| Especial para The Palm Beach Post
Expertos en condominios discuten la crisis de los condominios en el ayuntamiento del Palm Beach Post
Expertos de la industria de condominios explican las nuevas leyes estatales promulgadas después del colapso del condominio de Surfside en 2021. Palm Beach Post organiza el ayuntamiento de Condo Crisis
¿Vive en una casa regida por un condominio, cooperativa o asociación de propietarios? ¿Tiene preguntas sobre lo que pueden y no pueden hacer? Ryan Poliakoff, abogado y autor radicado en Boca Ratón, tiene respuestas.
Pregunta: Vivo en una comunidad de viviendas unifamiliares. Actualmente la junta se encuentra recogiendo votos para una modificación a la declaratoria de convenios que regularía el arrendamiento. Las enmiendas impondrían muchas restricciones a los propietarios que decidan arrendar sus viviendas.
Por ejemplo, proponen que la asociación tenga derecho a rescindir un contrato de arrendamiento. También quieren exigir a los propietarios que obtengan la aprobación del contrato de arrendamiento, y tendrían 21 días para decidir (es mucho tiempo de espera si tienes un inquilino ansioso que necesita mudarse y saber si será aceptado de inmediato). La enmienda también les dará el derecho de negar la renovación o extensión de los contratos de arrendamiento.
Y, cuando decidan si aprueban un contrato de arrendamiento, tendrán derecho a realizar verificaciones de antecedentes, incluida una evaluación de los ingresos brutos mensuales del inquilino en relación con el alquiler.
Además de estas cosas, quieren que se prohíba a los huéspedes permanecer en la propiedad más de 30 días en un año calendario cuando el propietario no esté presente. Tenemos dos casas y es posible que deseemos poner nuestra casa a disposición de un amigo mientras estamos fuera, especialmente si queremos que se quede con nuestra mascota.
Además de todo esto, la asociación requerirá que el propietario le dé a la asociación un depósito de seguridad de arrendamiento de $1200.
Además, algunas de las restricciones ni siquiera tienen sentido para mí. Por ejemplo, quieren que no puedan vivir más de dos personas en cada dormitorio, y que sólo pueda ser una familia. Entiendo la regla de una sola familia, pero ¿qué pasa cuando la abuela y el abuelo vienen a vivir con la familia y ya tienes varios hijos viviendo en casa? Esto es injusto para las familias con varios hijos y las parejas de familias mixtas.
Me opongo a que la asociación forme parte del proceso de arrendamiento. Compré mi casa sin estas restricciones en 2016 y ahora estaré sujeto a muchas restricciones; y debo asociarme con la Asociación de Propietarios con respecto a mi contrato de arrendamiento, incluso pedirles que cobren un depósito de seguridad.
¿Qué recurso tengo? También me preocupa que estas restricciones puedan desanimar a un comprador potencial cuando vaya a vender mi casa. Firmado, CM
Estimado CM,
Usted optó por comprar una casa en una comunidad regida por un conjunto de convenios y administrada por una asociación comunitaria. Cuando compró su casa, sabía o debería haber sabido (porque los convenios son parte del registro público) que los convenios podrían modificarse y que las restricciones que rigen su casa podrían cambiarse con el tiempo.
Uno de los casos más famosos que involucran este principio está específicamente relacionado con las restricciones de arrendamiento. Un propietario argumentó que, dado que tenía derecho a arrendar cuando compró su propiedad, su derecho a hacerlo debería ser inviolable y no debería poder restringirse mediante una enmienda a sus convenios. Pero el tribunal no estuvo de acuerdo y señaló todo lo que indiqué anteriormente. Esto es parte de vivir en un condominio, cooperativa o comunidad con escritura restringida.
Dicho esto, y en parte debido a este tipo de casos, la legislatura le ha brindado cierta protección.
A partir de julio de 2021, la Ley HOA (Sección 720.306, Estatuto de Florida) se enmendó para decir que cualquier enmienda “que prohíba o regule los contratos de alquiler se aplica solo al propietario de una parcela que adquiere el título de la parcela después de la fecha de entrada en vigor del documento rector o la enmienda, o a un propietario de una parcela que consiente, individualmente o a través de un representante, al documento rector o la enmienda”.
Entonces, deberías votar “no”. Con eso, un gran porcentaje de las restricciones que usted describió no se aplicarían en su caso.
Habrá algunas zonas grises, porque el estatuto nunca dice qué significa realmente prohibir o regular los contratos de alquiler. Imponer un derecho de aprobación a los arrendamientos ciertamente calificaría. Pero las restricciones de ocupación que usted describe no tienen nada que ver con el arrendamiento y, por lo tanto, en la medida en que sean legales (lo cual es una discusión más amplia que el alcance de este artículo), esas restricciones podrían imponerse en su contra.
Creo que el depósito de seguridad es un área gris: ¿exigir un depósito de seguridad “prohíbe” o “regula” un contrato de alquiler? Probablemente, pero creo que también se puede argumentar que es irrelevante para el contrato de alquiler, sino que solo requiere fondos para proteger la propiedad común (y tenga en cuenta que este depósito de seguridad no es para usted como propietario; el dinero iría a la asociación si su inquilino daña la propiedad de la asociación, pero nunca sería para su beneficio).
Ahora bien, tiene razón en que estas nuevas restricciones podrían afectar su capacidad para vender su casa. Pero eso es parte de ser propietario de una casa regida por una Asociación de Propietarios. Hay ventajas y desventajas. Si realmente quisieras ser el gobernante de tu castillo, deberías haber comprado una casa fuera de una comunidad con escritura restringida (hay muchas casas de este tipo en todo el estado). Pero a la gente generalmente le gustan los beneficios que ofrecen las asociaciones de propietarios y es por eso que son tan populares. Por supuesto, también hay aspectos negativos y cada individuo debe decidir qué es lo mejor para él al comprar una propiedad.
Ryan Poliakoff, socio de Poliakoff Backer, LLP, es un especialista certificado en derecho de condominios y desarrollo planificado. Esta columna está dedicada a la memoria de Gary Poliakoff. Ryan Poliakoff y Gary Poliakoff son coautores de «Nuevos vecindarios: la guía del consumidor para vivir en condominios, cooperativas y asociaciones de propietarios». Envíe sus preguntas por correo electrónico a condocolumn@gmail.com. Asegúrese de incluir su ubicación.
