Las ciudades universitarias tienen una demanda constante de propiedades de alquiler y un amplio grupo de inquilinos que pueden generar ingresos de alquiler confiables. Ser propietario de una propiedad en la ciudad donde su estudiante asiste a la universidad puede reducir los costos asociados con la vivienda universitaria. Las desventajas de poseer una propiedad en una ciudad universitaria incluyen restricciones a la ocupación por inquilinos, desgaste de la propiedad y la complejidad de financiar una propiedad de inversión.
En las ciudades universitarias de todo el país, cada año académico trae una nueva ola de estudiantes, profesores y personal, muchos de los cuales buscan vivienda. Esta demanda crea un mercado inmobiliario único y resistente para cualquiera que busque comprar una propiedad de inversión. Descubra los beneficios y desafíos de comprar y alquilar una propiedad en una ciudad universitaria.
Muchos colegios y universidades operan durante todo el año y ofrecen clases durante el verano. Algunos estudiantes toman cursos entre semestres, mientras que otros pueden permanecer en la ciudad por motivos de trabajo, prácticas o deportes. Además, los estudiantes de posgrado, los profesores y el personal universitario pueden trabajar durante todo el año.
Incluso durante las crisis económicas, las inscripciones universitarias suelen mantenerse constantes e incluso pueden aumentar, ya que algunos estudiantes obtienen títulos de posgrado durante un mercado laboral difícil. Por ejemplo, de 2010 a 2011, después de la Gran Recesión, la matrícula universitaria fue aproximadamente un tercio más alta que en 2006.
Como resultado, las ciudades universitarias tienen una demanda constante de vivienda durante todo el año, lo que genera una mayor ocupación y menores tasas de desocupación.
Las viviendas para estudiantes a menudo pueden exigir alquileres más altos que el promedio, ya que la presencia de la universidad proporciona un grupo competitivo de solicitantes para cada propiedad. Las unidades amuebladas, o aquellas cercanas al campus, pueden generar alquileres aún más altos. Un análisis del Nasdaq de 2023 de 11 ciudades universitarias populares en la parte sur de Estados Unidos encontró que más de la mitad de ellas tenían alquileres promedio más altos que la media nacional para una unidad de dos dormitorios.
Los colegios y universidades generalmente son grandes empleadores en sus áreas y su presencia a menudo respalda las economías locales y crea demanda para otras industrias y servicios. Esto crea estabilidad económica en las ciudades universitarias, lo que puede conducir a un aumento constante del valor de las propiedades.
Estos valores crecientes de las propiedades, combinados con la demanda constante de viviendas, significan que las propiedades en las ciudades universitarias generalmente tienen buenos valores de reventa. Además, si vende su propiedad, debería tener muchos compradores dispuestos a hacerlo.
Las ciudades universitarias albergan algo más que estudiantes. Las escuelas crean un gran grupo de inquilinos para propiedades en alquiler al incorporar profesores, administradores, profesores visitantes, investigadores y otro personal. Algunos estudiantes permanecen en sus ciudades universitarias una vez que se gradúan, o los jóvenes profesionales se mudan para trabajar en las empresas que crecen alrededor de la universidad.
Las universidades con escuelas de medicina y hospitales asociados crean un grupo de inquilinos especialmente grande. En 2023, el hospital promedio de Estados Unidos empleaba a 131.000 personas.
Ser propietario de una casa en una ciudad universitaria puede beneficiar a su familia en el futuro si su hijo decide ir a la escuela allí, especialmente si es común vivir en viviendas fuera del campus. Si bien algunas ciudades universitarias tienen alquileres asequibles, otras pueden alcanzar casi $1,700 o más por habitación cada mes. Eso representa hasta $17,000 en costos de vivienda durante los diez meses del año escolar (de agosto a mayo).
Ser propietario de una propiedad en la que su hijo pueda vivir, posiblemente con algunos amigos, puede hacer que esos costos sean más manejables. Además, ser propietario puede proporcionar beneficios fiscales si puede reclamar la deducción de los intereses hipotecarios o si ha utilizado ingresos anteriores por alquiler de la propiedad para liquidar la hipoteca. También evitará las molestias y los costes asociados a la mudanza cada año.
Si alquila a estudiantes, es probable que necesite encontrar nuevos inquilinos cada año o cada pocos años. Esta rotación frecuente puede consumir mucho tiempo y recursos, ya sea de usted personalmente o en forma de pagos a una empresa de administración de propiedades.
Si alquila a estudiantes graduados o jóvenes profesionales en la ciudad, es posible que su propiedad experimente solo un nivel promedio de desgaste. Sin embargo, es posible que algunos estudiantes universitarios no sean inquilinos cuidadosos y respetuosos. Es posible que incurra en más daños incidentales con inquilinos más jóvenes y deberá presupuestar el mantenimiento anual, además de cobrar un depósito de seguridad.
Si no vive en la ciudad, necesitará un administrador de propiedades o una empresa de administración para encargarse de los inquilinos, el mantenimiento y cualquier problema que surja. Si la propiedad no se alquila durante los meses de verano, alguien deberá revisarla periódicamente.
El costo de los administradores de propiedades puede variar según el tamaño de la propiedad y el número de inquilinos. Una propiedad unifamiliar, por ejemplo, puede tener una tarifa de administración más baja que un edificio con varias unidades de apartamentos. Aunque algunos administradores de propiedades cobran una tarifa mensual fija, muchos cobran un porcentaje del alquiler mensual, que normalmente oscila entre el 4% y el 12%.
Dependiendo de los servicios ofrecidos, la empresa administradora de propiedades también podrá cobrar honorarios por:
Configuración inicial Colocación de inquilinos Vacantes Mantenimiento Desalojos Terminaciones anticipadas
A menos que pueda pagar la propiedad en efectivo o planee vivir allí, su compra se considerará una propiedad de inversión. Los préstamos hipotecarios para una propiedad de inversión tienen requisitos diferentes a los de las hipotecas para una residencia principal.
La mayoría de las aseguradoras no ofrecen seguro hipotecario para una propiedad de inversión, por lo que necesitará al menos un pago inicial del 15% al 25%, así como un crédito muy sólido para calificar. Una propiedad de inversión tampoco calificará para muchos programas que ayudan a los compradores de viviendas a obtener financiamiento de bajo costo, como los préstamos de la FHA o los préstamos del VA. Los prestamistas también pueden exigirle que tenga suficientes ahorros para cubrir varios meses de costos hipotecarios.
Antes de comprar una propiedad de inversión en una ciudad universitaria, revise las regulaciones locales, ya que las leyes de zonificación pueden restringir la cantidad de inquilinos que puede tener en una sola propiedad. Si compra una propiedad en un área con una asociación de propietarios (HOA), la HOA también puede restringir la cantidad de inquilinos o si puede alquilar la propiedad.
Elija la ubicación correcta: para atraer a los inquilinos, compre una propiedad en una zona atractiva de la ciudad. Considere la accesibilidad para peatones, el atractivo del vecindario y la proximidad al campus, restaurantes y lugares locales populares. Evalúe a los inquilinos: una investigación minuciosa de sus inquilinos minimiza el riesgo de daños a la propiedad o alquiler impago. Si no está seguro de cómo seleccionar a los inquilinos, trabaje con un administrador de propiedades con experiencia. Invierta en durabilidad: al mantener la casa, elija materiales que puedan soportar un desgaste intenso, como pisos de vinilo, pintura lavable y electrodomésticos con un mínimo de comodidades. Planifique para la temporada baja: si no tiene inquilinos en el verano, use ese tiempo para mantenimiento o renovaciones. O considere arrendamientos flexibles para atraer a nuevos profesores, estudiantes de posgrado o recién graduados que puedan necesitar una vivienda a corto plazo. Lleve a cabo la diligencia debida: infórmese sobre la propiedad y la administración de una propiedad de inversión aprendiendo sobre financiamiento hipotecario, implicaciones fiscales, regulaciones locales, tendencias del mercado, cronogramas de alquiler, responsabilidades del propietario y derechos de los inquilinos.
Las ciudades universitarias y universitarias ofrecen una combinación única de demanda de alquiler y estabilidad económica, lo que las convierte en una atractiva oportunidad de inversión.
Sin embargo, ser propietario de una propiedad de inversión conlleva varios desafíos, incluidos los requisitos de financiación hipotecaria, la rotación de inquilinos y el desgaste. Antes de comprar, considere los pros y los contras de ser propietario de una propiedad de alquiler y ser propietario para asegurarse de estar preparado y de que su inversión proporcione valor a largo plazo.
