Miles de inversores menos declararon ingresos por alquiler en 2022-23 que un año antes; solo se han producido la tercera vez que se han producido las caídas anuales, según datos de la Oficina de Impuestos de Australia (ATO).
Las otras ocasiones coincidieron con la crisis financiera global de 2008 y la pandemia Covid-19 que llega a las costas australianas.
Hubo 7.081 inversores de alquiler menos en 2022-23, lo que equivale a una modesta reducción del 0.3 por ciento.
Sin embargo, fue una reversión destacada a la tendencia general en los registros que se remontan a 1999-2000, cuando un año promedio vio el número de inversores que declaran el aumento de los ingresos por alquiler en aproximadamente 47,000.
Si bien el número general de inversores se redujo, la disminución se concentró entre aquellos con múltiples propiedades de inversión.
Un análisis de ABC de diferentes grupos de inversores mostró una tendencia general de que cuantos más alquileres poseía un grupo, más se encogió más de ese grupo entre 2021-22 y 2022-23.
El número de inversores que declaran ingresos de un solo alquiler realmente creció en 2,337, mientras que el número con dos o más cayó.
Los grupos de inversores culpan a las tasas de interés, menos entornos de impuestos y políticas amigables con los inversores, y el aumento de los derechos de los inquilinos por la caída de los inversores.
El propietario Glenn Langdon estuvo de acuerdo con la evaluación: factores similares habían llevado a su decisión de vender su único alquiler victoriano, en Greenvale, la semana pasada.
Estaba usando el dinero para comprar un tercer alquiler en Queensland, donde dijo que los impuestos eran más bajos y que había menos demandas para los inversores.
«Parece que hay constantemente cada vez más costo para tener una propiedad de alquiler en Victoria que en otros estados», dijo.
Una prohibición de los desalojos sin culpa, y el aumento de los derechos de los inquilinos habían contribuido a su decisión de vender.
«No hay protección para el propietario, creo», dijo Langdon.
«El impuesto sobre la tierra es un gran problema para mí, creo que estamos pagando un impuesto para ayudar a un gobierno incompetente a pagar la deuda que han creado».
Eliza Owen, jefa de investigación de la firma de datos de propiedades Cotalidad, le dijo a ABC News que podría parecer sorprendente que los números de inversores han caído cuando los bienes raíces residenciales se «tan a menudo se anunció como una inversión segura».
Se volvió menos sorprendente cuando consideró que el año financiero 2022-23 se caracterizó por la caída de los valores de las casas y el aumento rápidamente de las tasas de interés, dijo.
«Entre junio de 2022 y 2023, la tasa hipotecaria promedio de inversores en circulación aumentó de 3.88 por ciento a 6.6 por ciento, aumentando el reembolso de un préstamo de $ 500,000 en $ 830 por mes.
«En comparación, los valores medios de alquiler mensual en Australia aumentaron en $ 316».
La Sra. Owen dijo que había ventajas y desventajas para una cohorte más pequeña de inversores, una es que podría liberar más acciones para que los propietarios de viviendas lo compren.
Sin embargo, no estaba claro si esto se había concretado, sin datos confiables de tasa de propiedad de la vivienda desde 2021.
Los datos de préstamos de la Oficina Australiana de Estadística (ABS) mostraron que los inversores representaron entre el 25 y el 30 por ciento de los préstamos en el hogar entre finales de 2019 y finales de 2021, antes de comenzar una recuperación lenta para representar alrededor del 38 por ciento de los préstamos en el trimestre de marzo de este año, lo que sugiere que los inversores regresaban al mercado.
La Sra. Owen dijo que era difícil decir si la cohorte de inversores ha crecido desde 2022-2023, pero, con las tasas de interés estabilizadas y ahora comenzando a caer, era posible que el número de inversores volviera a crecer.
«Me imagino que los inversores están buscando más potencial de crecimiento de capital, en lugar de apuntar a mercados más caros que pueden ser» aprovechados «para el crecimiento en este momento», dijo.
El presidente del Consejo de Inversores de Propiedad de Australia, Ben Kingsley, dijo que los cambios en la cohorte de inversores estaban fuertemente influenciados por la política gubernamental y las tasas de interés.
Señaló a 1999, cuando lo que desencadenó un período de inversores que compró (que también fue un período de aumento de los precios de la vivienda) seguido de un error en torno a la crisis financiera mundial, que siguió a un período de altas tasas de interés, y luego renovó el crecimiento de las bajas tasas de interés después del GFC.
Luego, en 2017, el Sr. Kingsley señaló la prohibición de los reclamos de viajes y depreciación sobre las propiedades existentes, seguido de una serie de reformas a las reglas de préstamo y las leyes estatales de tenencia en los años posteriores, que parecían amortiguar el interés de los inversores.
Dijo que durante los cinco años a mediados de 2023, el aumento anual promedio en el número de inversores se sentó en alrededor de 10,600, muy por debajo de los 53,000-64,000 experimentados durante los tres períodos de cinco años que lo precedieron.
«Algunos podrían argumentar que son tasas de interés más altas las que han causado esto, pero los últimos cinco años también incluyen el período en que los recortes de tasas alcanzan los niveles de emergencia», dijo Kingsley.
«Agregue estos números al éxodo que estamos viendo en Victoria, y está descaradamente claro que tenemos un problema de suministro de viviendas, en parte porque los inversores que ejecutan sus alquileres privados están aprovechando», dijo.
Si bien los datos de ATO mostraron un crecimiento desacelerado pero aún positivo en los inversores victorianos, los datos de bonos de alquiler más recientes indicaron una venta de inversores, con el estado perdiendo más de 24,000 alquileres durante 2024, o el 3.6 por ciento de las acciones de alquiler completa del estado, tratando de ingresar al mercado.
Kingsley dijo que la construcción de propiedades sufriría sin dinero de los inversores dispuestos.
Sin embargo, la inversión de construcción es difícil de rastrear.
La Sra. Owen de Cotalidad dijo que era «muy posible» que la actividad de los inversores moderada haya resultado en menos actividad de construcción que de lo contrario.
«CBA ha informado en una nota económica anterior que aproximadamente la mitad de la demanda fuera del plan en nuevos edificios de apartamentos proviene de la cohorte de inversores», dijo.
Richard Temlett, Director Ejecutivo Nacional de Investigación de Charter Keck Cramer, asesora a los desarrolladores y al gobierno sobre la política de vivienda.
Dijo que nunca se había encontrado con datos confiables que mostraron si la inversión nacional en nuevas construcciones había caído, pero las cifras de inversión de NAB mostraron que el efectivo extranjero entraba en el edificio había disminuido desde 2018.
«Los inversores extranjeros tienen una envoltura muy mala, la gente sigue pensando que están comprando viviendas establecidas, elevando los precios de las propiedades, robando propiedades a los locales», observó Temlett.
«Ese no es el caso en absoluto, especialmente con la legislación que dice principalmente que tiene que ser para un nuevo suministro de viviendas.
«Mucho de ese dinero (extranjero) en realidad sustenta proyectos de apartamentos».
El director de operaciones del Instituto de Desarrollo Urbano de Australia (UDIA), Peter Sherrie, dijo que marcar la demanda de los inversores, impulsada por impuestos más altos y costos de construcción, había resultado en muchos desarrollos medianos aprobados y desarrollos de gran altura en todo el país que se sientan sin parecer.
UDIA representa la industria del desarrollo de propiedades, con más de 2.500 empresas miembros.
«Cuando las viabilidades no funcionan, los desarrolladores no pueden lograr su financiamiento de construcción y el proyecto no comienza», dijo.
«Entonces, el problema con el suministro limitado, simplemente exacerba la situación».
Si bien los inversores podrían aumentar la renta para que las inversiones funcionen, esa opción parecía haberse secado.
«Ahora está llegando a ese techo … los inquilinos simplemente no pueden permitirse pagar más, está más allá de su capacidad», dijo Sherrie.
Dijo que la construcción continuó en Greenfield Developments, que tenía un costo de entrada más bajo y un mayor potencial de ganancia de capital, el mercado de construcción a alquiler y desarrollos que se vendían directamente a los propietarios de viviendas, donde los apartamentos eran generalmente más grandes, terminados con un estándar más alto y más caro.
Rayna Fahey, quien es directora de defensa del Instituto de Investigación de Investigación de Improfidades Pro-Land Prosper, dijo que una caída en los inversores que declaran que los ingresos por alquiler no necesariamente significaban que se vendieron alquileres, y pueden significar que los inversores simplemente dejaron la propiedad vacía, satisfecha con la espera de ganancia de capital.
«Nuestro sistema fiscal reglas recompensa tanto la especulación sobre la producción, la especulación realmente distorsiona el mercado inmobiliario», dijo Fahey.
Si los inversores vendieran, ella dijo que probablemente sería para el dueño de una casa, que viviría en la casa, o posiblemente para otro inversor que lo alquilaría.
«Cuando alguien vende una casa, no desaparece».
