La Junta de Apelaciones estableció un precedente peligroso que podría socavar los esfuerzos de la ciudad para preservar las viviendas de alquiler asequibles el miércoles cuando votó para permitir que un propietario remodele una casa, eliminando lo que la evidencia mostró que era un apartamento en el sótano.
En el proceso, se pusieron al revés cuál debería ser la política de la ciudad de facto: si hay razones para creer que una unidad se ha alquilado como vivienda, se debe suponer que es una unidad de alquiler.
En este caso, los propietarios de una casa en Potrero Hill quieren expandirla, haciéndolo más alto y amplio, y al final tendrán un lugar con dos unidades de vivienda.
Pero los recurrentes, que son vecinos, dicen que había una tercera unidad, un apartamento en el sótano, que se alquiló en los últimos años, aunque no era una unidad legal. Incluso una unidad no permitida cuenta como vivienda de alquiler, y bajo la ley de la ciudad, no se puede eliminar a menos que se reemplace.
El problema: la última vez que los inquilinos pueden haber vivido en el lugar fue 2018. Todo el edificio ahora está vacante.
Brett Gladstone, abogado de los vecinos que apelan el permiso, tuvo exactamente tres minutos para presentar su caso. Señaló que tenía dos declaraciones juradas juradas, una de una persona que dijo que vivió allí en 2018, y una de un inquilino de arriba que dijo que había vecinos en el apartamento del sótano en 2004. Gladstone también presentó una lista de estatus real desde que el edificio se vendió por última vez, describiéndolo como un edificio de tres unidades con un apartamento de somenimiento impedido.
Corey Teague, el administrador de zonificación de la ciudad, dijo a los comisionados que la probabilidad de que una unidad se alquiló una vez se alquilara una gran cantidad de documentación específica, como archivos de la junta de alquiler, archivos de registro de votantes o facturas de servicios públicos.
Pero eso pone una pesada carga para los planificadores de la ciudad que evalúan una solicitud, o en cualquier grupo de inquilinos que desee proteger la vivienda de alquiler existente, ya que requeriría que un propietario registre una unidad ilegal con la Junta de Alquiler (rara vez sucede) o un inquilino a corto plazo para registrarse para votar en el sitio (y los inquilinos pueden no ser ciudadanos estadounidenses), o un inquilino que se mudó hace siete años para mantener los billetes de utilidad (la unidad de la unidad (y las medidas de la unidad).
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Gladstone tenía evidencia de un inquilino registrado para votar en la dirección, pero desde que el propietario nunca había creado unidades formales separadas, todos los que vivían allí usaban la misma dirección.
El Código de Planificación, desafortunadamente, no proporciona una descripción de la evidencia que se requiere para probar que una unidad estaba ocupada en el pasado. Depende completamente del administrador de zonificación, como dijo Teague, «caso por decisiones del caso».
Entonces, si un propietario no registra una unidad, y no establece direcciones separadas para las unidades, y no instala medidores de servicios públicos separados (que no son prácticas infrecuentes en edificios pequeños) bajo los estándares adoptados por el administrador de zonificación y ahora el tablero, no hay forma de demostrar que un inquilino realmente vivió allí.
John Trasvina, presidente de la Junta, ex decano de la Facultad de Derecho de la UC San Francisco, dijo que las declaraciones juradas juradas bajo penalización de perjurio frente a un notario público, que sería aceptado por un juez o jurado en la mayoría de los tribunales de los Estados Unidos, no eran pruebas válidas. Teague dijo que incluso si se ha comercializado un edificio como si tuviera tres unidades, «no cuenta».
JR Eppler, vicepresidente de abogado y comisión, dijo que no estaba contento con la situación. «Mis preocupaciones van al proceso», dijo, que no «atiende a casos en los que las personas no tienen un arrendamiento lo suficientemente largo como para establecer raíces … hay muchas oportunidades para el mal comportamiento».
Gladstone tuvo tres minutos. Teague habló con los comisionados durante unos 40 minutos. Algunos de los comisionados parecían haber llegado a una conclusión incluso antes del comentario público.
Paul Melbostat, uno de los socios legales de Gladstone, sirvió en la Junta de Apelaciones durante cuatro años. «Nunca he visto una audición como esto», me dijo.
Ahora, los propietarios y especuladores que pueden demoler unidades existentes controladas por el alquiler tienen un nuevo conjunto de herramientas, a menos que los supes dejen en claro que la carga de la prueba en el código de planificación está en un propietario para demostrar que no había inquilinos, ni en los vecinos para demostrar que eran.
