ANÁLISIS
Una vergonzosa aparición televisiva del senador de los Verdes Nick McKim esta semana mostró lo poco que saben algunos políticos sobre las reformas que pretenden implementar.
Al parecer, la mejor manera de bajar los precios de la vivienda y, de alguna manera, al mismo tiempo aliviar la presión sobre el mercado de alquiler, es deshacerse de las exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital para los inversores inmobiliarios, o al menos reducirlo lo suficiente como para disuadirlos.
Porque si los inversores inmobiliarios no pueden obtener un descuento del 50 por ciento en el impuesto que pagan después de vender una propiedad, ¿esto les impulsará a vender?
Ésa es la razón detrás del plan.
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McKim apareció en el programa Sunrise del Canal 7, junto al subastador Tom Panos, para discutir la reducción del descuento CGT existente para los inversores al 25 por ciento.
Cuando Panos señaló que la mayoría de los inversores eran australianos con empleos promedio, como enfermeras y maestros de escuela, que poseían sólo una propiedad de inversión, McKim hizo la extraña afirmación de que era injusto que los australianos trabajadores, como las enfermeras, pagaran “el doble de impuestos” que alguien “que se sienta en casa cambiando propiedades de inversión”.
Quizás no se dio cuenta de que estaba respaldando un plan que haría que esas enfermeras pagaran más impuestos.
Tal vez tampoco se dio cuenta de que las exenciones de la CGT se implementaron inicialmente en parte para evitar que la gente «cambiara propiedades de inversión».
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El actual descuento del 50 por ciento en CGT se aplica sólo a inversores que poseen propiedades durante más de un año antes de venderlas. Las personas que “invierten propiedades de inversión” generalmente compran a bajo precio, renuevan y venden en un corto período para obtener ganancias.
Veamos algunos de los otros problemas con las reformas de la CGT.
Adiós oferta de alquiler
Érase una vez, el gobierno era responsable de proporcionar muchas más viviendas asequibles para inquilinos. Piense en viviendas sociales.
Ahora, el gobierno depende en gran medida de los promotores privados para proporcionar ese stock. Los proyectos de desarrollo no despegan sin, como habrá adivinado, inversores.
Los inversores no son organizaciones benéficas y no tienen ninguna responsabilidad ante el contribuyente australiano. Nos guste o no, si se desincentiva a los inversores, dejarán de invertir dinero en esos proyectos. No se trata de si “deberían” pagar más impuestos, sino de si “lo harán”. La respuesta es no.
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En lugar de crear más existencias de alquiler muy necesarias, su retirada significará aún menos opciones para los inquilinos. ¿El resultado? Los precios de alquiler se dispararán. Quizás incluso peores de lo que han sido desde hace varios años.
Los inquilinos no siempre pueden simplemente comprar propiedades
McKim argumentó que las reformas incitarían a los inversores a vender sus propiedades, lo que haría que los precios bajaran y los inquilinos podrían comprar una casa en lugar de alquilarla.
Es cierto que un gran aumento en la oferta de propiedades asequibles haría más fácil para los compradores de primera vivienda conseguir una vivienda, pero es ignorante creer que todos los inquilinos están preparados para comprar tan pronto como los precios bajen.
¿Alguna vez compartiste casa cuando empezaste como estudiante universitario o en un aprendizaje comercial? ¿Alguna vez ha sido un trabajador transitorio que ha alquilado mientras estuvo en un lugar por un período corto? ¿Has trabajado FIFO para un proyecto minero? ¿Le han colocado como profesor en un lugar lejano? ¿Necesitó alquilar durante varios años mientras intentaba ahorrar un gigantesco depósito del 20 por ciento para la compra de una vivienda, incluso cuando las tasas de interés de los ahorros estaban en mínimos históricos?
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Piensa en las veces que alquilaste en tu pasado o en tu presente. En esos períodos, ¿estaba usted preparado y preparado para comprar una casa en esa zona si los precios bajaban un pequeño porcentaje?
La población adulta australiana generalmente se divide en tercios relativamente iguales entre los titulares de hipotecas, los que han pagado un préstamo y son propietarios absolutos de su vivienda y los inquilinos.
Los inquilinos necesitan propiedades para alquilar. Quitarlos hará que los alquileres aumenten.
Y no olvide que si los precios bajan y los alquileres aumentan, los inversores también podrán comprar propiedades más baratas y obtener una mayor rentabilidad. Esto podría significar un entorno en el que los inversores puedan lograr un flujo de caja positivo y nunca tener que vender, ya que sus propiedades se amortizarán solas.
Los miles de millones en ingresos son un número falso
Los modelos económicos de la Oficina de Presupuesto Parlamentario han estimado que el gobierno perderá 247 mil millones de dólares en ingresos fiscales durante los próximos 10 años si se mantiene el descuento del 50 por ciento del CGT.
Pero eso supone que si no estuviera vigente, los inversores continuarían vendiendo activos con normalidad y, como resultado, pagarían facturas de impuestos mucho mayores. Muy improbable.
El efecto probable sería que los inversores venderían una gran cantidad de propiedades antes de que la legislación entrara en vigor (recuerde, una vez aprobada por el parlamento, pasará aproximadamente un año antes de que entre en vigor).
Una vez que entre en vigor, muchos inversores evitarían vender propiedades, lo que significaría evitar en absoluto pagar impuestos sobre el capital.
Por lo tanto, los ingresos reales serían mucho menores de lo estimado, no habría ninguna mejora en la asequibilidad (especialmente a medida que el sector de la construcción se retrasa aún más en sus objetivos de construcción) y los alquileres solicitados en realidad aumentarían.
