Las imágenes de largas colas en las puertas de propiedades para el arrendamiento se han convertido en una característica regular de la presentación de informes de propiedades en los últimos años.
Los propietarios han aumentado sus alquileres de solicitud por dos dígitos. Antes de las elecciones del fin de semana pasado, los Greens hicieron una campaña para alquiler las congeladas para detener los «aumentos de alquiler ilimitados» que afirmaron que los principales partidos apoyaron tácitamente.
Ha habido historias de terror de padres solteros que luchan por encontrar un hogar asequible, mientras que la falta de vivienda afecta a los residentes en ciudades afectadas por el desastre como Lismore.
Sin embargo, la crisis de alquiler no es lo que crees que es.
Eso es porque para la gran mayoría de los hogares alquilados, no es una crisis en absoluto.
Ben Phillips, profesor asociado en el Centro de Investigación y Métodos de la Universidad Nacional de Australia, dice que hablar de una crisis de alquiler nacional es «exagerada».
Phillips dice que gran parte de la atención de los medios se ha centrado en el rápido aumento de los alquileres anunciados, que alcanzó su punto máximo en más del 15% en 2024, según la firma de investigación inmobiliaria Corelogic.
Esa es la tasa anual más rápida registrada, de acuerdo con estos datos que se remontan a unas dos décadas.
Y desde finales de 2019, esta medida de alquileres ha aumentado en casi un 50%.
Encabezado de gráfico de línea: las rentas anunciadas han aumentado en el doble que los costos de alquiler
Pero Phillips, miembro del Comité Asesor de Inclusión Económica del Gobierno de Albanese, que ha abogado por un gran impulso en el pago de los solicitantes de empleo, dice que estos alquileres anunciados en línea son solo una parte pequeña y no representativa del mercado de alquiler total.
Reflejan lo difícil y caro que es mover alquileres o alquilar por primera vez. Lo que no reflejan es cuánto están pagando la mayoría de los aproximadamente 3 millones de hogares con un contrato de arrendamiento.
Y allí, la imagen es muy diferente.
La base de datos más completa en las rentas pagadas es producida por la Oficina de Estadísticas de Australia como parte de su serie de índice de precios al consumidor (o IPC, que mide la inflación).
El ABS cada mes rastrea las tasas de alquiler para aproximadamente 600,000 propiedades, o casi una de cada tres casas arrendadas.
Y según esta medida, los alquileres han aumentado en un 19% en poco más de cinco años, o menos de la mitad de la tasa de corelogic informado.
Eso no es nada, pero son dos puntos porcentuales menos que el aumento general del IPC durante ese mismo período. En otras palabras, los alquileres han sido un arrastre en la inflación general.
Michael Fotheringham, director gerente del Australian Housing and Urban Research Institute, dice que el análisis de Phillips es correcto.
Los datos de alquiler de Corelogic «muestran un mercado más inflamado que los datos de ABS, y eso se debe a que una proporción significativa de inquilinos se encuentra en una situación estable», dice Fotheringham.
«Han estado en esa propiedad durante más de un año y tienen un propietario que no busca aumentar los alquileres siempre que puedan», dice.
Por otro lado, también hay inquilinos que luchan por encontrar una propiedad en un momento en que la tasa de vacantes nacional está en un récord de 1%, como lo ha sido durante los últimos dos años, contra una tasa más típica del 2.5%.
«Ambos son correctos (los dos conjuntos de datos) pero están hablando de cosas diferentes».
Dicho esto, dice Fotheringham, hay un «problema fundamental con la palabra ‘crisis'».
Los problemas en el mercado inmobiliario no han aparecido repentinamente, como un desastre natural, dice, y una respuesta de emergencia no es la forma de solucionar los problemas que tienen el mercado inmobiliario.
«Tenemos un sistema de vivienda muy roto en el que hemos estado sonambulando durante 40 años. Necesitamos programas largos, lentos y multifacéticos. Se ha llevado décadas llevarnos a este desastre, y no se solucionará en Navidad».
Phillips, en el trabajo de investigación, las tendencias de costos de alquiler australiano, dice que la confusión sobre cuánto los precios de alquiler han aumentado a la diferencia entre el «stock» de propiedades versus el «flujo» de las propiedades.
«Los economistas a menudo hacen esta distinción utilizando una analogía de la tina de baño», escribe.
«Un pequeño flujo de agua caliente (nuevos datos de alquiler) hace poca diferencia en un stock de agua mucho más frío y más grande en el baño (todas las rentas en el mercado)».
Línea gráfico encabezado: el alquiler es más asequible ahora que hace una década
Los promedios pueden ocultar una multitud de pecados, pero Phillips dice que los impulsos del gobierno de Albanese a la asistencia de alquiler y los pagos de crianza han ayudado a amortiguar el impacto de los alquileres más altos en los hogares de bajos ingresos.
«Hay personas que luchan, pero la conversación de una crisis de alquiler generalizada es exagerada», dice.
El análisis de Phillips muestra que la asequibilidad del alquiler ha mejorado en la última década, con los ingresos de los inquilinos que se elevan más rápido que los alquileres.
A pesar de un aumento reciente, estima que los costos de alquiler como parte de los ingresos de los inquilinos han disminuido «bastante sustancialmente» del 28% en 2013 al 26% ahora.
Del mismo modo, un poco más de uno de cada cinco adultos alquilando en 2023 informó al menos tres formas de estrés financiero, un umbral para la presión severa, según la última encuesta de Hilda.
Eso es mucho, pero no cambia mucho desde el mínimo reciente de uno de cada seis en 2021, y es casi lo mismo que el promedio de 15 años.
