Los alquileres australianos han aumentado 2,5 veces más rápido que los salarios en los últimos cinco años, lo que ha llevado la asequibilidad del alquiler a mínimos históricos, según un nuevo análisis de la firma de investigación inmobiliaria Cotality.
Los alquileres nacionales aumentaron un 43,9 por ciento en los cinco años hasta septiembre de 2025, en comparación con un crecimiento salarial del 17,5 por ciento durante el mismo período.
Como resultado, los inquilinos ahora pagan un promedio del 33,4 por ciento de sus ingresos antes de impuestos en alquiler (el nivel más alto registrado, según Cotality), lo que ejerce una presión cada vez mayor sobre los presupuestos familiares.
Eso se compara con un promedio de una década del 29,2 por ciento y un mínimo reciente del 26,2 por ciento en el trimestre de septiembre de 2020.
«Para muchos hogares, (un alquiler más alto) significa mucha menos flexibilidad en el presupuesto y muchas menos opciones sobre dónde y cómo vivir», dijo el director de investigación de Cotality, Tim Lawless.
«Antes de la pandemia, los inquilinos en muchas partes de Australia veían que los salarios crecían un poco más que los alquileres o al menos mantenían el ritmo.
«Desde 2020, una combinación de tasas de desocupación ajustadas, tamaños de hogares más pequeños y una lenta oferta de viviendas nuevas ha llevado al mercado a una fase muy diferente, una en la que los alquileres están claramente en el asiento del conductor».
Lawless dijo que esto marcó un fuerte cambio con respecto al período de cinco años anterior, cuando los salarios generalmente crecieron más rápido que los alquileres en la mayoría de los estados y territorios.
Los australianos han estado experimentando nuevas presiones por el costo de vida después de un resurgimiento de la inflación.
El , siendo la vivienda el mayor contribuyente a la inflación anual.
Los precios de alquiler aumentaron un 3,9 por ciento durante el período de 12 meses.
La semana pasada, por primera vez en más de dos años, hasta el 3,85 por ciento en un intento por controlar la inflación.
«No se trata sólo de las personas con hipotecas, los inquilinos a menudo también tienen dificultades, (y) la inflación es lo que les ha causado muchos problemas. Es el nivel de precios», dijo la gobernadora del RBA, Michele Bullock, después de subir las tasas de interés.
Australia Occidental registró el crecimiento de alquileres más pronunciado de cualquier estado o territorio, con alquileres que aumentaron un 66 por ciento en cinco años, muy por encima del crecimiento salarial promedio del estado del 18,5 por ciento.
«En ningún lugar la presión es más evidente que en Australia Occidental, donde los alquileres han aumentado alrededor de dos tercios en sólo cinco años», dijo Lawless.
«Incluso con los salarios creciendo un poco más rápido que el promedio nacional, no han llegado ni cerca de mantenerse al día con los costos de vivienda en ese estado».
El ACT era el único mercado donde el crecimiento de los alquileres y los salarios estaban ampliamente alineados.
Durante los cinco años hasta septiembre de 2025, los alquileres aumentaron un 18,5 por ciento, mientras que los salarios aumentaron un 17,8 por ciento, lo que ayudó a limitar el deterioro de la asequibilidad.
Las presiones sobre los precios de los alquileres parecen estar intensificándose nuevamente, con un crecimiento anual de los alquileres a nivel nacional acelerándose al 5,4 por ciento en el año hasta enero de 2026, tras una breve relajación a principios de 2025.
Hace seis meses, los alquileres aumentaron a un ritmo anual del 3,4 por ciento a nivel nacional.
En enero, los alquileres aumentaron en todas las capitales y áreas regionales, desde un aumento del 2,8 por ciento en Canberra hasta un aumento del 10,1 por ciento en la región de WA.
«El hecho de que el crecimiento de los alquileres se esté volviendo a acelerar, incluso después de un aumento acumulado tan grande desde 2020, es una preocupación real», dijo Lawless.
«Esto sugiere que la demanda de alojamiento en alquiler aún supera con creces la oferta disponible, y que los inquilinos enfrentan (pagando) una porción aún mayor de sus ingresos sólo para mantener un techo sobre sus cabezas».
Según un informe del gobierno federal, se espera que Australia tenga 1,2 millones de viviendas nuevas para 2029.
Lawless dijo que era poco probable que las condiciones financieras para los inquilinos mejoraran sin un aumento sostenido en la oferta de vivienda.
«Con las tasas de desocupación todavía en mínimos históricos en muchos mercados y las terminaciones de nuevas viviendas por debajo de lo necesario para satisfacer el crecimiento de la población, es difícil ver que los alquileres disminuyan materialmente en el corto plazo», dijo.
«A menos que el crecimiento de los salarios se acelere significativamente, o veamos un cambio radical en la oferta de alquiler, el riesgo es que la asequibilidad se deteriore aún más para los hogares de bajos ingresos en particular».
Lawless dijo que medidas que incluyan desarrollos de construcción para alquiler, incentivos para la inversión privada y reformas de planificación para permitir viviendas de mayor densidad en áreas bien ubicadas serían fundamentales para impulsar la oferta de viviendas.
«Cerrar la brecha entre el crecimiento de los alquileres y los ingresos requerirá un esfuerzo coordinado entre los gobiernos, la industria y los inversores», afirmó.
«Cuanto antes podamos llevar más oferta al mercado, antes los inquilinos empezarán a ver algo de alivio».
La economista jefe del RBA, Sarah Hunter, se hizo eco de las preocupaciones sobre la oferta cuando se le preguntó sobre la inflación de la vivienda en una audiencia del Comité Permanente de Economía de la Cámara de Representantes el viernes.
«Sabemos que en Australia hay escasez de viviendas desde hace algún tiempo. Hemos hablado de ello, muchos otros han hablado de ello», afirmó el Dr. Hunter.
«Se puede ver en el mercado de alquiler. Las tasas de disponibilidad de alquileres siguen siendo muy bajas; eso significa que hay mucha gente tratando de encontrar un lugar para alquilar, y eso luego hace subir los alquileres».
