Si bien el resultado no fue sorprendente dada la composición del Comité de Vivienda de la Asamblea, un proyecto de ley que propone mayores límites de alquiler en todo el estado y restricciones de desalojo más amplias despejaron su primer obstáculo legislativo, a pesar de la fuerte oposición de los propietarios y la Asociación de Apartamentos de California.
El jueves 24 de abril, el comité votó 7-5 para avanzar en 1157 por el asambleísta Ash Kalra, D-San José. El proyecto de ley reelaboraría AB 1482 al reducir el límite de alquiler de California del 5% más la inflación al 2% más la inflación, eliminar las exenciones para viviendas y condominios unifamiliares, y hacer que los controles de alquiler y desalojo del estado sean permanentes.
La Asociación de Apartamentos de California testificó contra la medida, advirtiendo que sofocaría el desarrollo de viviendas y desalentaría la inversión en viviendas de alquiler.
Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos públicos estatales de la CAA, abrió su testimonio citando la Oficina del Analista Legislativo: «El control de alquileres desalienta a nuevas viviendas. No resuelve la oferta (problemas) y exacerba la inhalación».
Carlton destacó una fuerte disminución en los permisos de vivienda multifamiliar, de 60,000 en 2023 a solo 30,000 en 2024, luego de la calificación de la Proposición 33, una medida de votación fallida de 2024 destinada a derogar la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins y autorizar medidas extremas de control de alquileres. «Desafortunadamente, AB 1157 se alimentará este otoño», predijo Carlton, argumentando que la legislación empeoraría la disminución del permiso de vivienda.
También criticó a AB 1157 por romper una promesa legislativa hecha en 2019 cuando la Legislatura aprobó la Ley del Colojo de Alquiler: AB 1482, o la Ley de Protección de Inquilinos de California.
«La promesa cuando se aprobó 1482 fue que permanecería vigente durante 10 años», dijo Carlton. «La intención era darle tiempo a la legislatura para promover la construcción de viviendas. Obviamente, esto rompe esa promesa».
El principal cabildero de la CAA recordó a los miembros del comité que los votantes de California han rechazado las medidas de control de alquileres más estrictas tres veces en las urnas. Refiriéndose a los propietarios de viviendas unifamiliares que asistieron a la audiencia, muchos del Área de la Bahía que perdieron exenciones bajo el proyecto de ley, advirtió que los límites de alquiler más estrictos serían insostenibles, especialmente porque muchos no recibieron ingresos de alquiler durante la pandemia Covid-19.
Durante el debate del comité, los miembros de la asamblea reconocieron la severa crisis de asequibilidad de la vivienda, pero permanecieron divididos sobre si AB 1157 proporcionó una solución adecuada. La discusión se centró en el equilibrio de la estabilidad inmediata del inquilino contra las preocupaciones de que los límites de alquiler más estrictos podrían obstaculizar la producción de viviendas.
La asambleísta Lori D. Wilson, D-Suisun City, enfatizó que agregar al stock de viviendas debería ser la prioridad
«La mejor manera de suprimir los precios es aumentar la oferta», dijo Wilson. Ella votó «No» sobre el proyecto de ley.
La asambleísta Buffy Wicks, D-Oakland, que fue coautora de la ley original de 2019, advirtió que AB 1157 podría afectar negativamente la producción de viviendas. Mientras que Wicks votó para avanzar el proyecto de ley a su próximo comité, pidió una amplia participación de los interesados antes de promulgar un cambio de política tan significativo
«Si creo que esto afecta la producción de viviendas, voy a tener muchas preocupaciones en el futuro», dijo Wicks.
El debate revisó el compromiso de 2019 que estableció la Ley actual de renta de alquiler, AB 1482. Los oponentes cuestionaron enmendar la ley antes de su puesta de sol 2030 sin datos integrales que demuestren su efectividad. El asambleísta Joe Patterson, R-Rocklin, se hizo eco de las preocupaciones, señalando repetidamente el rechazo constante de los votantes de controles de alquiler más estrictos. Las discusiones también destacaron puntos de vista divergentes sobre el impacto de los pequeños propietarios de «mamá y pop». Los opositores enfatizaron las amenazas a su estabilidad financiera, mientras que los partidarios afirmaron que el proyecto de ley garantizaría rendimientos razonables para los propietarios y claridad para los inquilinos.
Más temprano esa mañana, unos 150 oponentes de AB 1157, organizados por la Asociación de Apartamentos de San Francisco, llenaron salones del Capitolio con camisas rojas brillantes estampadas con «¡Don’t Kill Housing! Stop AB 1157». Muchos asistentes habían viajado desde San Francisco, alineado temprano para ingresar a la audiencia.
Entre ellos estaba Tina Wong, cofundadora de BetterhousingPolicies.org, quien explicó el papel de su organización en la educación de los pequeños propietarios chinos, que a menudo enfrentan barreras lingüísticas y carecen de conciencia de las leyes estatales de vivienda. Wong señaló que muchos propietarios se enojaron al enterarse de las disposiciones de AB 1157.
Wong expresó una preocupación particular por aplicar el control de alquiler a casas unifamiliares y condominios y eliminar la cláusula 2030 Sunset. Señaló que estas expansiones eran precisamente lo que los opositores temían durante los debates sobre AB 1482 en 2019. También le preocupaba que la medida aumente los litigios, beneficiando a los abogados a expensas de contribuyentes y proveedores de viviendas.
Steed Ahn, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de América china, enfatizó cómo el aumento de los costos afectan a los pequeños propietarios, particularmente a los inmigrantes de primera generación que se esfuerzan por construir riqueza generacional.
«Todo está aumentando (inflación, costo de vida, precios de la gasolina, impuestos) especialmente en California», dijo. Ahn advirtió que restringir los aumentos de alquileres disuadiría la inversión, reduciría la oferta de viviendas y, en última instancia, generaría alquileres más altos, calificándolo de «solo oferta y demanda, economía básica».
Kimberly Wong, una agente de bienes raíces que asistió a la audiencia para representar a los miembros de la familia que poseen alquileres, expresó su preocupación de que la mayoría de las personas desconocen las implicaciones de AB 1157. «Está restringiendo los derechos de propiedad», dijo, sugiriendo que las personas se sorprenderían si entendieran completamente su impacto potencial. Además, expresó su frustración de que el proyecto de ley represente otro paso en un patrón creciente de regulación y costos que cargan a los propietarios, especialmente en el Área de la Bahía.
Esta fue la primera audiencia en AB 1157. Todavía tiene un largo camino por recorrer. AB 1157 ahora se dirige al Comité Judicial de la Asamblea, donde una audiencia está programada para el martes por la mañana. CAA y una amplia coalición de grupos de vivienda han prometido continuar oponiéndose a la legislación.
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