Por Ben Christopher, CalMatters
Una casa unifamiliar en South Central, Los Ángeles, el 4 de septiembre de 2020. Foto de Tash Kimmell para CalMatters
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Es el punto de referencia del éxito, un hito de la edad adulta responsable, una forma comprobada de acumular riqueza para usted y su progenie. Ser propietario de una vivienda, se nos dice una y otra vez, es un estatus al que toda persona sensata debería aspirar: la encarnación del sueño americano, con una valla blanca en la fachada.
¿Pero qué pasa si también está un poco sobrevalorado?
Durante generaciones, se ha considerado casi un artículo de fe en todo el país que la propiedad es la forma financiera y socialmente superior de habitar una casa y que los responsables de las políticas públicas siempre deben promoverla. Los legisladores y defensores de la vivienda de California pasaron el año pasado promulgando políticas radicales destinadas a facilitar la construcción de viviendas de todo tipo. El próximo año, muchos de ellos indican que planean centrarse específicamente en ofrecer más vías de acceso a la propiedad de vivienda.
Tendrán mucho trabajo por delante.
La tasa de propiedad de vivienda del estado de aproximadamente 55% es la segunda más baja del país, por encima de Nueva York, y 10 puntos porcentuales por debajo del promedio nacional. La mayor parte de esa brecha, nos dicen tanto el sentido común como los investigadores de UC Berkeley, no es el resultado de una afición atípica por la libertad de alquilar, sino que se reduce al precio. El precio medio de una vivienda unifamiliar independiente en los Estados Unidos es de 426.800 dólares. En California, cuesta $852,680. En San Francisco supera con creces el millón de dólares.
Dado que las tasas de endeudamiento aún rondan el 6%, esos precios se traducen en costos hipotecarios mensuales estimados entre $4,000 y $6,000 o más. Incluso en todos los vecindarios de la costa de California, excepto en los más elegantes, ese costo está muy por encima del costo de alquilar un apartamento típico. En el condado de Orange, los costos mensuales totales estimados de una vivienda (incluidos impuestos, seguros, mantenimiento y cualquier tarifa de asociación) son cuatro veces el alquiler promedio, según un análisis reciente de la firma de bienes raíces comerciales CBRE. En Los Ángeles y San Francisco, la “prima de compra” es tres veces mayor que la de alquilar. A nivel nacional, es el doble.
¿Vale la pena el coste extra?
Los economistas y los expertos en financiación de viviendas tienen cuidado en señalar que depende de las circunstancias financieras de una persona, de los detalles de sus preferencias y del mercado en el que quiere vivir, de cuánto tiempo planea ocupar una casa y, lo más desafiante de todo, de lo que depara el futuro.
Pero en todo el país, la brecha entre alquilar y poseer está “muy fuera de línea” con la norma histórica, dijo Laurie Goodman, economista del Urban Institute, un grupo de expertos de tendencia liberal en Washington DC.
En 2018, Goodman fue coautor de un artículo sobre la propiedad de vivienda en los Estados Unidos, que llegó a la conclusión bastante inequívoca de que a la mayoría de las personas la mayor parte del tiempo les iría mejor comprando una casa (suponiendo que puedan pagar los pagos mensuales) en lugar de alquilarla.
«La propiedad de una vivienda no es la panacea universal, pero los rendimientos financieros de la propiedad de la vivienda han sido más beneficiosos que el alquiler para la mayoría de los propietarios y probablemente seguirán siéndolo si los patrones actuales continúan», escribió Goodman en una publicación de blog correspondiente en ese momento.
Los patrones actuales no continuaron: hoy vemos precios y tasas de interés vertiginosos y alquileres fijos en la mayoría de los lugares. Ser propietario de una vivienda ya no es el éxito financiero que alguna vez fue, dijo.
Tomemos como ejemplo un mercado como el de San Francisco. El precio promedio de una vivienda unifamiliar ciertamente rara en la ciudad es de 1,38 millones de dólares, según Zillow. Dependiendo del monto del pago inicial del comprador, eso equivaldría a un pago mensual del préstamo de aproximadamente $6,500. El alquiler promedio de una vivienda es de $4,350.
Para que todos esos pagos mensuales adicionales finalmente se amorticen, el valor de la casa deberá dispararse vertiginosamente en el futuro indefinido. O los alquileres, que determinan cuánto puede ahorrar una persona al no comprar, también tendrán que dispararse. O el mercado de valores u otros posibles lugares donde un inquilino adinerado podría estacionar todo el dinero extra que no está gastando en una hipoteca, tendrán que estabilizarse.
O una combinación de todo lo anterior.
Una persona que compra en ese mercado está asumiendo una versión muy específica y de ninguna manera segura del futuro financiero, dijo Goodman.
O eso, o simplemente están “desesperados por poseer en San Francisco porque simplemente están desesperados por poseer en San Francisco”, dijo. “Por alguna razón.”
El caso del alquiler para siempre
Para muchos californianos, esto no es realmente una decisión. La cantidad de inquilinos que pueden comprar localmente y salirse con la suya gastando menos del 40% de sus ingresos en costos mensuales de propiedad de vivienda está en porcentajes de un solo dígito en Los Ángeles, San Diego, Riverside, Sacramento, San José y Ventura, según el informe de CBRE. Ser inquilino en California ya es bastante difícil. Más de la mitad de los inquilinos de California gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler.
Pero para aquellos que tienen la suerte de alquilar por elección propia, no es necesariamente una mala elección.
¿Recuerda esa enorme “prima de compra” entre el costo mensual de propiedad y alquiler? Un inquilino rico está en condiciones de ahorrar e invertir la diferencia. Aunque la propiedad de vivienda a menudo se promociona como la mejor manera de generar riqueza, no es la única. Puede que ni siquiera sea la mejor manera: en promedio y durante largos períodos de tiempo, el mercado de valores regularmente supera los precios medios de las viviendas, aunque sin tantos beneficios fiscales y otros impulsos que los gobiernos federal y estatal otorgan a los propietarios.
En lugar de invertir hasta el último dólar de ingresos disponibles (y algo más) en un único activo que amenaza con filtrarse cuando llueve, aparcar ese dinero en otra parte también permite al inquilino tener la opción de diversificarse.
«Creo que cada vez más personas están empezando a interesarse en alquilar y ahorrar al mismo tiempo, porque el precio de ser propietario de una casa les ha dejado fuera, pero todavía quieren alcanzar sus objetivos financieros y están investigando esas alternativas y adquiriendo más conocimientos al respecto», dijo el economista de Redfin, Daryl Fairweather.
Calcular si alquilar y ahorrar es, de hecho, la mejor opción financiera se vuelve muy “turbio”, dijo. Gran parte depende del futuro de los precios de las viviendas, los alquileres locales, los precios de las acciones, las tasas de interés y de cuánto tiempo una persona planea quedarse. Es una elección enormemente compleja e individual y no está exenta de riesgos. Fairweather promocionó una calculadora en línea de alquiler versus compra producida por el New York Times.
Pero dadas las condiciones específicas de California (precios elevados en relación con los alquileres, altos costos de mantenimiento y seguros, el número relativamente grande de inquilinos protegidos por políticas de control de alquileres de un tipo u otro), el argumento financiero a favor del alquiler puede ser tan bueno como siempre.
Las ventajas de poseer una propiedad
Incluso si alquilar es una mejor oferta sobre el papel, hay muchas razones por las que alguien podría querer comprar que no tienen nada que ver con el dinero.
El espacio es uno: por una serie de razones regulatorias y financieras, la gran mayoría de las unidades de alquiler son apartamentos, mientras que las casas unifamiliares independientes están predominantemente reservadas para los propietarios. Especialmente para las familias en crecimiento, la opción suele ser meter a su cónyuge e hijos en un apartamento urbano o salir de la ciudad (y posiblemente fuera del estado) hasta que pueda permitirse el lujo de comprar.
La educación es otra. También es más probable que los alquileres se encuentren en vecindarios con escuelas públicas de bajo rendimiento y tasas elevadas de criminalidad que las unidades ocupadas por sus propietarios.
Para algunos, ser propietario de una vivienda también conlleva un factor cálido y confuso totalmente no monetario, ya sea la independencia (decidir cuándo y de qué color pintar las paredes, por ejemplo) o una sensación de seguridad.
Finalmente, sólo porque alguien pueda ahorrar e invertir los cientos o miles de dólares adicionales al mes que se habrían destinado al pago de una hipoteca, no significa que lo hará. A nadie le gusta hacer un pago de hipoteca, pero al convertir parte de su sueldo cada mes en valor líquido de la vivienda, actúa como una especie de plan de ahorro forzoso. Es perpetuamente tentador no ahorrar.
«Se necesita más disciplina para ir en contra de la tendencia social», afirmó Fairweather.
Este artículo se publicó originalmente en CalMatters y se volvió a publicar bajo la licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-SinDerivadas.
