Donald Trump tiene una visión interesante de cómo juega la vivienda en la política estadounidense. «No quiero hacer bajar los precios de la vivienda. Quiero hacer subir los precios de la vivienda para las personas que son dueñas de sus casas», dijo en una reciente reunión de gabinete. La vivienda inasequible puede estar al frente y al centro de la “crisis de asequibilidad” que molesta a los votantes. Aún así, insiste: “No vamos a destruir el valor de sus casas para que alguien que no trabajó mucho pueda comprar una casa”.
Puede ser difícil cuadrar algunas cosas que dice Trump con otras cosas que dice Trump, y mucho menos con la realidad. Uno no puede evitar recordar el “objetivo de su campaña de reducir a la mitad el costo de una casa nueva” eliminando las molestas regulaciones que elevan el costo de la construcción. Olvídese de que las viviendas nuevas y baratas influirán en el precio del parque de viviendas existente.
Y, para ser justos, la vivienda presenta un desafío complicado. Ser propietario de una casa de precio medio hoy en día consume casi la mitad de los ingresos de una familia en el medio de la distribución del ingreso. La vivienda absorbe casi el 40% del gasto total de los inquilinos.
Tal vez Trump piense que puede lograr sus múltiples objetivos conversando con su candidato a presidente de la Reserva Federal, Kevin Warsh, y lograr que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés para respaldar los altos precios de las viviendas y reducir los pagos hipotecarios. Olvidemos que las tasas de interés a largo plazo, que determinan los costos hipotecarios, probablemente aumentarían si Trump asustara a los inversionistas alterando la política monetaria.
Pero nada de lo que dice aborda lo que está impulsando el precio de la vivienda: la creciente desigualdad de ingresos, impulsada por la concentración de trabajadores con educación universitaria en empleos de altos ingresos, elevando el precio de la vivienda en todo el paisaje urbano, elevándolo más allá del alcance de los trabajadores sin un título universitario.
Trump no está solo en la lucha por la desregulación. Las propuestas para relajar las restricciones de zonificación en la construcción para aumentar la oferta de viviendas con el fin de satisfacer la creciente demanda de viviendas han ganado enorme fuerza en ambos lados del espectro político; desde el lobby de los constructores de viviendas hasta la administración de Joe Biden, como la solución milagrosa para solucionar la escasez de viviendas en el país.
Las propuestas tienen sentido. Muchos estudios sugieren que una mayor regulación de la vivienda y reglas de zonificación más estrictas en algunas de las ciudades más vibrantes del país a lo largo de las costas han limitado el desarrollo y conducido a un aumento de los costos de la vivienda, incluso cuando las ciudades menos reguladas en el cinturón solar lograron mantener a raya los precios.
Y, sin embargo, investigaciones recientes arrojan dudas tanto sobre la narrativa de que el aumento de los precios de la vivienda en las últimas décadas ha sido impulsado principalmente por leyes de zonificación más estrictas, como de que la desregulación puede mejorar las cosas nuevamente en la escala y velocidad necesarias.
Un estudio realizado por investigadores de la Universidad de California en Los Ángeles, la Escuela de Economía de Londres, la Universidad de California en Berkeley, la Universidad de Toronto y el Instituto de Tecnología de Georgia concluyó que los precios de la vivienda se han comportado más o menos como cabría esperar: aumentando a la par con el aumento de los ingresos medios.
Lo que ha convertido esto en un problema es que los ingresos promedio en las zonas urbanas de Estados Unidos no han seguido el aumento de los salarios de los trabajadores con educación universitaria que son atraídos a las ciudades por empleos bien remunerados y aumentan el precio del parque de viviendas, dejándolo fuera del alcance de los trabajadores que se encuentran en niveles inferiores de la escala de ingresos.
Tomemos como ejemplo a Houston. A pesar de sus regulaciones de zonificación comparativamente laxas, los alquileres se multiplicaron por cuatro entre 1980 y 2019. El aumento estuvo más o menos en línea con el aumento de los salarios de los trabajadores con al menos un título universitario de cuatro años. El problema es que superó con creces los aumentos salariales de los trabajadores no universitarios (aquellos en el percentil 25 inferior).
Gráfico que muestra el cambio en los ingresos y los precios de alquiler de Houston
En San Francisco, donde la construcción está mucho más regulada, los alquileres también han seguido el aumento de los ingresos promedio, aumentando siete veces, en promedio, durante el período, y 6,5 veces para los inquilinos más pobres que pagan la mitad del alquiler medio. Eso superó ampliamente los salarios de los trabajadores no universitarios, que aumentaron 3,5 veces.
Gráfico que muestra el cambio en los ingresos y los precios de alquiler de San Francisco.
La construcción de más viviendas ejercería una presión a la baja sobre los precios de las viviendas y los alquileres. La pregunta relevante es ¿a qué velocidad? Utilizando estimaciones de la literatura sobre qué tan rápido responderían los precios al aumento de la oferta y qué tan rápido se depreciarían las viviendas a precio de mercado, para estar al alcance de la clase trabajadora, los investigadores estimaron que un shock que impulsara el parque de viviendas en un 1,5% anual (lo que se sitúa en el percentil 90 del crecimiento en las ciudades estadounidenses entre 2000 y 2020) reduciría los precios entre un 0,6% y un 4% anual.
A este ritmo, se necesitarían entre 16,7 y 113,4 años para que un apartamento de alquiler medio de una habitación en Nueva York fuera asequible para el trabajador medio sin título universitario. En Boston, se necesitarían de 8,9 a 60,4 años, y en San Francisco de 18,3 a 124,1 años. Y este ejercicio no considera que relajar las reglas de zonificación también elevaría el precio de la tierra y el costo de la construcción.
Esto no es un respaldo a otras propuestas para aumentar la asequibilidad de la vivienda. El plan de Zohran Mamdani para ampliar el control de los alquileres en la ciudad de Nueva York tampoco funcionará. Los controles ampliados ayudan a algunos inquilinos de bajos ingresos a permanecer en sus apartamentos, pero también reducen la oferta de viviendas asequibles, alentando a los propietarios a convertir unidades de alquiler en condominios para la venta o derribarlas por completo. Un estudio concluyó que “el control de los alquileres en realidad ha contribuido a la gentrificación de San Francisco”.
Para abordar la crisis inmobiliaria es necesario aumentar la oferta de viviendas asequibles. Pero esto no sucederá simplemente dando libertad a los constructores para que construyan más viviendas. (Independientemente de lo que piense la administración Trump, ICE tampoco puede resolver el problema).
