Cientos de personas hicieron fila para presentar solicitudes de vivienda social en Hanoi (Foto: Hong Khanh)
El Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) ha propuesto emitir una norma nacional para viviendas de alquiler y priorizar el desarrollo de viviendas sociales de alquiler.
El Gobierno ha emitido el Decreto 302, que detalla el establecimiento del Fondo Nacional de Vivienda, un fondo financiero estatal que opera fuera del presupuesto estatal, con personería jurídica y mandato sin fines de lucro.
El fondo incluye el Fondo Central de Vivienda, que será formado por el Gobierno y administrado por el Ministerio de la Construcción (MOC), mientras que los gobiernos provinciales establecerán y administrarán fondos de vivienda locales.
El fondo se financiará a partir de múltiples fuentes, incluido el presupuesto del Estado, el valor del banco de tierras reservado para infraestructura de viviendas sociales y los ingresos de las ventas de activos de viviendas públicas, de las subastas de derechos de uso de la tierra, de contribuciones voluntarias de entidades nacionales y extranjeras y de otras fuentes legales.
El objetivo principal del fondo es crear viviendas sociales para alquiler, y también se permite comprar viviendas residenciales comerciales para alquilarlas a funcionarios, empleados públicos y trabajadores.
El modelo de vivienda social de alquiler no es nuevo a nivel mundial. VARS IRE dijo que es una solución habitacional estratégica alineada con las tendencias internacionales.
Por ejemplo, el 80 por ciento de la población de Singapur vive en viviendas desarrolladas por HDB; Corea del Sur mantiene empresas estatales que desarrollan viviendas sociales; y Alemania ofrece subsidios a largo plazo para viviendas asequibles con alquileres comprometidos por debajo de los niveles del mercado durante 15 a 25 años.
Los expertos creen que desarrollar un mercado de viviendas de alquiler es esencial para Vietnam. Los datos del instituto muestran que a finales del tercer trimestre de 2025, los precios de los condominios habían aumentado bruscamente un 96,2 por ciento en Hanoi, un 72,6 por ciento en Da Nang y un 56,9 por ciento en HCMC en comparación con 2019.
El Ministerio de Comercio informa que el precio primario promedio en Hanoi ha alcanzado los 95 millones de VND por m2, y más del 43 por ciento de la nueva oferta tiene un precio superior a los 120 millones de VND por m2. En HCMC, los precios primarios promedian VND91 millones por m2, y algunos proyectos centrales alcanzan VND120-150 millones por m2.
Falta de vivienda asequible
Mientras tanto, el ingreso medio de los trabajadores es sólo de unos 15 millones de VND al mes. La relación precio-ingresos de la vivienda supera con creces los umbrales de asequibilidad, lo que hace que ser propietario de una vivienda sea casi imposible para muchas familias jóvenes.
Se estima que una pareja joven puede necesitar alrededor de 10 años de ahorros para acumular una parte para comprar una casa, pero durante ese tiempo, los precios de la vivienda aumentarán más rápido que los ahorros, lo que llevará a una situación en la que «los ahorros nunca podrán alcanzar los precios de la vivienda».
Como resultado, el alquiler se ha convertido en una opción más viable para muchos. Sin embargo, VARS IRE afirma que el mercado de la vivienda en alquiler carece de profesionalidad y estabilidad. Actualmente, el alquiler alivia la presión financiera a corto plazo, pero no satisface las necesidades de seguridad habitacional a largo plazo.
La demanda pasa de la propiedad al alquiler
A medida que los precios de la vivienda social suben más allá del alcance de los grupos de ingresos medios, VARS IRE cree que es necesario centrarse en un modelo de sólo alquiler, sin vender. ayudará a garantizar un suministro estable, reducir la especulación y mantener los costos de alquiler asequibles y sostenibles.
Actualmente, se están implementando 692 proyectos de vivienda social en todo el país con alrededor de 633.000 unidades, pero el número de unidades terminadas es poco más de una cuarta parte del objetivo de la fase 1.
Las razones son la falta de motivación de las empresas para desarrollar viviendas sociales debido a los bajos márgenes de ganancia, los procedimientos complejos, la escasez de tierras limpias y los mecanismos preferenciales inestables.
Muchos expertos han recomendado cambiar el modelo de desarrollo de viviendas sociales hacia un papel dominante para el Estado, desde la planificación de políticas y la asignación de tierras hasta el capital y la organización de implementación.
VARS IRE sugiere que para desarrollar un mercado de viviendas de alquiler sostenible se deben promover asociaciones público-privadas (APP). Se construirían empresas y el Estado las compraría o alquilaría para su gestión y funcionamiento.
El instituto también recomienda emitir un conjunto de normas para las viviendas de alquiler, incluidos límites a los aumentos anuales de precios, contratos de alquiler a largo plazo y un mecanismo transparente para ajustar las políticas de incentivos para fomentar la participación social en el impulso de la construcción de viviendas de alquiler.
A largo plazo, a medida que mejore la oferta de vivienda, especialmente la vivienda asequible y la vivienda de alquiler, el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado se estabilizará gradualmente.
VARS IRE explicó que una parte de la demanda de propiedad será sustituida por la demanda de alquiler. Esto ayudará a reducir la presión sobre los precios y creará las condiciones para que el mercado inmobiliario funcione de forma más transparente y sostenible. Al mismo tiempo, abrirá oportunidades reales de residencia estable para la gran mayoría de los ciudadanos.
Se espera que el cambio sea una «reversión» que ayudará al mercado inmobiliario a reducir la presión de los precios y abrir oportunidades de residencia estable para los residentes urbanos.
Hong Khanh
