* Esta historia se ha actualizado para aclarar que los propietarios pueden realizar trabajos de mantenimiento en el exterior sin previo aviso de 48 horas, pero con algunas condiciones.
Los inquilinos tienen más control en el mercado de alquiler de Nueva Zelanda del que han tenido durante algún tiempo.
Con alquileres bajos y más opciones para elegir, no es un mal momento para buscar un lugar para vivir.
¿Pero conoce las reglas que debe cumplir su arrendador?
Los fallos recientes del Tribunal de Inquilinos muestran que algunos todavía se están equivocando.
Aparecer sin previo aviso
Los propietarios no pueden simplemente presentarse en sus propiedades de alquiler sin avisar.
Deben avisar con 48 horas de antelación para cosas como inspecciones y con 24 horas de antelación para reparaciones o mantenimiento. Si no lo hacen, se les puede otorgar una indemnización ejemplar por daños y perjuicios hasta un máximo de $1500.
Si están realizando trabajos de mantenimiento en el exterior, deben asegurarse de que no interfieran con su paz, comodidad y privacidad.
Tenancy Services aconseja: «Un aviso de cuándo vendrá y a qué vendrá es una buena manera de ayudar a construir una relación de trabajo positiva con sus inquilinos».
En un caso visto recientemente por el Tribunal de Arrendamientos, un inquilino afirmó que su arrendador llegó a las instalaciones sin ser invitado y sin previo aviso, entró al jardín y les gritó que estacionaran en un camino compartido. El propietario argumentó que había estado trabajando en una propiedad vecina y notó dónde estaba estacionado el auto.
El tribunal dijo que incluso si el propietario sólo se detenía en la puerta y no entraba al jardín, levantaba la voz, gritaba a los inquilinos y amenazaba con poner fin a su arrendamiento. Dijo que el comportamiento violaba el disfrute tranquilo del inquilino e interfería con su paz, comodidad y privacidad razonables.
Si una casa está listada para la venta, el inquilino debe dar permiso para que se realicen jornadas de puertas abiertas.
Requiere limpieza profesional
Su arrendador no puede pedirle que pague por una limpieza profesional cuando se vaya, incluida la limpieza de alfombras.
Los inquilinos sólo están obligados a dejar la propiedad en un estado razonablemente limpio y ordenado.
Sarina Gibbon, directora de Tenancy Advisory, dijo que la introducción de nuevas reglas sobre las mascotas podría hacer que esto sea un poco más turbio. «Con la llegada de las provisiones para mascotas, será realmente interesante».
Dijo que uno de los ejemplos dados con la introducción de las nuevas reglas fue que los propietarios podrían decir que se permitía una mascota si las alfombras se limpiaban con un estándar profesional. «Ese es sólo un ejemplo dado por el Parlamento… no significa que cubrirá todas las situaciones.
«Es una de esas cosas que creo que vamos a tener que observar cómo el tribunal interpreta las nuevas leyes y las aplica para brindar orientación a la industria. Por el momento todavía estamos operando bajo las reglas antiguas.
«Pero sin mascotas, no se puede exigir al inquilino que limpie la alfombra de forma profesional».
Cobrar un bono por mascota (todavía)
Los propietarios no pueden cobrar una fianza por mascota hasta el 1 de diciembre.
«Escucho que todas las semanas los propietarios están cobrando bonos para mascotas y lo han hecho durante todo el año cuando en realidad no se les permite hacerlo legalmente hasta el 1 de diciembre», dijo Gibbon.
«Entonces, si un inquilino solicita una mascota el 30 de noviembre y el propietario da su consentimiento el 30 de noviembre, ese propietario no puede cobrar una fianza por mascota. Si el propietario da su consentimiento el 1 de diciembre, está bien».
Solicitar a los inquilinos que cubran la diferencia cuando se vuelve a alquilar una propiedad a un alquiler más bajo
Gibbon dijo que los propietarios generalmente no podían pedir a los inquilinos que pagaran la diferencia en el alquiler si incumplían un plazo fijo y la propiedad no podía alquilarse nuevamente por la misma cantidad.
«Especialmente en este mercado, veo que los alquileres del mercado están bajando y los inquilinos intentan salir de los arrendamientos a plazo fijo, tratando de rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo, veo que algunos propietarios y administradores de propiedades intentan cobrar el diferencial de alquiler porque no pueden obtener el nivel de alquiler de 2024 en 2025.
«Aunque hay algunas raras excepciones (en las que) el Tribunal de Arrendamientos ha determinado que el propietario puede cobrar eso, son realmente bastante inusuales.
«La ley prevé que se cobren los gastos razonables en los que se incurra debido a la ruptura anticipada, pero no se puede cobrar el diferencial de alquiler porque la pérdida de ingresos no es un gasto».
En un caso que conoció el tribunal, un inquilino rompió en abril un plazo fijo que debía finalizar en diciembre de este año.
La propiedad se volvió a alquilar el 5 de junio y el tribunal dijo que se podría exigir al inquilino que pagara el alquiler hasta entonces.
Pero mientras el nuevo inquilino pagaba $10 menos por semana, el juez dijo que no se podía exigir al inquilino anterior que cubriera esto porque el propietario no proporcionó pruebas suficientes de que la reducción era necesaria.
«El propietario tendría que demostrar que el alquiler más bajo era razonable dadas las circunstancias y que se tomaron todas las medidas razonables para lograr el mejor alquiler posible. Sin esta evidencia, se desestima el reclamo por pérdida de alquiler».
El juez también dijo que no se podía cobrar una tarifa por descanso. «El propietario sólo puede reclamar costes razonables que estén directamente relacionados con la búsqueda de un nuevo inquilino. El propietario debe presentar pruebas de estos costes. El único coste que el propietario pudo probar fue el anuncio de Trade Me que le he concedido.»
Tomar las posesiones de los inquilinos
Los propietarios no pueden quedarse con las posesiones de los inquilinos para cubrir el dinero que se les debe.
En un caso relacionado con una propiedad de Beach Haven, un propietario que había estado enviando al inquilino «mensajes despectivos y racialmente sugerentes», según el tribunal, entró en el local, arrojó las pertenencias de los inquilinos, les entregó un billete y se llevó su computadora de 4.000 dólares.
Se le dijo al propietario que pagara $1500 por violar el disfrute tranquilo del inquilino y $3000 por las posesiones.
Dejemos que los atrasos en el alquiler se acumulen
Si un inquilino se atrasa en el pago del alquiler, el propietario no puede permitir que los atrasos aumenten sin razón.
La Ley de Arrendamientos Residenciales dice que cuando cualquiera de las partes incumple el acuerdo, la otra parte debe tomar medidas razonables para limitar el daño o la pérdida.
Gibbon dijo que el deber de mitigar las pérdidas significaba que los propietarios tenían que actuar rápidamente ante los atrasos.
Dijo que a veces la gente pensaría que su arrendador estaba siendo amable al no perseguirlos y podrían mostrarse complacientes. «Si eso se acumula, podría inclinar la prueba legal y el tribunal podría muy bien decir esencialmente que usted no ha hecho nada al respecto, no ha dado un aviso de 14 días, no ha buscado rescindir el arrendamiento, no ha iniciado un plan de pago a plazos para obtener una compensación… no le vamos a conceder todo el alquiler que se le debe».
No pasar las facturas en tiempo y forma
Gibbon dijo que la gente también necesitaba asegurarse de que los inquilinos recibieran las facturas con prontitud.
«En Auckland, Watercare te factura y se supone que debes pasar la tarifa de uso al inquilino cada mes… tienes que volver a cobrarla a tu inquilino razonablemente rápido. Veo a propietarios que se quedan sentados durante meses y meses o incluso años y luego, al final del arrendamiento, dicen ‘oh, por cierto, me debes tanto’, como miles de dólares en agua. No pueden hacer eso».
Salir del país por más de tres semanas.
Cualquier propietario que abandone el país por más de 21 días consecutivos debe designar un agente para que actúe en su nombre.
Preguntas sobre cabañas chapuceras
Gibbon dijo que también podría haber problemas con los inquilinos que quieran instalar una cabaña.
«Si la cabaña es un vehículo, no es realmente una cuestión de la Ley de Arrendamientos Residenciales y retener el consentimiento o adjuntar condiciones a ese consentimiento, como los propietarios a veces piensan que tienen derecho, es una violación del disfrute tranquilo del inquilino. Pero por otro lado, el inquilino no puede traer todas las cabañas, caravanas o casas pequeñas a la propiedad sin el consentimiento de los propietarios. Es complicado».
Dijo que la gente debería recibir asesoramiento legal.
Tomar represalias
Los propietarios no pueden avisar a los inquilinos ni aumentar el alquiler como represalia por algo que hayan hecho.
En un caso, en junio se notificó a los inquilinos que un miembro de la familia iba a regresar a su propiedad.
Pero dijeron que fue provocado por una disputa, que incluía cuestiones sobre el alquiler y las reglas de viviendas saludables.
«Cuando hay un corto período de tiempo entre que el inquilino plantea un problema sobre el arrendamiento (o presenta un reclamo) y el propietario entrega una notificación, esto puede llevar a una fuerte inferencia de que el propietario estaba motivado, al menos en parte, por el inquilino que ejerció sus derechos. En esta situación, la carga probatoria pasa al propietario para demostrar que hubo una razón legítima para la notificación», dijo el juez.
«En mi opinión, el hecho de que los propietarios notificaron el día después de la conferencia de gestión del caso celebrada en este asunto, en la que los inquilinos detallaron sus reclamaciones con cierto detalle, lleva a una fuerte inferencia de que los propietarios estaban motivados, al menos en parte, por el ejercicio de sus derechos por parte de los inquilinos».
Los inquilinos recibieron 1.500 dólares.
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