Tim Barrett, presidente de Construction Alliance North East, discute un mercado emergente de construcción a alquiler
El mercado inmobiliario en el Reino Unido está experimentando un cambio, con el sector de construcción a alquiler que evoluciona de un concepto de nicho a una opción popular para los desarrolladores e inversores actuales.
Anteriormente considerado como un enfoque poco convencional, ahora están surgiendo vecindarios de alquiler especialmente diseñados en grandes ciudades, proporcionando residencias bien administradas que incluyen servicios como asistencia de conserjería, centros de fitness y espacios de trabajo compartidos. Esto parece ser una progresión natural del sector estudiantil, que ha estado haciendo calor durante algún tiempo.
A medida que poseer un hogar se vuelve menos posible para muchas personas en Gran Bretaña, y se produce un cambio en la mentalidad de las generaciones más jóvenes en torno a la propiedad de materiales, BTR se establece como una opción confiable a largo plazo que combina la adaptabilidad del alquiler con la calidad y las características típicamente asociadas con la propiedad de vivienda.
¿Qué es la construcción de alquiler?
Se refiere a proyectos de desarrollo que están específicamente diseñados, financiados y construidos para fines de alquiler en lugar de para vender.
A diferencia del mercado de alquiler típico, donde los propietarios individuales administran viviendas separadas, estos proyectos suelen ser propiedad de principales inversores, como fondos de pensiones, fideicomisos de inversión inmobiliaria y grandes compañías inmobiliarias.
Los inversores se centran en obtener ingresos de alquiler constantes en lugar de obtener ganancias rápidas.
Los equipos profesionales administran estas propiedades, cuidando el mantenimiento, la seguridad y las actividades comunitarias, lo que ayuda a mantener altos estándares y alivia las responsabilidades cotidianas para los inquilinos.
Este enfoque fomenta a las comunidades especialmente diseñadas que satisfacen las necesidades de los inquilinos de hoy, en lugar de simplemente renovar edificios más antiguos.
¿Por qué la construcción es un mercado emergente?
En los últimos cinco años, la inversión del Reino Unido en el sector de construcción a alquiler ha saltado de nada a más de £ 4 mil millones cada año. Las estadísticas de la industria indican que actualmente hay más de 250,000 casas planificadas o en construcción, con ciudades como Londres, Manchester, Birmingham, Leeds y Glasgow a la vanguardia. El número de estos proyectos ahora coincide con el de las casas tradicionales que se están construyendo para la venta en las principales ciudades, y los importantes fondos de pensiones están invirtiendo miles de millones en nuevos desarrollos.
Lo que comenzó como algunas pequeñas iniciativas piloto a principios de 2010 se ha convertido en una clase de activos reconocida, atrayendo a los inversores de todo el mundo que estén interesados en rendimientos estables y una alta demanda de alquileres.
Una combinación de la demografía cambiante y los desafíos económicos ha contribuido al surgimiento de esta tendencia.
A medida que los precios de la vivienda han aumentado significativamente, muchos compradores primerizos encuentran la propiedad fuera del alcance. Además, las reglas de préstamo más estrictas y los salarios estancados han llevado a los hogares a alquilar por períodos más largos.
Mientras tanto, los Millennials y la Generación Z, que valoran la flexibilidad, la movilidad y la vida de alta calidad, están alterando la demanda de viviendas y cómo la usan y la miran.
Además, las principales empresas que promueven el trabajo híbrido y remoto están impulsando a los inquilinos a buscar comunidades diseñadas para profesionales que trabajen desde casa. El alquiler ha evolucionado de una solución temporal a un estilo de vida preferido para un número creciente de individuos, y el mercado europeo ha sido testigo de este cambio en las principales áreas urbanas durante muchas décadas.
Los proyectos se destacan al proporcionar diseños y servicios bien planificados que atienden a los estilos de vida de los inquilinos, al igual que la vivienda para estudiantes, que es el precursor de este estilo de desarrollo. Por lo general, puede incluir características como cafés en la planta baja, salones compartidos, estudios de entrenamiento, almacenamiento de bicicletas y jardines bellamente diseñados.
También puede ofrecer espacios adaptables y de trabajo conjunto equipados con Internet súper rápido y salas de reuniones que se pueden reservar para ayudar a los empleados remotos. Las características como Smart Home Technology, incluidas las aplicaciones para el control de calefacción, los sistemas de entrada digital y el seguimiento de energía, son comunes.
Invertir en BTR
Los acuerdos de alquiler son sencillos, ofreciendo precios transparentes y extras opcionales, incluidos servicios de limpieza y cuidado de mascotas. El objetivo general es combinar la comodidad, la facilidad y la comunidad de una manera que supere las opciones de alquiler tradicionales.
Los inversores institucionales reconocen el potencial del sector para proporcionar flujos de ingresos confiables que están protegidos de las fluctuaciones del mercado.
En las ciudades clave del Reino Unido, los rendimientos de alquiler generalmente varían del 4% al 6%, lo que las hace más atractivas en comparación con las propiedades comerciales y los bonos del gobierno. También juega un papel importante en la generación de empleos en la construcción, la gestión de propiedades y varios campos de servicio.
Los gobiernos locales favorecen a BTR, ya que aborda las necesidades de vivienda social mientras crea nuevas viviendas sin presionar los presupuestos públicos. Para los inversores, la atracción radica en sus ingresos vinculados a la inflación, la gestión profesional y las operaciones a gran escala, lo que lo convierte en una elección muy atractiva.
Numerosos proyectos sirven como desencadenantes para esfuerzos de regeneración más grandes, revitalizando las antiguas zonas comerciales y las áreas posindustriales.
Al combinar viviendas de alta calidad con mejoras en espacios públicos, minoristas y actividades de ocio, estos desarrollos pueden fomentar el crecimiento económico y fortalecer los lazos comunitarios. Iniciativas como paneles residentes, programas de salud y reuniones comunitarias ayudan a cultivar un sentido de pertenencia que a menudo falta en los mercados de alquiler desarticulados.
En consecuencia, el resultado es más que una simple colección de pisos; Forma un vecindario vibrante que promueve la estabilidad en las tenencias y minimiza la facturación, lo cual es ventajoso tanto para los inversores como para los gobiernos locales.
BTR y vivienda asequible
Incluso con sus beneficios, el modelo de construcción a alquiler enfrenta un escrutinio con respecto a su asequibilidad. Las comodidades de alta calidad y la gestión profesional asociadas con estos proyectos pueden dar como resultado precios de alquiler que a menudo son más altos que los de opciones de alquiler privadas similares, y también se aplican tarifas de gestión adicionales.
Los partidarios argumentan que la adopción de estrategias inclusivas, como la asignación de una parte de unidades para el alquiler asequible o de rango medio, puede ayudar a abordar este problema.
Algunos desarrolladores están probando conceptos de tenencia mixta que incorporan viviendas BTR de tasa de mercado junto con opciones sociales y asequibles en el mismo lugar, fomentando así una mejor integración socioeconómica. Hacer el equilibrio correcto sigue siendo un desafío significativo para los encargados de formular políticas que buscan prevenir el desarrollo de áreas exclusivas.
Navegar por el proceso de planificación es uno de los mayores obstáculos para las iniciativas. Los gobiernos locales están luchando por evaluar estos desarrollos utilizando las regulaciones actuales que se hicieron para la propiedad de la vivienda o alquileres privados.
Si bien los derechos para el desarrollo permitido han abierto algunas puertas para transformar los espacios de oficina en propiedades residenciales, estos permisos pueden no garantizar la misma minuciosidad que se encuentra en las propuestas de planificación integrales, lo que podría afectar la calidad y el diseño.
Es necesario un enfoque flexible para la planificación a nivel local para ayudar a incorporar estos esquemas; Sin embargo, algunas áreas tienen estrategias de planificación a largo plazo, que luego pueden obstaculizar cualquier desarrollo innovador.
Construir a rent y edificio 1.5m
El impulso de la responsabilidad ambiental y la preferencia del inquilino es dirigir BTR hacia desarrollos más sostenibles y avanzados.
Características como diseños de edificios que ahorran energía, paneles solares en los tejados, los sistemas de recolección de agua de lluvia y los techos verdes se están volviendo cada vez más comunes. Los sistemas inteligentes de gestión de edificios optimizan el uso de energía, la iluminación y la eliminación de desechos, lo que lleva a menores emisiones de carbono y reduce los costos operativos. Se espera que las nuevas tecnologías, como la IA para el mantenimiento predictivo y la cadena de bloques para los registros de alquiler, mejoren aún más las eficiencias. A medida que los inversores institucionales integran los estándares ESG (ambientales, sociales, de gobernanza) en sus inversiones, la sostenibilidad evoluciona de una ventaja competitiva a un requisito financiero esencial.
Aunque Londres sigue siendo el centro de estas iniciativas, las ciudades de otras regiones están cerrando rápidamente la brecha. La creciente economía basada en el conocimiento en Manchester, el desarrollo de la infraestructura de Birmingham vinculado al HS2, y la prominencia de Leeds en los sectores financieros y legales ha alimentado una fuerte demanda de alquiler.
Los precios de la tierra y los gastos de construcción son más asequibles fuera de la capital, lo que permite a los desarrolladores operar dentro de rangos financieros más amplios al establecer alquileres. Las principales ciudades de Escocia, Glasgow y Edimburgo, también están atrayendo inversiones considerables, estimuladas por vibrantes comunidades universitarias y avances en la industria tecnológica. Este cambio da como resultado una estrategia nacional más distribuida.
Muchas personas predicen que para fines de la década, el sector del Reino Unido podría superar las 500,000 hogares, marcando un cambio significativo en el panorama de alquiler.
Las innovaciones en el horizonte podrían incluir proyectos suburbanos diseñados para familias, completos con instalaciones de cuidado infantil, comunidades dirigidas a personas mayores que ofrecen recursos de salud y bienestar, así como acuerdos de vida co-viviendo que combinan áreas privadas y comunales para mejorar la asequibilidad.
Las colaboraciones públicas-privadas pueden facilitar el desarrollo de sitios de Brownfield cerca de los enlaces de transporte, conectando así los nuevos vecindarios de alquiler con crecientes centros de trabajo.
Conclusión
A medida que las políticas de vivienda gubernamental continúan evolucionando, se espera que Build-to Rent juegue un papel crucial para abordar las necesidades de vivienda a largo plazo en Gran Bretaña.
Build-to-rent está transformando la forma en que las personas viven, trabajan y alquilan en Gran Bretaña. Al combinar la inversión institucional con espacios cuidadosamente diseñados y una gestión profesional, el sector ofrece una alternativa válida y contemporánea tanto a la propiedad de vivienda como al enfoque convencional de compra para alterar.
Sin embargo, su éxito a largo plazo dependerá de encontrar un equilibrio entre obtener ganancias y garantizar la asequibilidad, la cohesión social y la sostenibilidad ecológica. A medida que este sector se desarrolla, los formuladores de políticas, los inversores y las comunidades deben colaborar para crear vecindarios inclusivos, ecológicos y genuinamente transformadores para el mercado de alquiler del Reino Unido.
