios y operadores que no quieren pagar multas o ser cerrados.
«Creo que veremos que la aplicación de la ley será más efectiva», dijo Rudolph. «No creo que sea una solución generalizada. Probablemente todavía nos encontraremos con problemas que no podemos anticipar en este momento, y creo que revisar la ordenanza para abordar cualquier problema que surja es una posibilidad».
Jason Ginsburg, abogado de bienes raíces y fundador de Houstonians Against Airbnb, dijo que él y sus vecinos tienen la intención de mantenerse alerta.
«Si hay un Airbnb molesto en nuestro bloque o si hay varios, no será solo un informe al 311», dijo. «No será solo una llamada al HPD. Serán una docena de llamadas y una docena de informes cada vez que haya un disturbio hasta que llegue el mensaje de que no vamos a tolerar fiestas en ese tipo de atmósfera cuando nuestros hijos están tratando de dormir y nosotros simplemente estamos tratando de vivir nuestras vidas».
Oliver dijo que la ciudad no debería molestarse en exigir tarifas y licencias a los operadores que viven en el lugar y alquilan una habitación individual en sus hogares.
“Las corporaciones que poseen varias propiedades no son lo mismo que mamás y papás que alquilan una habitación en su casa para llegar a fin de mes”, dijo. «Creo que deberíamos cuidar de la personita y acabar con las corporaciones que están violando los vecindarios. Estoy muy convencido de eso».
Los vecinos que viven cerca de casas de fiestas se apresuran a señalar que Airbnb tiene un montón de dinero, una industria multimillonaria y un asiento en la mesa durante las negociaciones con el ayuntamiento, pero Long dice que es una narrativa falsa enfrentar a «vecinos enojados» con todos los operadores de alquiler a corto plazo.
«No nos oponemos a las regulaciones ni a deshacernos de las casas de partidos», dijo. «Queremos el derecho a poder tener alquileres a corto plazo y gestionarlos sin interferencias de políticos o vecinos, suponiendo que hagamos las cosas de una manera que no moleste a otras personas».
Long y los miembros de la Asociación de Alquileres a Corto Plazo de Houston también tienen la intención de mantenerse alerta.
«Esto no es algo en lo que vayamos a dar marcha atrás», dijo Long. «No vamos a ser intimidados por esto. Este es el sustento de nuestras familias. No es un pasatiempo. Nuestras familias dependen de ello y nuestros empleados dependen de ello. Esto no es algo que deba tomarse a la ligera».
Y aunque Van Arnold pudo haber tenido una respuesta un tanto frívola a la carta que recibió por correo sugiriendo fuertemente que registrara sus propiedades de alquiler, también se lo toma en serio.
El abuelo de Arnold construyó una escuela privada en el vecindario Willow Meadows/Willowbend en el suroeste de Houston en 1954. Arnold y su esposa ahora poseen una cuadra entera y viven allí entre las propiedades de alquiler.
«Hay un parque de casas rodantes frente a Main Street y todos son pacientes médicos con casas rodantes», dijo. «Decidí alquilar casas a pacientes médicos. Fue un éxito durante años, pero ha sido un poco lento en los últimos años, probablemente porque mucha gente lo está haciendo hoy en día».
Es un trabajo de tiempo completo para Arnold, que mantiene las casas, y su esposa, que las mantiene limpias. Dicen que no les gusta la molestia de los alquileres a corto plazo, por lo que exigen estancias de al menos 60 días, y siempre lo han hecho. Sólo aceptan pacientes médicos y nunca han tenido problemas con que la gente haga fiestas.
«Muchas de mis casas están cerradas y son muy seguras», dijo. «Tienen un patio, así que traen a sus mascotas. Se sienten muy cómodos cuando llegan aquí, tan cómodos como pueden estarlo dadas las circunstancias».
Dijo que le preocupa que Airbnb retire su anuncio si no paga las tarifas, y ya acaba de pagar 92.000 dólares en impuestos a la propiedad por todas sus casas de alquiler.
«No es mucho dinero lo que estoy ganando», dijo. “Cobro 3.550 dólares al mes, que es lo que cobraba hace 10 años”.
La carta que recibió Arnold dice: “De conformidad con la Ordenanza No. 2025-322, un alquiler a corto plazo se define como ‘una unidad de vivienda o cualquier parte de una unidad de vivienda que se alquila por un período de menos de 30 días consecutivos’. El 1 de enero de 2026, cada propiedad que opere como STR debe tener un Certificado de Registro válido de la Ciudad de Houston para continuar operando como Alquiler a Corto Plazo o el propietario/operador infringirá la ordenanza STR de la ciudad”.
En la parte inferior de la carta aparece un número al que los destinatarios pueden llamar si creen que el mensaje se recibió por error. Arnold dijo que no lo había llamado.
Rudolph dijo a la prensa que Arnold no tendrá que registrarse ni pagar la tarifa mientras no opere un alquiler a corto plazo, como se define en la ordenanza adoptada por el ayuntamiento en abril.
Si bien no parece probable, según lo que el Departamento de Administración y Asuntos Regulatorios dijo a la prensa, que los Arnold deban registrarse o pagar tarifas, la situación sí arroja luz sobre posibles ineficiencias de una ordenanza que ni siquiera se ha aplicado todavía.
“Tendrán que pillarme alquilando por menos de 30 días y yo no hago eso”, dijo Arnold.
Este artículo aparece del 1 de enero al 31 de diciembre de 2025.
