Los observadores de la industria de ambos partidos dicen que el objetivo recientemente anunciado por el presidente Donald Trump de prohibir a los «grandes inversores institucionales» comprar viviendas unifamiliares no abordará la causa fundamental de los altos precios de las viviendas: la escasez de viviendas.
Los principales inversores, incluidos fondos de cobertura y firmas de capital privado, poseen cientos de miles de viviendas unifamiliares en todo Estados Unidos, lo que ha generado preocupación de que los grupos respaldados por Wall Street estén superando a los compradores de viviendas individuales, especialmente a los compradores por primera vez, y haciendo subir los precios de las viviendas.
Estos megapropietarios poseen sólo una pequeña fracción del mercado inmobiliario general de Estados Unidos, aunque controlan una proporción significativamente mayor de viviendas unifamiliares de alquiler en ciertos mercados, particularmente en el Sun Belt. Los estudios han encontrado que pueden haber contribuido al aumento de los precios de las viviendas y los alquileres en determinadas zonas.
¿Una solución para los altos precios de las viviendas y los alquileres?
A raíz de la crisis financiera de 2008, los grandes inversores compraron miles de propiedades en dificultades, especialmente en las ciudades del sudeste. Predijeron correctamente que el valor de las viviendas y los alquileres en muchas de las áreas objetivo aumentarían con el tiempo con el crecimiento de la población.
Cuando se produjo la pandemia en 2020 y las tasas de interés cayeron, los inversores volvieron a hacerse con miles de viviendas, especialmente en ciudades del sur y del Sun Belt. Esto desató la alarma en comunidades donde los compradores de viviendas individuales luchaban por competir con las ofertas en efectivo de los principales inversores.
En general, los grandes inversores poseen sólo alrededor del 2% del parque de viviendas unifamiliares de alquiler, según un análisis de 2024 realizado por la GAO. Y desde 2022, los grandes inversores han ralentizado sus compras a medida que las tasas de interés se han disparado y los precios de las viviendas se han mantenido altos. Algunos inversores importantes han cambiado su modelo de negocio para comprar casas al por mayor directamente a los constructores, en lugar de comprarlas una por una.
«Se está viendo este enorme aumento en los costos de la deuda para comprar una casa, y los alquileres se han suavizado en su mayor parte o se han mantenido estables, y luego, con las perspectivas de una posible caída de los precios de las viviendas, o al menos precios de las viviendas estables, es simplemente difícil», dijo Glenn Hull, director ejecutivo de SFR Analytics, que proporciona software y herramientas de datos a inversores inmobiliarios y otros.
Los inversionistas institucionales han tendido a agrupar sus compras, lo que ha resultado en inversiones más concentradas en ciertos vecindarios en un puñado de mercados, incluidos Atlanta, Dallas, Phoenix, Houston, Charlotte y Tampa. El informe de la GAO de 2024 encontró que poseen el 25% de las viviendas unifamiliares de alquiler en Atlanta y el 21% de las de Jacksonville. Los investigadores han descubierto que los megapropietarios pueden haber contribuido al aumento de los costos de la vivienda, particularmente en áreas donde están muy concentrados.
«Los estudios revisados por la GAO indican que la inversión institucional puede aumentar los alquileres y los precios de las viviendas, particularmente en lugares con altas tasas de propiedad institucional», dice el informe de la GAO. Añadió que hay algunos indicios de que es más probable que los grandes inversores presenten desalojos.
Aún así, la evidencia no es particularmente sólida de que los grandes inversores cobren más que los pequeños propietarios, o que superen a otros compradores.
«No está claro si los inversores institucionales desplazan a los compradores de viviendas individuales, y la evidencia sobre si se comportan de manera diferente a otros propietarios es escasa», encontró un informe de 2023 de la Brookings Institution.
En la medida en que los megapropietarios están perjudicando la asequibilidad, es un problema local en los vecindarios más afectados, dicen los observadores de la industria.
«No es una historia nacional», dijo Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs, que rastrea a los inversores institucionales en vivienda. «Si miras dentro de esos mercados, son un puñado de códigos postales».
Aún se desconoce mucho sobre qué tipo de prohibición pretende implementar Trump. La administración no ha definido al «gran» inversor institucional. Trump dijo que prohibiría a estos inversores «comprar más viviendas unifamiliares», pero no está claro si también se les exigiría vender sus carteras actuales.
Un portavoz de la Casa Blanca, Davis Ingle, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico: «El presidente Trump está comprometido a hacer que sea más fácil y más asequible lograr el sueño americano de ser propietario de una vivienda eliminando trámites burocráticos innecesarios, aumentando la oferta y reduciendo los costos».
La prohibición propuesta por Trump es parte de un esfuerzo reciente de la Casa Blanca para abordar las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda. El presidente anunció el jueves que ordenará a Fannie Mae y Freddie Mac que compren hasta 200 mil millones de dólares en bonos respaldados por hipotecas en un intento por reducir las tasas de interés hipotecarias.
Los economistas inmobiliarios dicen que prohibir a los grandes inversores comprar viviendas adicionales contribuiría poco a mejorar la asequibilidad.
«Apuntar a un pequeño subconjunto de propietarios sin abordar las condiciones subyacentes del mercado y las brechas políticas no mejorará significativamente el bienestar de los inquilinos y posibles compradores de viviendas», dijo Jenny Schuetz, ex investigadora principal especializada en vivienda en la Brookings Institution, al Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes durante una audiencia de 2022 sobre inversores corporativos en bienes raíces residenciales.
Schuetz, en una entrevista con Business Insider, calificó la prohibición propuesta por Trump como una «pista falsa» que «distrae la atención de cosas que en realidad podrían ser útiles para mejorar la asequibilidad y aumentar la oferta».
Esto se debe en parte a que los inversores no cambian la demanda ni la oferta de vivienda.
«La demanda de vivienda es la misma independientemente de si un hogar alquila o compra una casa, y la oferta de vivienda es la misma independientemente de si un propietario suministra la unidad o un hogar es propietario», escribieron investigadores del Urban Institute, un grupo de expertos sin fines de lucro, en un informe de 2024 en el que llamaron a los inversores institucionales un «chivo expiatorio» que distrae la atención de la escasez de oferta que impulsa los precios más altos.
«Los períodos de rápidos aumentos de los alquileres corresponden a períodos de mayor formación de hogares junto con escasez de oferta, no a compradores inversores institucionales», añadieron. «Es difícil argumentar que los operadores de alquiler institucionales hacen subir los precios de las viviendas durante un período razonable».
En cambio, los economistas sostienen que la falta de oferta de viviendas es la principal razón subyacente del aumento de los precios.
«Si realmente quisiéramos resolver ese problema, reduciendo el costo de propiedad de una vivienda, lo que deberíamos hacer es aumentar la oferta de viviendas», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
Los posibles ganadores: los pequeños inversores
Los propietarios familiares y otros inversores más pequeños poseen la gran mayoría de los alquileres unifamiliares en Estados Unidos. Impedir que un gran inversionista compre una casa no significa necesariamente que un comprador de vivienda por primera vez u otro individuo termine comprando la casa, dijo Fairweather. En cambio, muchas de estas viviendas serían adquiridas por los principales competidores de los grandes inversores: los pequeños propietarios.
Desde la perspectiva del inquilino, tener un propietario familiar no es necesariamente mejor que alquilar una casa a un gran inversor. Y cuando se trata de hacer cumplir las leyes que protegen a los inquilinos, incluidas las leyes de vivienda justa, puede ser más fácil probar un patrón de comportamiento por parte de los propietarios más grandes, dijo Fairweather.
Si el gobierno federal logra aprobar una prohibición, hacerla cumplir podría resultar complicado. Los grandes inversores podrían dividirse en empresas fantasma más pequeñas para evitar la prohibición, dijo Lewris.
Hay otras formas de impedir que los inversores compren más viviendas que podrían ser más efectivas. Una alternativa es desalentar este comportamiento aumentando los impuestos a la propiedad sobre las viviendas propiedad de inversores institucionales, haciendo así la práctica menos lucrativa, dijeron Hull y Fairweather.
«En general, las prohibiciones realmente no funcionan, porque la gente encuentra una manera de eludirlas», dijo Fairweather, «pero si se grava algo, al menos se obtienen ingresos fiscales que podrían usarse para apoyar cosas como programas para compradores de vivienda por primera vez o la construcción de viviendas más asequibles».
Inquilinos versus compradores de vivienda
Los inversores suelen argumentar que en realidad aumentan las opciones de vivienda de calidad para las personas de bajos ingresos al ofrecer alquileres en barrios dominados por viviendas unifamiliares. Los inquilinos tienden a tener ingresos y riqueza mucho más bajos que los compradores de viviendas. Y los barrios dominados por viviendas unifamiliares suelen tener servicios atractivos, incluidas buenas escuelas y empleos.
«La narrativa actual es que lo que hace mi negocio está mal, que comprar casas y alquilarlas es algo malo porque estoy impidiendo que la gente compre casas», dijo Sean Dobson, director ejecutivo de Amherst, una empresa de alquiler unifamiliar con grandes inversiones en Sun Belt, en la conferencia inmobiliaria ResiDay en noviembre de 2025. «No podría estar más lejos de la verdad, pero es un mensaje poderoso».
En cambio, argumentó, su empresa ayuda a sus inquilinos a vivir en casas para las que no podían pagar el pago inicial o que no calificarían para una hipoteca para comprar.
Fairweather estuvo de acuerdo en que prohibir a los grandes propietarios poseer viviendas unifamiliares significaría que menos inquilinos podrían vivir en estos vecindarios más ricos. «En cierto modo, excluye a los inquilinos y exacerba algunas de las desigualdades que existen en el país», afirmó.
Madison Hoff contribuyó a este informe.
