Cuando las personas piensan en Adelaida, pueden reflexionar sobre su buena comida y vino o sus muchas iglesias. Históricamente, fue visto como un lugar bien precio para vivir y trabajar.
Pero años de crecientes precios de las propiedades lo han hecho menos asequible que algunas de las ciudades más famosas del mundo, incluidas Londres y Nueva York, cuando los niveles de ingresos se consideran en costos de vida.
Incluso aquellos con un asiento de primera fila al cambio tienen problemas para comprenderlo.
«Es un shock para alguien como yo, que nació y crió aquí y siempre pensó que Adelaide es uno de los lugares más asequibles para vivir con la calidad del estilo de vida que tenemos», dice David King, un agente inmobiliario que ayuda a los compradores que ingresan al mercado.
«El comprador tradicional por primera vez ahora está siendo un precio fuera de las casas y eso ha llevado a un aumento bastante grande en los precios unitarios en Adelaida. Ahora incluso una unidad se está quedando fuera de alcance».
Los mercados inmobiliarios más inasequibles del mundo
King, el agente de un comprador del grupo de propiedad Cohen Handler, dice que los posibles compradores en Adelaida están frustrados.
«Hay personas que vienen a nosotros a menudo a través de un nivel de frustración de que han estado buscando y perdiendo tantas propiedades diferentes. Están enfermos y cansados de estar allí todos los fines de semana».
Apretón de asequibilidad
Adelaide es el sexto mercado metropolitano menos asequible que figura en el reciente informe de Asequinabilidad de la Vivienda Internacional Demographia, que mide los costos de vivienda a los ingresos en 95 mercados en ocho naciones.
La capital de Australia del Sur, que es menos asequible que las ciudades globales como San Francisco, Chicago y Toronto, ahora es la segunda ciudad asequible de Australia, después de la Sydney perennemente costosa.
Si bien Hong Kong está en la parte superior de la lista, sufre de un mercado inmobiliario deprimido, en una tendencia que probablemente pronto le dará a Sydney el título poco envidiable de la ciudad más inasequible del mundo.
La demografía culpa a una asequibilidad global a los gobiernos que utilizan estrategias de contención urbana, lo que define como un enfoque en la densificación de la vivienda dentro de los límites de la ciudad en lugar de la expansión.
Australia también se ha apoderado de las preocupaciones de que las políticas del gobierno estatal y federal están impulsando la demanda a través de sus políticas, sin abordar adecuadamente la oferta.
Ratios internacionales de precio a la vivienda a ingresos
Mientras que la asequibilidad de la vivienda en todo el país se deterioró durante la pandemia covid, a medida que los salarios se quedaron atrás de los valores de las viviendas, la mayoría de las principales ciudades de Australia han sido caras durante décadas.
Algunas de las mayores ganancias de precios ocurrieron a fines de la década de 1990 y principios de la década de 2000, con ganancias porcentuales anuales cercanas a dos dígitos, respaldadas por el «papel cada vez más importante» de los inversores que bombean la demanda, como señalan el Tesoro en ese momento.
Esto coincidió con la decisión del gobierno de Howard en 1999 de reducir el impuesto sobre las ganancias de capital para los inversores.
Los precios de las viviendas como múltiples de los ingresos de los australianos se han más que duplicado desde 1980, según la medida de la OCDE. La misma figura solo ha aumentado por la mitad en el Reino Unido y apenas se ha movido en los Estados Unidos.
El profesor Hal Pawson, un experto en política de vivienda en UNSW, dijo que la asequibilidad se ha deteriorado más rápido en Australia que en la mayoría de los países comparables, ya que las exenciones fiscales más grandes permiten a los inversores y ocupantes de propietarios verter más dinero en el sector.
«Australia es un país que, probablemente en mayor medida que incluso otros países anglófonos, tiene una obsesión con la propiedad como un lugar para poner su dinero», dice Pawson.
La geografía también juega un papel. El diseño y el centro remoto de Australia significan que las personas se congregan hacia grandes ciudades costeras, en contraste con la práctica más común en Europa y los Estados Unidos de las ciudades interiores.
Adelaide, ahora menos asequible que la Melbourne más poblada, es un buen ejemplo de una ciudad que su terreno es apretada, dado que está encerrada entre el océano y las colinas.
Símbolo de estado
La reciente cobertura de la crisis de vivienda de Australia se ha centrado en la demanda elevada y el lento suministro de nuevas viviendas, con las crecientes poblaciones de la ciudad detenidas por el aumento de los costos de construcción y los largos procesos de aprobación del proyecto.
Pero en Alemania, que también enfrenta esos problemas, los ingresos han crecido más rápido que los precios de las viviendas en las últimas décadas, lo que hace que las propiedades sean más asequibles.
La vivienda disfruta de menos exenciones fiscales en Alemania, mientras que los límites de alquiler y las protecciones más fuertes para los inquilinos significan que gran parte de la población está feliz de alquilar a largo plazo.
Christian Danne, un economista con sede en Berlín, dice que las comparaciones de ingresos de precios apenas se aplican porque la mitad de la población no busca comprar una casa.
«Desde la década de 1950, es un mercado de inquilinos», dice.
«La posesión más preciada en el Reino Unido e Irlanda es su casa, pero durante mucho tiempo en Alemania, el símbolo de estado más importante fue su automóvil».
Más de la mitad de la población alemana alquiló una casa en 2024, mientras que solo alrededor de un tercio de los australianos son inquilinos.
En medio de una escasez de existencias de viviendas, los alquileres para nuevos inquilinos han aumentado rápidamente en Alemania, ejerciendo presión sobre los jóvenes y los migrantes que ingresan al mercado. Pero los que ya están establecidos en un alquiler generalmente se salvan los aumentos empinados.
«Los aumentos de precios son muy predecibles una vez que vives en un lugar, por lo que literalmente no hay incentivos para comprar y poseer un lugar que no sea preferencia personal», dice Danne, consultora de DIW Econ.
Australia ha visto mayores aumentos en los costos de alquiler existentes y nuevos en los últimos cinco años, con los precios promedio de alquiler de alquiler de casi un 20% y el precio anunciado de los alquileres nuevos aumentó casi un 50%.
Los defensores de la asequibilidad en Australia están centrando su atención en los derechos de alquiler, que son un tema estatal.
El pensamiento es que mejorar los derechos de arrendamiento puede reducir el valor de las propiedades de alquiler y deprimir los precios del alquiler, aliviando la asequibilidad a expensas de los propietarios, como lo hace en algunos mercados extranjeros.
Bruce Djite, director ejecutivo de Australia del Sur del Consejo de Propiedad de Australia, dice que la ventaja de asequibilidad pasada de Adelaide ha sido «completamente erosionada» y los responsables políticos no están reaccionando al aumentar la oferta lo suficientemente rápido.
«No estamos actuando como si estuviéramos en una crisis (pero) se necesita hacer mucho más», dice Djite.
«Si continuamos así, tendremos una reputación por no solo ser inasequibles, sino ser completamente inaccesibles».
