A medida que los líderes de la industria y el gobierno federal se preparan para la cumbre económica de la próxima semana, dos economistas han comenzado una conversación nacional al argumentar que, para hacer que el sistema fiscal de Australia sea más justo para todos, deberíamos considerar gravar la ocupación de los propietarios de viviendas.
Esta semana, Peter Siminski de UTS Sydney y Roger Wilkins de la Universidad de Melbourne, dijo que el tratamiento libre de impuestos de Australia de la vivienda ocupada por los propietarios estaba permitiendo que los propietarios de viviendas lo hicieran, y era un privilegio inusual en nuestro sistema fiscal.
Dijeron que, para que el sistema fiscal de Australia funcione más justo para todos, deberíamos considerar gravar la vivienda ocupada por los propietarios de alguna manera (y reducir los impuestos en otras áreas de la economía).
Pero, ¿cómo los propietarios de viviendas obtienen ingresos de sus hogares?
Estaban hablando de dos conceptos específicos: «alquiler imputado» y «ganancias de capital acumuladas».
La renta imputada fue parte de la base de impuestos sobre la renta de Australia desde 1915 hasta 1923 y su reintroducción por impuestos, aunque no siguió adelante.
¿Qué significa «imputar»?
Significa asignar un valor a algo por inferencia.
En el caso de la renta imputada, ese es el valor de alquiler estimado de su propiedad residencial.
En 2022, la OCDE publicó una inspección de las diferentes formas en que las casas familiares fueron gravadas en los países de la OCDE. LT explicó alquiler imputado de esta manera:
Parte de la devolución a una inversión de vivienda ocupada por el propietario-ocupante se acumula al contribuyente en forma de vida en la propiedad sin alquiler. Esta devolución en especie se conoce como alquiler imputado.
El concepto de alquiler imputado sobre la propiedad ocupada por los propietarios está motivado por la idea de que el propietario-ocupante podría alquilar la propiedad en el mercado para obtener ingresos de alquiler. Sin embargo, abstenerse de hacerlo indica que el valor del servicio de vivienda al propietario-ocupante debe al menos ser igual al alquiler perdonado. Mientras que el propietario (que realiza la inversión) y el habitante (pagando los ingresos de alquiler y el consumo del servicio de vivienda) son dos personas separadas en el caso de la vivienda alquilada, son la misma persona cuando se consideran propiedad ocupada por el propietario.
El alquiler imputado está comúnmente exento para fines fiscales. Se ha encontrado que este es uno de los impulsores más importantes del tratamiento fiscal preferencial de la vivienda ocupada por los propietarios.
Si bien el alivio de intereses hipotecarios para la propiedad de alquiler permite a los propietarios (es decir, los propietarios) deducir los costos que están asociados con la generación de ingresos por alquiler imponibles, los intereses hipotecarios para el propietario-ocupantes se deducen sin una impuestos correspondientes de los ingresos por alquiler imputados (NB: Australia no permite la deducibilidad fiscal de los pagos de intereses hipotecarios para el propietario-compradores). Este generoso tratamiento fiscal de la vivienda ocupada por los propietarios da como resultado tasas impositivas efectivas marginales negativas en algunos países, proporcionando efectivamente un subsidio fiscal para la vivienda ocupada por los propietarios.
Para eliminar las distorsiones en las decisiones de inversión de vivienda y eliminar el sesgo de propiedad de vivienda, la impuestos de los alquileres imputados combinados con alivio de intereses hipotecarios a menudo se ha sugerido como un enfoque de política «mejor».
En la práctica, una variedad de consideraciones conceptuales, administrativas y políticas han hecho que la impuestos de los ingresos de alquiler imputados sea difícil de implementar en la práctica.
Solo cuatro países de la OCDE (Dinamarca, Grecia, Países Bajos y Suiza) imputaron alquileres impuestos, aunque a tasas relativamente bajas y solo bajo ciertas condiciones.
El informe de la OCDE muestra cómo la vivienda residencial se gravan de diferentes maneras a nivel mundial.
Dice que la propiedad se gravan cuando se compra (adquisición de activos), cuando alguien vive en ella (tenencia de activos) y cuando se vende (eliminación del activo).
Todos los países de la OCDE impiden impuestos recurrentes sobre propiedades inmuebles.
El informe dice que los propietarios de propiedades de alquiler (es decir, los propietarios) están gravados sobre sus ingresos de alquiler, pero en una minoría de países, los ocupantes de los propietarios también están gravados por la renta imputada.
Los impuestos a la transacción se recaudan comúnmente en las compras de viviendas (por ejemplo: impuesto de timbre). Los impuestos sobre las ganancias de capital se aplican sobre la eliminación de la vivienda (cuando se vende una casa), aunque muchos países (incluida Australia) eximen los impuestos sobre las ganancias de capital en las ventas de las principales residencias.
La herencia y los impuestos a las donaciones también se pueden recaudar cuando la propiedad se transfiere a los herederos.
El informe también tiene una que muestra cómo cada país en la propiedad residencial de impuestos de la OCDE (a partir del 1 de enero de 2022).
Aquí hay una versión más corta de la mesa:
De los 38 países, solo cuatro países de alquiler imputado de los propietarios-ocupantes-ocupantes.
Se incluyen en la lista anterior: Dinamarca, Grecia, Países Bajos y Suiza.
Observe cómo los países pueden usar combinaciones muy diferentes de impuestos sobre la propiedad residencial.
Los profesores Siminski y Wilkins no dijeron que deberíamos tratar de gravar directamente la renta imputada en Australia.
Sin embargo, dijeron que su existencia, combinada con las ganancias de capital acumuladas que los propietarios de viviendas reciben del aumento de los precios de las propiedades, estaba contribuyendo a la creciente desigualdad entre los inquilinos y los propietarios de viviendas.
Dijeron que cuando incluimos los ingresos de alquiler imputados de los propietarios y los ocupantes y las ganancias de capital acumuladas en medidas de ingresos familiares, la desigualdad es mucho más alta en Australia de lo que pensamos, y está aumentando más fuertemente.
Dijeron que hace que los sistemas de impuestos y transferencias de Australia sean menos «redistributivos» de lo que pensamos.
Por su parte, la Oficina de Estadísticas de Australia (ABS) también dice que incluir ingresos por alquiler imputados en un análisis de los ingresos de los hogares australianos permitiría «» los ingresos de las personas que viven en diferentes tipos de tenencia de vivienda.
Dice que también captaría mejor cómo los niveles de ingresos y la distribución de los ingresos cambiaron con el tiempo a medida que las personas se mudaron dentro y fuera de los diferentes tipos de tenencia.
El ABS dice que el alquiler neto imputado se estima de esta manera:
El alquiler neto imputado se estima como alquiler bruto imputado menos costos de vivienda.
Para los propietarios-ocupantes, los costos de vivienda restados son aquellos que normalmente serían pagados por los propietarios, es decir, tarifas generales, tarifas de agua y alcantarillado, intereses hipotecarios, seguros de construcción y reparaciones y mantenimiento.
Cuando los profesores Siminski y Wilkins dijeron que los formuladores de políticas deberían considerar gravar a la casa familiar para que la vivienda sea más asequible y eliminar las distorsiones en nuestro sistema fiscal que alentaba a los australianos a verter tanto dinero en viviendas (que es una inversión no productiva), no necesariamente pidían que un impuesto directo fuera azotado por propiedades residenciales.
Estaban sugiriendo algo más sutil.
Decían que, cuando pensamos en los ingresos del hogar, si hacemos un espacio conceptual para la existencia de ingresos de alquiler imputados y ganancias de capital acumuladas que los propietarios de viviendas de Australia disfrutan (los cuales están sin extos), nos permitiría replicar nuestro sistema tributario para que el sistema funcione más justo para todos, en lugar de su gran privilegio de los propietarios de propiedades.
Dijeron que había muchas maneras de incorporar bastante viviendas ocupadas por los propietarios en nuestros sistemas de impuestos y transferencias, al tiempo que reducía simultáneamente los impuestos en otras áreas de nuestra economía (por ejemplo: impuesto sobre la renta personal).
Por ejemplo, podríamos utilizar un impuesto a la tierra de base amplia, o un impuesto sobre la riqueza más amplio, o un impuesto explícito sobre la riqueza de la vivienda ocupada por los propietarios. Y hubo un «caso fuerte» para reconsiderar la exención de la vivienda ocupada por el propietario de las pruebas de medios de pensiones.
«Deberíamos tener una conversación nacional sobre si el tratamiento fiscal actual de la vivienda ocupada por los propietarios es sensato».
«Alejarse de la exención completa (impositiva) abriría oportunidades para una dependencia reducida de los impuestos sobre la renta y más alimentos sobre la mesa para inquilinos y propietarios de casas modestas».
