Esto proviene del boletín de Money Planet. Suscríbase ahora para obtener más información sobre cómo nuestra economía trabaja entregada en su bandeja de entrada cada semana.
Daniel Erb se convirtió en un propietario corporativo por accidente. Comenzó en 2020, cuando recibió su primer bono como banquero de inversiones. Era más dinero del que estaba acostumbrado. Quería invertir en bienes raíces, por lo que llamó a su primo, analista de investigación de BlackRock, para obtener asesoramiento.
Mientras hablaban sobre las opciones, su primo le mostró una tabla sorprendente de la cantidad de «comienzos de vivienda» en los Estados Unidos desde 1950 (básicamente el número de casas y apartamentos nuevas construidos cada año). Mostró que los últimos 10 años tuvieron la menor cantidad de aperturas desde la década de 1960, a pesar de que la población estadounidense ahora era mucho más grande.
Fue una década completa de subestimación. Se centraron en casas unifamiliares: la casa clásica con un patio, a menudo en los suburbios.
«Soy un milenio», dice Erb. «Siempre he imaginado tener un hogar». Pero ninguno de sus amigos había comprado una casa todavía. Tampoco lo había hecho. Contemplando esta falta de casas nuevas y una creciente demanda de los millennials como él, vio «una gran oportunidad … algo en lo que estaba dispuesto a pasar mi carrera».
Entonces, Erb y su primo recaudaron dinero de los inversores, compraron casas en lugares como el vecindario de Chatham-Arch en Indianápolis (que era asequible, tenía una población creciente y se beneficiaba de la reurbanización), y las alquilaba, presumiblemente a personas que querían una casa con un patio pero no podían permitirse comprar una. Erb dice que era un negocio rentable.
No fue la primera persona financiera de Nueva York en beneficiarse de los alquileres unifamiliares en los Estados Unidos. La firma de capital privado Blackstone (comúnmente confundido con BlackRock) inventó más o menos esta estrategia de compra a alquiler en 2012, bajo las casas de invitación de apodo. Ahora es una empresa pública valorada en más de $ 18 mil millones.
La respuesta a este desarrollo, de la compra de Wall Street, Main Street, o al menos algunos de sus callejones sin salida, ha sido la condena bipartidista, populista y patriótica. Tanto JD Vance como Kamala Harris pidieron prohibiciones de estos propietarios corporativos. Dado que las casas tienden a aumentar de valor con el tiempo, la propiedad de vivienda ha sido una forma principal en que las familias de clase media generan riqueza. Pero ahora el capital privado estaba superando a los aspirantes a propietarios de viviendas, lo que hacía que sea más costoso comprar una casa y embolsar el aprecio en el valor de las viviendas.
Incluso algunos de los amigos de ERB le dijeron que pensaban que estaba haciendo que las casas estuvieran sin atacables. «Nada que me haya quedado atrapado conmigo o me haya convertido en segundo lugar lo que estoy haciendo», dice. No fue responsable de la década de subestimación; Sintió que les daban a las parejas jóvenes la opción de vivir en una casa sin romper su cuenta bancaria. «Pero sí, conversaciones muy emocionales».
Ahora que estos inversores institucionales han estado comprando y alquilando casas durante más de una década, los investigadores han tenido tiempo de estudiar su impacto. Y han encontrado un matiz sorprendente.
Estos inversores pueden y hacen que la propiedad de vivienda sea más difícil de alcanzar, tal como afirman sus críticos. Pero al proporcionar alquileres, también hacen que los vecindarios sean más asequibles y más diversos. Están diversificando los suburbios.
El Big Bang de Buy-to-Rent
Cuando los inversores institucionales comenzaron a comprar viviendas unifamiliares, el gobierno de los Estados Unidos presentó la alfombra de bienvenida.
Antes de la gran recesión, los principales inversores no habían tenido mucho interés en los suburbios. A principios de la década de 2000, una empresa llamada Redbrick Partners intentó comprar a rent. Finalmente abandonó el esfuerzo. A diferencia de un edificio de apartamentos, señaló su liderazgo, donde la gestión corporativa es común, fijar los grifos y otros mantenimientos fueron mucho menos eficientes cuando se trataba de hogares geográficamente dispersos.
Pero durante la Gran Recesión, justo antes del declive de los nuevos comienzos en la lista de ERB, Estados Unidos tenía un exceso de casas unifamiliares en la ejecución hipotecaria. Muchos fueron subastados en masa, incluso por el gobierno federal, que organizó subastas para inversores como Blackstone e incluso proporcionaron una garantía de préstamos de $ 1 mil millones para alentar a Blackstone a comprar.
Esto permitió a las empresas de capital privado (que recaudan dinero de familias ricas, fondos de pensiones y otras organizaciones para buscar ganancias, a menudo comprando empresas privadas) y los inversores inmobiliarios para comprar eficiente y barato, por ejemplo, una docena de viviendas similares ubicadas en el mismo suburbio de Phoenix.
Esto resolvió dos grandes problemas para estos inversores institucionales. Redujo los «costos de búsqueda» de encontrar casas adecuadas (a menudo casas de inicio con tres dormitorios), y les permitió comprar casas similares agrupadas en un área (que mejoró el problema de los grifos dispersos).
Blackstone luego introdujo un producto financiero que sobrealimentó el sector de compra a alquiler: la seguridad respaldada por el alquiler. Era un vínculo, o iou. Los inversores los compraron, proporcionando a Blackstone más dinero para comprar y renovar casas. A cambio, los inversores tenían derecho a un recorte de pagos de alquiler futuros.
Wall Street ahora podría comprar casas pagando con el alquiler que cobrarían en el futuro. Según el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia, el número de casas propiedad de Blackstone y empresas similares aumentó de casi nada en 2010 a alrededor de 400,000 para 2021.
Esto es cuando Erb y su primo comenzaron a comprar casas. Las subastas por lotes habían desaparecido hace mucho tiempo. Pero ERB dice que la nueva tecnología permite a empresas como la suya tener una cartera de casas dispersas geográficamente. La universalidad de las plataformas de listado como Redfin y Zillow mantiene bajos los costos de búsqueda. Productos como cámaras de anillo permiten a los inquilinos potenciales recorrer propiedades sin ser mostradas por un agente. Y un software como Zoom les ha facilitado, como otros ejecutivos, administrar una fuerza laboral remota.
En 2012, muchos funcionarios gubernamentales habían dado la bienvenida a empresas como Blackstone en el mercado inmobiliario porque se preocupaban por las casas abandonadas y veían las conversiones de alquiler como una victoria. Hoy, sin embargo, los inversores institucionales compiten con familias de clase media para casas de inicio. ¿Es por eso que la propiedad de vivienda se ha vuelto más caro?
La compensación
Como Kamala Harris y JD Vance pidieron prohibiciones de propietarios corporativos, Konhee Chang fue un Ph.D. Estudiante en economía. Nacido en Corea, Chang siempre había alquilado mientras vivía en los Estados Unidos, pero nunca en la «casa por excelencia en la que pienso cuando pienso en una casa estadounidense», con un patio delantero y un patio trasero. Quería saber por qué había tan pocos alquileres en los suburbios y quién viviría allí si alquilar fuera una opción.
Chang se dio cuenta de que la estrategia de compra de estos inversores proporcionó un estudio de caso ideal de lo que sucede cuando hay más alquileres disponibles. Si alguien hubiera construido nuevas casas para alquilar, eso aumentaría el suministro de casas, cambiando el vecindario. Pero dado que convirtieron las casas en alquileres, solo una variable había cambiado, como en un experimento.
Por lo tanto, Chang reunió y analizó datos sobre vecindarios antes y después de que aparecieron propietarios corporativos, incluidos datos demográficos sobre los residentes. Su mayor hallazgo? Los inversores institucionales estaban reduciendo la segregación. Cuando el capital privado alquiló casas, los nuevos inquilinos tendieron a ser de menos ingresos que los propietarios anteriores y más probabilidades de ser jóvenes y no blancos.
«Creo que me sorprendió más el hecho de que el efecto fue tan agudo e inmediato», dice Chang, quien desde entonces se ha ganado su doctorado. de UC Berkeley. Lo tomó como una señal de que estas familias realmente querían vivir en estas áreas, pero fueron evitadas por la falta de alquileres y su incapacidad para obtener una hipoteca.
Esto es particularmente notable porque uno de los hallazgos económicos más importantes de la última década es el impacto en el desarrollo de los niños y las perspectivas profesionales de su ciudad natal y vecindario. (Puede escuchar un episodio de Money Planet para pasar a la oportunidad aquí). Los vecindarios suburbanos no son inherentemente mejores que las zonas rurales o urbanas. Pero otro estudio, por ejemplo, mostró que los alquileres unifamiliares en Carolina del Norte sirvieron «como un camino para el acceso a escuelas públicas de alto rendimiento» para niños económicamente desfavorecidos.
Estos resultados no convirtieron a Chang en una animadora para el capital privado. Es un erudito demasiado cuidadoso, y sus resultados se mantienen para los alquileres en general, independientemente de si el propietario es casas de invitación o una pareja por la calle. Además, no investigó otras críticas a la propiedad corporativa.
(Por ejemplo, una investigación de Bloomberg en 2013 encontró que Magnetar Capital LLC se convirtió en el propietario más grande en Huber Heights, Ohio, y luego presionó para evaluaciones más bajas del valor de sus propiedades. Si hubiera tenido éxito, habría sido el mayor recorte de impuestos a la propiedad en la historia del condado, reduciendo el presupuesto del distrito escolar por $ 800,000 por año).
Sobre todo, Chang descubrió que la estrategia de compra a alquiler estaba perjudicando a la clase media. La creación de alquileres ayudó a familias de bajos ingresos y alquileres empujados. Pero reducir el suministro de viviendas disponibles para la venta también elevó los precios de la vivienda, lastimando a las familias en la cúspide de la propiedad de vivienda.
Erb dice que se siente bien con el servicio de alquiler que brindan. (En 2024, él y su primo se asociaron con un inversionista veterano de bienes raíces para cofundar una firma de inversión más grande, Strand Capital). Pero está de acuerdo en que existe esta compensación.
«Siempre habrá un costo y un beneficio», dice. Pero el mayor problema para la asequibilidad de la vivienda, agrega, es que «simplemente no hemos construido lo suficiente (casas) para mantener el crecimiento de la población y la formación del hogar».
El boogeyman
«La gente realmente se enoja con esta idea de que el capital privado entran y compre el bloque», dice Daryl Fairweather. «Sin embargo, creo que son una especie de boogeyman».
Esto se debe a que los inversores institucionales poseen una porción muy pequeña de casas unifamiliares en los Estados Unidos. Como economista jefe de la plataforma de bienes raíces Redfin, Fairweather dice que los inversores compran alrededor del 17% de las casas. Pero la mayoría de esas compras son de inversores de mamá y pop, no grandes empresas como Blackstone. Los inversores institucionales simplemente no poseen suficientes viviendas para ser el principal culpable de los altos precios de las viviendas.
La tasa de propiedad de vivienda de los Estados Unidos es de alrededor del 65%. En diciembre de 2022, los cinco inversores más grandes poseían alrededor de 300,000 hogares, poco menos del 2% de las casas de alquiler unifamiliares a nivel nacional.
De hecho, Fairweather ve algunos beneficios sociales de los inversores institucionales. A diferencia de los propietarios de mamá y pop, es más fácil regular a los propietarios corporativos grandes y verificar si son, por ejemplo, siguiendo la Ley de Vivienda Justa. Además, en lugares como Silicon Valley, donde los políticos están tratando de abordar las crisis de viviendas alentando el desarrollo de dúplex y triplexes, los inversores institucionales impulsados por las ganancias son una bendición potencial, ya que es más probable que conviertan las casas suburbanas en dúplex.
Y en áreas con tierras más abiertas, como los suburbios cerca de Denver, los inversores institucionales están construyendo nuevas viviendas específicamente para alquilar. Piense en casas de cortador de galletas, tal vez con un parque para perros o una piscina.
«Creo que deberíamos adoptar a los inversores que desean hacer ese tipo de inversiones», dice Fairweather.
Aún así, ella piensa que las familias de clase media tienen razón al preocuparse de que el capital privado las desplaza del mercado inmobiliario. Ella se preocupa por menos familias que logran la propiedad de vivienda y obtengan control sobre esta parte íntima de sus vidas, que también ha sido el camino dominante para construir riqueza en Estados Unidos.
¿Pero una prohibición? Como economista, odia las prohibiciones. Si los políticos logran prohibir a los propietarios corporativos, tal vez al hacer ilegal poseer más de 300 hogares, sospecha que veríamos muchas 300 compañías de casos que reemplazan a Blackstone, sin hacer nada para aumentar la propiedad de la vivienda entre la clase media.
En cambio, aboga por las políticas que incentivarán y permitirán a los desarrolladores construir más viviendas. La compensación causada por alquileres unifamiliares, que benefician a algunos inquilinos de bajos ingresos pero perjudican a algunos aspirantes a compradores de viviendas, es «porque estamos restringiendo la cantidad de casas que se pueden construir en los vecindarios».
Muchos vecindarios deseables están divididos en zonas para que sea imposible construir los dúplex o edificios de apartamentos que los harían accesibles para las familias de bajos ingresos. Muchas ciudades prósperas bloquean la construcción de nuevas casas unifamiliares, a menudo a instancias de los propietarios actuales que no quieren lidiar con la construcción o que desean restringir el suministro y aumentar el valor de su hogar. La mejor manera de pegarlo a Blackstone y Private Equity, para evitar que las empresas de Wall Street se beneficien de la crisis de la vivienda, es facilitar la construcción de más hogares.
En cuanto a Daniel Erb, a pesar de que ha pasado su carrera respondiendo a la escasez de casas suburbanas, apostando por nuestra subestimación colectiva en propiedades de los sueños estadounidenses, podría apreciar eso también. Él dice que no posee una casa, en parte porque a menudo viaja a las ciudades donde su compañía compra casas. Y dice que no se está comprando a sí mismo a los precios de hoy.
Alex Mayyasi es el autor del Planet Money Book, que se publicará en abril de 2026. Regístrese aquí para recibir notificaciones, cuando comienzan las preventas, sobre ofertas especiales y regalos de preventa.
