No es ningún secreto que el costo de vida está fuera de control. En las ciudades de todo el mundo, tanto los precios de la vivienda como los alquileres se han disparado en las últimas dos décadas: un informe de 2023 encontró que de 94 ciudades, el número que era una variedad de «inasequibles» era … 94. Los inquilinos a menudo están a merced de los caprichos de su arrendador; En Inglaterra, los aumentos de alquileres solo deben ser «justos y realistas», lo que según el gobierno del Reino Unido «significa en línea con las rentas locales promedio», un oxímoron completo si todos los propietarios circundantes deciden aumentar sus precios también. En el estado de Louisiana, los propietarios pueden aumentar el alquiler a literalmente cualquier precio que elijan, y sin ningún aviso establecido.
A medida que los gobiernos enfrentan presión para estabilizar los precios, muchas ciudades han coqueteado con la idea del control de alquileres: una serie de políticas que limitan los precios de alquiler o limitan cuánto pueden aumentar con el tiempo. Algunas ciudades, como Berlín, la ciudad de Nueva York y San Francisco, ya tienen alguna forma de la política. En Londres, donde los alquileres han alcanzado alturas absurdas, las personas han llevado a las calles exigiéndolo. El candidato a la alcaldía de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, propuso una congelación de alquiler en apartamentos estabilizados por alquiler, aunque junto con 200,000 nuevas unidades.
Pero sugiera el control de alquiler a un estadio lleno de economistas, y prácticamente puede escuchar el sonido de mil pájaros blancos volteando en protesta. La profesión es prácticamente unánime en su creencia de que el control de la renta es una mala idea, y que aquellos que la piden son «analfabetos económicamente». En una encuesta reveladora de 2012, se preguntó a los economistas si las políticas de control de alquileres en ciudades como Nueva York y San Francisco han tenido un impacto positivo «en la cantidad y calidad de viviendas de alquiler ampliamente asequibles». El 81% de los encuestados no estuvieron de acuerdo o totalmente en desacuerdo.
Sus comentarios incluyeron: «Siguiente pregunta: ¿El sol gira alrededor de la tierra?» y «a menos que todos los libros de texto estén mal, esto está mal». El premio a la declaración más sólida sobre la idea es para el economista Assar Lindbeck, quien bromeó: «En muchos casos, el control de la renta parece ser la técnica más eficiente que se conoce actualmente por destruir una ciudad, excepto por los bombardeos». (Aunque Lindbeck pudo haber sido derrotado por un tweet reciente que dijo que el control de la renta «impone a la vida de millones».
Esta animosidad hacia el control de la renta está en línea con las predicciones de «Econ101»: una forma americanizada de referirse a clases de economía básicas, que se basan en modelos ordenados y estilizados del mercado libre. Aunque los cursos de economía introductoria reales varían en su contenido y enmarcado, la idea de «ECON101» ha cobrado vida propia.
Específicamente, el término a menudo se refiere a las predicciones del modelo básico de demanda de suministro, que sustenta una gran cantidad de ortodoxia de libre mercado. Una de las predicciones más marcadas de este modelo es que los controles de precios en cualquier mercado tendrán consecuencias negativas. Si controla los precios en cualquier sector, dicen, ya sea el salario mínimo en los mercados laborales, el control de alquileres en los mercados inmobiliarios o los controles de precios de emergencia en los mercados de energía, será contraproducente restringiendo la actividad económica. De manera crucial, esto a menudo se toma como una señal de que simplemente deberíamos rechazar esas políticas, en lugar de ser solo uno de sus diversos costos y beneficios que deben tener cuidado.
Hace unos años escribí sobre cómo Econ 101 falla en el mercado laboral. En esta etapa, esto apenas debería ser una propuesta controvertida: ya en 2006, el laureado Nobel David Card estaba reflexionando sobre cómo el modelo canónico de suministro de demanda no tiene en cuenta cosas como el poder del empleador, los costos de búsqueda de empleo y la motivación, entre otras cosas. Pero cuando se trata de control de alquileres, los economistas continúan insistiendo en que el mercado inmobiliario es capturado adecuadamente por un diagrama introductorio de demanda de suministro. Incluso el blogger de economía Noah Smith, quien previamente criticó el modelo ECON 101 para el mercado laboral por motivos similares para mí, ha declarado que la evidencia sobre el control de alquileres reafirma el modelo estándar para la vivienda.
Para comprender de dónde viene toda esta fuerte oposición, tomemos un diagrama de oferta y demanda para la vivienda:
Tenemos alquileres en el eje Y y la cantidad de casas alquiladas en el eje X. La oferta y la demanda de casas deben equilibrarse, con alquileres en R* y cantidad en Q*. Aquí, la cantidad de viviendas de alquiler exigidas es igual a la cantidad de viviendas suministradas a esta tasa de alquiler de equilibrio. Voilà: Tenemos la cantidad perfecta de casas y la cantidad perfecta de personas que las necesitan.
Ahora, ¿qué sucede cuando arrojamos control de alquiler a la mezcla? Está representado por la línea horizontal RC, que obliga a las alquileres hacia abajo. A esta baja tasa de alquiler, la cantidad de casas suministradas es más baja que el equilibrio previo Q*. A pesar de que se exige a más personas que alquilaran casas a una tarifa tan baja, no todos pueden porque menos personas ahora están dispuestas a suministrar viviendas. Los incentivos para construir, mantener y administrar viviendas para inquilinos a esta tasa de alquiler simplemente no están allí.
Tenemos una escasez y una caída en las unidades alquiladas en comparación con el «mercado libre». Esta es la base completa de la fuerte oposición al control de alquileres: menos casas es seguramente algo malo, que al menos debe sopesarse contra las consecuencias positivas para los inquilinos que tienen la suerte de obtener alquiler al precio más bajo (en la práctica, estos son generalmente los inquilinos titulares en el momento en que se pasa la política).
Pero no tires tus señales de protesta todavía: hay un par de problemas clave con esta predicción. . Probablemente el error más común que rodea las leyes de control de la renta es que la reducción en la cantidad significa una reducción en el suministro total de viviendas (incluida la construcción de nuevos edificios). En realidad, el efecto inmediato es a menudo una reducción en el número de casas específicamente utilizadas para alquilar.
Estas no son lo mismo: las afirmaciones a pesar de los puntos de venta de derecha como el British Daily Express, que calificó los planes de Sadiq Kahn para el control de alquileres en Londres «analfabetismo económico» y afirmó «debido a estos controles de alquiler, habrá menos construcción o incluso la demolición de edificios (énfasis mía)».
El economista Josh Mason argumenta que la investigación de control de alquileres está en un lugar similar ahora a la investigación de salarios mínimos en la década de 1990: algunos estudios bien formulados finalmente comienzan a desplazar la sabiduría convencional anticuada, y esto probablemente se expandirá a medida que pasa el tiempo. Él resume algunos estudios que muestran que el control de alquileres no reduce el suministro total de viviendas. En cambio, el control de alquileres cambia a varios hogares de unidades controladas a unidades de alquiler ocupadas por el propietario o eximidas. Por lo tanto, una interpretación más creíble que el «control de alquiler reduce el volumen de vivienda» es decir que «el control de alquileres reduce el volumen de vivienda utilizada específicamente para alquilar». Aún más precisamente, debe referirse a la cantidad de viviendas controladas por renta solamente. La gente seguirá construyendo viviendas, pero simplemente no estará en el mercado controlado por el alquiler. Ya sea que crea o no que esto es un bien neto, debe ser reconocido.
Aún así, incluso esta interpretación de la teoría pierde una serie de cosas. La demanda de suministro es lo que se llama un modelo de equilibrio parcial, que se usa mejor para un solo mercado (en este caso, alquileres) y pierde lo que está sucediendo con el mercado para comprar casas, así como el mercado de viviendas de alquiler exentas de la política.
En este modelo, las casas que no se usan para alquilar simplemente desaparecen, aunque presumiblemente beneficiarán a quien termine en ellas. El economista de la vivienda Cameron Murray ha señalado que conseguir que los propietarios vendan a los compradores primerizos podrían considerarse una consecuencia deseable del control de alquileres, mientras que ellos venden a otros propietarios es un punto discutible. Es solo un cambio en la propiedad; No es como si la casa de repente desaparezca en el aire. Solo si se reduce el stock de vivienda total, tenemos una situación en la que simplemente hay menos recursos, pero la evidencia indica que ese no es el caso. Si los propietarios deciden que ya no quieren alquilar sus propiedades, es probable que las pongan en el mercado, creando una afluencia de (presumiblemente más baratas) casas para la venta. Los inquilinos ahora pueden encontrar que es más rentable convertirse en propietarios de viviendas por primera vez.
El segundo problema es que estas predicciones asumen una política de control de alquiler de límites duros en los precios de alquiler, lo que es bastante raro. Berlín introdujo una estricta política de capitalización dura en 2020, pero se declaró inconstitucional un año después. Si bien estaba en vigencia, los alquileres cayeron en las unidades afectadas (especialmente significativas en una ciudad donde el 83 por ciento de los hogares se alquilan), pero las tasas de vacantes también se desplomaron a medida que los propietarios sacaron propiedades del mercado y las convirtieron en tipos de propiedades no impactadas.
Los críticos a menudo señalan el experimento de congelación de alquileres de Berlín como prueba de que la política no funciona. Pero la mayoría de las políticas modernas de control de renta son mucho más flexibles y pueden dar mejores resultados. Por ejemplo, algunas ciudades pueden permitir que los propietarios aumenten el alquiler si participan en renovaciones serias. Esta es una modificación sensata a la política que garantiza que los aumentos de alquiler coincidan con aumentos en la calidad de los hogares. El llamado control de alquiler de segunda generación también excluye casas recién construidas de la política. Este enfoque más flexible, mejor pensado como estabilización de alquileres, no intenta congelar los precios en todos los ámbitos, sino que protege a los inquilinos existentes de aumentos repentinos de alquileres injustificados y al mismo tiempo fomenta la inversión.
Un estudio de 2007 ayuda a ilustrar cómo esta forma más flexible de control de alquileres se desarrolla en la práctica. Cuando Cambridge, Massachusetts abolió el control de alquileres de segunda generación en 1995, se demostró que tenía poco efecto en el volumen total de viviendas construidas aproximadamente una década después. No hubo un auge de la construcción ya que los propietarios aprovecharon menos restricciones sobre lo que podían hacer. Lo que sucedió fue un aumento sustancial en los alquileres para casas previamente controladas, desplazando a muchos de los inquilinos que se habían beneficiado de la política. Sin embargo, con las políticas de control de alquileres desaparecidas, los propietarios pusieron más casas en alquiler (en lugar de vender o dejarlas vacantes) y también invirtieron un poco más en el mantenimiento de sus propiedades existentes, proporcionando un impulso al mercado. ¿Son las consecuencias multifacéticas de esta política realmente una catástrofe para el mercado inmobiliario en su conjunto?
Según el modelo ECON101, los inquilinos titulares disfrutan de ventajas sustanciales y en la práctica, estos inquilinos tienden a ser más pobres. Mientras tanto, otras partes del mercado inmobiliario (propietarios y alquileres no controlados) se ven impulsadas por el control de alquileres, que el modelo pierde, enfocado, ya que está en el segmento de alquiler controlado del mercado. Las personas son propensas a interpretar las consecuencias negativas como un escenario del día del juicio final, pero que no se refleja en los datos.
Probablemente el estudio moderno más popular para la multitud anti-RC es el artículo de Diamond, McQuade y Qian (2019) sobre la introducción del control de alquileres en San Francisco. Aunque indudablemente una investigación bien ejecutada, demuestra cómo el giro negativo sobre el control de la renta persiste en la profesión de la economía, a pesar de los problemas bien conocidos con el modelo estándar. El control de la renta se introdujo en San Francisco en 1994, y el resumen establece: «Los propietarios tratados por el control de alquileres reducen el suministro de viviendas de alquiler en un 15 por ciento al vender a los ocupantes de los propietarios y la rediseño de edificios» hasta 2016.
Uno podría ser perdonado por pensar que esta es una reducción general del 15% en las unidades de alquiler. Pero cuando este número se desempaqueta más adelante en el documento, queda claro que en realidad es una combinación de 8% convertida en edificios ocupados por el propietario, y un 7% adicional se convierte en unidades de alquiler que estaban exentas del control de la renta. Evidentemente, esta es una reducción en los suministros de alquiler de viviendas de alquiler del 8% en lugar del 15%. En otras palabras, la cifra del 15.3% se refiere al número de propiedades que se reconstruyeron en respuesta al control de la renta, pero poco menos de la mitad de ellas todavía se usaban para alquilar en unidades exentas, mientras que más de la mitad se vendieron a los propietarios. Todos deben considerarse en un análisis completo de los impactos de la política.
¿Este cambio duele a los inquilinos más pobres y hace que la vivienda sea menos asequible? El documento no tiene datos directos sobre la asequibilidad de la vivienda, por lo que indican esto al estimar los ingresos de los nuevos inquilinos de sus códigos postales anteriores. Según esas estimaciones, es probable que los residentes de las unidades de alquiler ocupadas por el propietario y eximidas tengan mayores ingresos, lo cual es motivo de preocupación porque significa que la política favorece a los residentes más ricos, aunque solo son $ 1,200 al año más rico en promedio. Pero el control de la renta también significa que los inquilinos existentes tienen más probabilidades de quedarse, lo que es más pronunciado para los grupos pobres y minoritarios, por lo que nuevamente los efectos son complejos. En mi opinión, el giro más extraño de Diamond y compañía. es enmarcar la combinación de residentes más pobres que se quedan y los residentes más ricos se mudan como algo malo:
«… Parece que el control de alquileres realmente ha contribuido a la gentrificación de San Francisco, exactamente lo contrario del objetivo previsto de la política. De hecho, al generar simultáneamente residentes de mayores ingresos y prevenir el desplazamiento de las minorías, el control de la renta ha contribuido a ampliar la desigualdad de ingresos de la ciudad».
¡Aparentemente, mantener a los residentes existentes en el área mientras se unen a los residentes ricos es algo malo! ¡Obviamente, la solución solo tiene residentes ricos para que la desigualdad de ingresos en el área sea baja!
Para estar seguros, esta es una pregunta complicada: el contrafactual parece ser que un San Francisco no controlado por el alquiler tendrá un poco más de residentes hacia la mitad de la distribución del ingreso y menos en ambos extremos, y puedo decir honestamente no estoy seguro de si es mejor retener a los residentes más pobres mientras atrae a los más ricos, o atraer a los residentes y atraer a los residentes cercanos a los medios de la distribución. Como se muestra en el documento, parte de la atracción para los residentes de mayores ingresos es que el control de la renta conduce a un mayor mantenimiento, conversiones y reurbanizaciones. Según la ley existente, todos permiten que los propietarios aumenten los alquileres y generalmente atraerán una demografía de ingresos más altos de todos modos, desplazando a los residentes existentes.
No es fácil evaluar estos cambios como totalmente buenos o malos. Si las casas reconstruidas fueran de baja calidad, se podría argumentar que el control de alquileres de segunda generación está haciendo su trabajo alentando estas inversiones y mejorando la calidad (aunque no hay datos sobre la calidad en el documento). Por otro lado, uno podría priorizar los residentes existentes por completo y estar en contra del control de la renta debido a estos desplazamientos, pero eso no parece ser lo que los opositores al control de alquileres están haciendo (nuevamente) el estudio muestra que el control de la renta también causó la retención a mediano plazo de los residentes existentes en el extremo inferior del espectro de ingresos. También benefició desproporcionadamente a las minorías étnicas.
En su libro Economism, que detalla el abuso de ECON101, James Kwak escribe: «El placer de señalar lo contradictorio, de mostrar, usar la lógica económica, cómo las buenas intenciones se frustrarán necesariamente, incluso contribuye al atractivo del economismo». Lo que me lleva a un punto crucial: todo este enfoque en los efectos contradicionales de la política distrae de una realidad muy simple: para el 85% (es decir, la gran mayoría de las unidades) control de alquileres en San Francisco simplemente alquileres controlados simplemente.
Este es un gran beneficio, pero que es fácil de perder en un artículo que se centra en el movimiento de los residentes entre propiedades, en lugar del alquiler que pagan mientras están en ellas.
Para el crédito de los autores, una versión extendida del documento incluye un análisis de bienestar que considera que los beneficios para los inquilinos existentes son aproximadamente iguales a los costos para los futuros. Aquellos que obtuvieron unidades controladas por alquiler vieron claras ganancias de bienestar, mientras que los que se fijan en alquiler de alquileres, impulsados en parte por los propietarios de las unidades de reurbanización para escapar de la regulación, las pérdidas experimentadas.
Los autores reconocen que estos efectos son casi exactamente los mismos y se cancelan entre sí, lo cual es bastante sorprendente. Pero también admiten un punto ciego bastante grande: sus datos solo incluyen a los residentes que ya viven en unidades afectadas cuando la ley se aprobó en 1994, y omite las ganancias «presumiblemente grandes» de personas que se mudaron a unidades controladas por alquileres más tarde. Esa es una gran omisión, especialmente para una política diseñada para ayudar a los inquilinos más vulnerables.
Incluso si le preocupa correctamente el número total de unidades de alquiler disponibles, el tratamiento del comportamiento de los propietarios como una ley de la naturaleza de hierro, que responde a las fuerzas impersonales de la oferta y la demanda, es extraña. Sus acciones están formadas por la política y pueden ser remodeladas por mejores. No hace mucho tiempo, Nueva York aprobó una ley que requiere que el 51% de los inquilinos existentes de un edificio lo aprueben antes de que un propietario pueda convertirla en viviendas ocupadas por los propietarios. Ese tipo de política limita directamente el tipo de desplazamiento del inquilino a menudo atribuido al control del alquiler (ver Figura 8).
La tendencia de la profesión de la economía no reflexiona sobre este tipo de política continuamente me sorprende. Es como si estuviéramos tratando el comportamiento del propietario como una entrada fija en lugar de una variable. Un pasaje de Diamond et al. Documento sobre el control de la renta en San Francisco es revelador, donde discuten el desplazamiento forzado de los inquilinos por parte de los propietarios:
«Este resultado sugiere que los propietarios intentan activamente eliminar a los inquilinos en aquellas áreas donde el control de alquileres ofrece los mayores beneficios, es decir, las áreas de alta apreciación de los precios. Hay algunas formas en que un propietario podría lograr esto. Primero, los propietarios, los propietarios podrían tratar de desalojar legalmente a sus inquilinos mediante, por ejemplo, avanzar a las propiedades, conocidas como el propietario de los propietarios. Un propietario quiere eliminar unidades del mercado de alquiler: por ejemplo, para convertir las unidades en condominios o un arrendamiento en común «.
Espero que la mayoría de los lectores de asuntos actuales lean esto no como «el control de la renta es malo», pero como «los propietarios pueden abusar de su poder y los inquilinos no tienen suficientes derechos». En San Francisco, la Ley Ellis permite a los propietarios eliminar repentinamente todas sus unidades del mercado y desalojar a los inquilinos. Esto es explotado por los propietarios para escapar del control de la renta, pero ¿es esta la culpa del control de la renta o la Ley Ellis? Como documentó un estudio, es una política única en el alcance que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos. Si queremos prevenir los desalojos, podríamos comenzar aboliendo este acto, pero no se ve tantos economistas que piden eso como para abolir el control de la renta. Si los inquilinos estuvieran tan bien protegidos como en Alemania o los Países Bajos, los desalojos seguramente serían más bajos. Massachusetts también contaba con una mayor protección contra los desalojos en sus leyes.
Va más allá de la Ley Ellis. La mayoría de los países tienen alguna forma de los derechos de los inquilinos, por ejemplo, en el Reino Unido, los propietarios no pueden visitar inesperadamente, con demasiada frecuencia, o sin ninguna razón real, una disposición conocida como el derecho a «disfrutar» de la propiedad. Sin esta disposición, ¿responderían los propietarios a las leyes de control de alquileres propuestas de Sadiq Khan visitando todos los días y jugando las gaitas hasta que los inquilinos se rindieron y se mudaron? ¿Los opositores al control de la renta verían esto como una consecuencia necesaria de la política, o como un ejercicio irrazonable del poder del propietario? Los derechos de propiedad sobre la vivienda son tan complicados que renegociar continuamente lo que los propietarios e inquilinos pueden hacer no es una imposición en el mercado, sino una cuestión de cómo se define en primer lugar. Los derechos que sabemos caen en el fondo, mientras que los nuevos parecen extraños. Que la mayoría de las personas no piensen rutinariamente en esto es comprensible; que los profesores universitarios no cuestionan que lo es menos.
En resumen, el control de la renta, al menos en San Francisco, se parece a beneficiar a la mayoría de las personas y evitar que los residentes más pobres fueran desplazados por completo de la ciudad, pero aceleró la segregación del vecindario dentro de la ciudad a través de estas remodelaciones. Una forma de interpretar el control de alquiler de SF es que reconfiguró la gentrificación en lugar de prevenirla. Mi impresión es que aquellos que favorecen la movilidad tenderán a no gustarle el control de la renta, porque mantiene a los titulares donde están mientras fijan fijaciones de inquilinos potenciales que ingresan a la ciudad. Ante la misma evidencia, aquellos que favorecen un «derecho a la vivienda» preferirán el control de la renta, ya que están menos preocupados por los inquilinos futuros que aquellos que ya viven allí.
En última instancia, ni la teoría ni el análisis empírico van a hacer que el tema de los valores y perspectivas competitivas desaparezca. Al considerar los efectos del control de la renta, ¿preferimos la vivienda alquilada o de propiedad? ¿Queremos casas de mayor calidad que son más caras? ¿Queremos favorecer a los residentes existentes sobre los nuevos? No tengo respuestas fáciles a estas preguntas, pero la mentalidad cruda ECON101 lleva a algunas personas a creer que lo hacen.
El control del alquiler no es un sueño utópico: existe a un par de cientos de millas de mí mientras escribo esto. Alemania tiene la proporción de propiedad de la vivienda más baja en la OCDE (un grupo de países ricos) de alrededor del 50 por ciento y solo 15 por ciento, y eso no es porque no puedan pagar las casas. Esto se compara con aproximadamente dos tercios en los Estados Unidos, el Reino Unido y Francia. Si bien el alquiler privado es más común en Alemania, incluso entre las personas más ricas, los inquilinos disfrutan de una amplia gama de garantías, incluidos los controles de alquiler y seguridad del desalojo. Según John Kampfner, Canadá, España, los Países Bajos y varios estados de los Estados Unidos también han introducido las políticas de control de alquileres en los últimos años. Josh Mason señala que los alemanes que alquilan están tan seguros en sus viviendas como el propietario promedio del Reino Unido y muchos no tienen intención de comprar por este motivo.
Sin duda, la evidencia que rodea el control de la renta se mata y sus efectos diferirán en el tiempo y el espacio. He tratado de capturar esta complejidad, pero aprecio que puede ser algo difícil de seguir. Para evitar ser acusado de ofuscación, resumiré mis puntos principales simplemente:
El control de alquileres no destruye las ciudades. La evidencia es inequívoca de que no reduce el suministro total de viviendas, ni la tasa de construcción, y mucho menos provoca la destrucción de las acciones existentes. El control de alquileres reduce el suministro de viviendas de alquiler sujeto a controles de alquiler. Esto lleva a un conjunto complejo de consecuencias para los inquilinos titulares, posibles inquilinos y compradores de viviendas. Tomar una perspectiva más holística, especialmente las consideraciones de los propietarios y los derechos de los inquilinos, podría conducir a políticas de control de alquileres modernas sensatas que limitan los aumentos de alquiler excesivos y las presiones asociadas por parte de los propietarios para expulsar a los inquilinos. En otras palabras, todo lo anterior depende de ciertas condiciones institucionales.
Estudiar el modelo de suministro de demanda por estándares le dará algunas intuiciones. Las políticas agresivas de fijación de precios generalmente tienen algún efecto sobre la cantidad. Los aumentos masivos en la oferta generalmente resultan en precios más bajos. Un gran aumento en la demanda dará como resultado precios más altos. Pero convertir estas intuiciones generales en recomendaciones de políticas universales es como invocar la gravedad para decir que el viaje espacial es imposible, y eso es generoso para la demanda y la oferta. Navegar por las complejas consecuencias del control de la renta moderna es una tarea que requiere un conocimiento institucional detallado, una investigación empírica moderna y una pizca de intuición económica. Tal como está, este último ha dominado el debate de control de alquileres y ha obstaculizado nuestra capacidad de imaginar un mejor mercado inmobiliario que funcione para los inquilinos sobrecargados.
