Artículo escrito por Francesco Iñareta, portavoz idealista.
A finales de 2025, la situación de la vivienda en España sólo puede describirse de una manera: una emergencia nacional. La escasez de oferta se ha vuelto estructural, pero el debate público continúa centrándose en los controles de precios y otras medidas impulsadas por posiciones ideológicas más que por resultados prácticos. Este marco ha dominado las políticas durante años y ahora es imperativo ir más allá y adoptar un nuevo enfoque basado en el consenso, el conocimiento de los expertos y, sobre todo, la toma de decisiones basada en datos.
Lamentablemente, será difícil revertir el daño ya causado. Peor aún, las medidas propuestas en las últimas semanas parecen estar empujando al mercado aún más en la dirección equivocada, profundizando los desequilibrios existentes en lugar de corregirlos.
Paralelamente a la creciente confrontación política, la política de vivienda ha entrado en una especie de era de la posverdad. Las propias instituciones cuestionan cada vez más la credibilidad de los datos y estadísticas que deberían servir para aportar transparencia y claridad al mercado, particularmente cuando esos datos exponen la ineficacia, o incluso las consecuencias dañinas, de las políticas implementadas hasta la fecha.
Nos enfrentamos a un período de profunda incertidumbre legislativa. La ausencia de un acuerdo político mínimo hará prácticamente imposible aprobar o modificar cualquier legislación capaz de mejorar la asequibilidad de la vivienda. A medida que nos acercamos a 2026, el mercado inmobiliario seguirá la misma trayectoria que en los últimos años: los precios seguirán aumentando, tanto en el mercado de venta como en el de alquiler, mientras que la oferta seguirá contrayéndose en ambos segmentos.
El mercado de alquiler
La crisis del alquiler está ahora al borde de la catástrofe. Vivimos con las consecuencias de años de legislación que constantemente ha sobreprotegido a los inquilinos con contratos existentes, al tiempo que ha excluido a quienes buscan activamente vivienda. Incluso los inquilinos que actualmente se sienten seguros eventualmente enfrentarán la misma realidad cuando finalicen sus contratos y se vean obligados a regresar a un mercado cada vez más restringido.
El creciente desequilibrio entre propietarios e inquilinos ha provocado que miles de propiedades sean retiradas del mercado de alquiler, aumentando el número de viviendas vendidas. Como resultado, el problema ya no se limita a los altos precios; En muchas zonas, se ha vuelto prácticamente imposible alquilar una casa, incluso para quienes pueden pagar el alquiler.
Paradójicamente, el actual estancamiento político ha ofrecido cierto alivio temporal al mercado de alquiler al impedir la aprobación de nuevas medidas que habrían dificultado aún más el alquiler, en particular restringiendo aún más el acceso a la vivienda. Sin embargo, esta pausa refleja más una aritmética parlamentaria que un cambio genuino en el diagnóstico de la crisis de la vivienda o las soluciones requeridas. En consecuencia, sigue existiendo un riesgo real de que algunas de estas propuestas lleguen a implementarse.
En 2026, es probable que los precios bajen ligeramente en áreas donde se han estancado como resultado de la intervención regulatoria, mientras que sigan aumentando en los mercados donde no se han aplicado tales medidas. Sin embargo, el costo de mantener los controles de precios correrá a cargo de quienes buscan vivienda, a medida que la oferta continúa reduciéndose y las condiciones de acceso se vuelven cada vez más restrictivas. Lo que surge es una división entre los propios inquilinos: los que se benefician de las medidas coercitivas impuestas a los propietarios y los que quedan excluidos del mercado como consecuencia directa de esas mismas políticas.
Éste es el verdadero reto al que se enfrenta hoy el mercado del alquiler en España. La competencia entre los hogares por las pocas viviendas disponibles es intensa. En promedio, más de 50 posibles inquilinos compiten por cada anuncio de Idealista y, a primera vista, el precio no es el principal obstáculo. En lugar de ello, los solicitantes son arrastrados a una especie de proceso de “casting” cada vez que intentan conseguir un alquiler, en el que finalmente se selecciona sólo un hogar. El resto debe continuar buscando y reingresando repetidamente a las rondas de selección, descubriendo a menudo que ha surgido un candidato aún más fuerte.
Las familias con hijos, las personas mayores de 65 años, los hogares monoparentales y las personas que dependen de un único ingreso están sistemáticamente en desventaja y tienen muchas menos probabilidades de ser elegidos. Ante una avalancha de solicitudes, los propietarios inevitablemente dan prioridad a aquellas que ofrecen la mayor seguridad de pago percibida: a menudo solicitantes cuyos perfiles financieros exceden con creces lo que requeriría el alquiler en sí. Esta dinámica ha llevado a una creciente “elitización” del mercado de alquiler.
A medida que la oferta ha disminuido y la competencia se ha intensificado, se imponen criterios financieros cada vez más exigentes, excluyendo a muchas personas que, antes de la introducción de estos desequilibrios regulatorios, tenían pocas dificultades para encontrar una vivienda de alquiler. En efecto, las políticas destinadas a proteger a los grupos vulnerables primero expulsaron del mercado a los más vulnerables, luego a aquellos en riesgo de volverse vulnerables, culminando en un sistema en el que grandes segmentos de la sociedad ahora están sistemáticamente excluidos.
El mercado inmobiliario
Los precios de la vivienda cerrarán el año con un aumento interanual superior al 15%, con crecimientos especialmente fuertes en Madrid y Valencia, donde las subidas de precios superarán la media nacional. En Barcelona, por el contrario, la dinámica única del mercado de la ciudad significa que es probable que el crecimiento de los precios se mantenga en un solo dígito, ya que la reducción de la oferta ha sido parcialmente compensada por el paso de las viviendas del mercado de alquiler al de venta.
La demanda ahora se concentra abrumadoramente en el parque de viviendas existente, que durante mucho tiempo ha sido insuficiente para sostenerla. Dado que se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año, una simple revisión de los datos de transacciones muestra que la mayoría de las ventas involucran propiedades que anteriormente se utilizaban para alquiler. Esta dinámica, sin embargo, no es sostenible. A medida que el stock de viviendas de alquiler siga reduciéndose, será cada vez más difícil mantener los volúmenes de ventas actuales.
Para que el mercado recupere el equilibrio, necesitamos que las grúas vuelvan a los horizontes de muchas ciudades españolas. Esto requiere poner fin a la criminalización de la construcción, a la retórica populista en torno al desarrollo y a la miopía política que continúa bloqueando la activación de mecanismos clave –como la reforma de la Ley de Tierras– que podrían acelerar la entrega de nuevas viviendas. Al mismo tiempo, no se puede ignorar la grave escasez de mano de obra calificada en el sector de la construcción. Para abordarlo se necesitarán políticas audaces y coordinadas para atraer, capacitar y retener la fuerza laboral necesaria para entregar las viviendas que el país necesita con tanta urgencia.
La demanda de vivienda sigue siendo extremadamente fuerte, pero los precios récord que se marcan mes tras mes están obligando a un número cada vez mayor de familias a retirarse del mercado. Si bien el financiamiento hipotecario es relativamente accesible, requiere niveles de ahorro que están fuera del alcance de muchos hogares. Aun así, la brecha entre la oferta y la demanda es ahora tan amplia que es poco probable que la salida de estos segmentos de la demanda provoque caídas de precios, aunque puede ayudar a moderar el ritmo de aumentos futuros.
Al mismo tiempo, el crecimiento de los precios de la vivienda sigue superando con creces el crecimiento de los ingresos de los hogares, lo que lleva la asequibilidad a niveles cada vez más tensos. En los principales mercados del país, el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda ya supera los umbrales recomendados por los expertos financieros, lo que subraya la creciente desconexión entre precios y poder adquisitivo.
En este contexto, el crecimiento del precio de la vivienda está superando con creces el crecimiento de los ingresos de los hogares, lo que significa que el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda aumenta constantemente y, en los principales mercados, ya supera los límites recomendados por los expertos financieros.
Transacciones de propiedad
Las ventas de viviendas se encuentran en niveles récord, con más de 700.000 transacciones completadas. Sin embargo, en los últimos meses ha surgido una desaceleración, probablemente reflejando el impacto de los precios elevados y una fuerte reducción de la vivienda disponible. Si bien es poco probable que estas tasas de crecimiento se mantengan en los próximos trimestres, las ventas pueden estabilizarse en torno a los niveles actuales, respaldadas por la demanda de viviendas a largo plazo, de temporada y de vacaciones, tendencias que ya están teniendo un profundo impacto en esos segmentos del mercado.
Hipotecas
A diferencia de 2024, los préstamos hipotecarios han seguido una tendencia constante a la baja, pasando de la euforia del primer semestre del año a un crecimiento más moderado en el segundo. El entorno general ha seguido siendo favorable, respaldado por los bajos tipos de interés y los elevados niveles de empleo, que han sostenido una fuerte demanda y han alentado a los bancos a prestar. La intensa competencia dentro del sector bancario ha llevado a ofertas muy por debajo del costo de financiación, con hipotecas a tasa fija disponibles por debajo del 2% y productos de tasa mixta por debajo del 1,5% durante sus períodos fijos iniciales. En este contexto, las hipotecas a tipo variable prácticamente han desaparecido del mercado, mientras que las transferencias hipotecarias también han caído drásticamente tras los niveles excepcionalmente altos de refinanciación y cambios de bancos observados en 2023 y principios de 2024.
De cara al futuro, esperamos que el mercado hipotecario se mantenga prácticamente estable a lo largo de 2026. Es probable que los bancos sigan ofreciendo productos altamente competitivos, aunque a niveles ligeramente menos atractivos que los observados recientemente. Será necesario prestar mucha atención a la evolución de los precios de la vivienda, la actividad económica general y, en particular, la tasa de desempleo, ya que estos son los principales factores que podrían empañar lo que de otro modo debería ser otro año positivo para los préstamos hipotecarios, aunque menos boyante que 2025.
En general, 2026 parece ser un año de continuidad, marcado por el aumento de los precios, una presión sostenida sobre la demanda, una oferta crónicamente escasa y una narrativa pública que se centra menos en identificar soluciones que en repartir culpas.
