Este artículo apareció por primera vez en Wealth, The Edge Malaysia Weekly del 26 de enero de 2026 al 1 de febrero de 2026.
Los bienes raíces son una de las clases de activos de inversión favoritas de Malasia, lo que explica la popularidad de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) entre los inversores minoristas que buscan exposición a centros comerciales, oficinas, hospitales, naves industriales y otras propiedades generadoras de ingresos.
Impulsadas por la innovación del mercado y el avance tecnológico, han surgido nuevas formas de invertir en bienes raíces, particularmente propiedades residenciales, luego de la entrada de Urban NX Sdn Bhd (Urby) y Wahed X Sdn Bhd (Wahed) en el entorno de pruebas regulatorio inaugural de la Comisión de Valores de Malasia, anunciado a fines del año pasado.
Urby y Wahed permiten a los inversores obtener una exposición fraccionada a propiedades residenciales con pequeñas sumas de capital. La inversión mínima de Urby comienza en solo RM10 y la de Wahed comienza en RM500.
El diferenciador clave radica en el grado de control de los inversores. A diferencia de los REIT, donde el capital se agrupa en un fideicomiso administrado profesionalmente que posee propiedades comerciales que generan ingresos, estas plataformas permiten a los inversores seleccionar directamente propiedades residenciales individuales en las que desean tomar una exposición fraccionada.
En el lenguaje de la industria, las ofertas de Urby y Wahed caen dentro de la inversión inmobiliaria fraccionada. Dado que estos productos se han introducido recientemente en el mercado de capitales de Malasia, Wealth habla con Urby y Wahed para comprender mejor sus operaciones, riesgos y oportunidades.
Urby ofrece oportunidades de inversión en viviendas vacías rehabilitadas
Urban NX Sdn Bhd (Urby) tiene como objetivo matar dos pájaros de un tiro: canalizar capital hacia viviendas vacías recicladas y al mismo tiempo ofrecer a los inversores una forma de invertir en estas propiedades sin tener que comprarlas ni gestionarlas.
Estas propiedades suelen ser casas antiguas con terrenos en barrios maduros del valle de Klang que anteriormente estaban desocupadas o en ruinas y que desde entonces han sido renovadas y modernizadas antes de ofrecerse a los inversores.
Urby opera como una plataforma de inversión que permite a los inversores explorar propiedades individuales presentadas por propietarios o desarrolladores y seleccionar en cuáles invertir. Los inversores pueden comenzar con tan solo RM10 e invertir hasta RM25,000 por propiedad.
Los rendimientos se obtienen cuando el propietario vende o recompra la casa, y las ganancias se acreditan en la cuenta bancaria del inversor para su retiro.
El horizonte temporal de inversión y los rendimientos potenciales varían según el modelo elegido. Al 11 de enero, 19 propiedades figuraban en la plataforma, divididas en dos categorías: FastTrack y copropiedad. De ellas, 11 propiedades pertenecen a FastTrack y el resto son viviendas de copropiedad.
Yiin: Una propiedad aparece en la plataforma Urby sólo después de haber sido adquirida en su totalidad. Los fondos de los inversores no se utilizan para comprar viviendas por adelantado.
Para las viviendas FastTrack, los rendimientos netos estimados actualmente oscilan entre el 6% y el 12% por propiedad, con una venta esperada dentro de seis a 12 meses, dice Ang Shu Yi, gerente de producto de Urby.
Las casas FastTrack son propiedades compradas directamente por el propietario, quien luego incluye la casa en Urby. El propietario conserva el control total sobre el proceso de renovación, el cronograma de venta y el precio, mientras que los inversores obtienen una parte de las ganancias cuando se vende la casa.
Hasta el momento, se han vendido dos propiedades FastTrack, generando retornos obtenidos. La primera fue la Casa Ketupat en SS5, Kelana Jaya. Inicialmente cotizada a un precio de acción de RM9,50, se canjeó a RM11,17 por acción unos seis meses después, lo que se tradujo en una rentabilidad de alrededor del 17%.
El otro fue Gable House en Gasing Indah, Petaling Jaya, que se vendió por 1,21 millones de ringgit. Cotizó por primera vez a RM9,78 en abril de 2025, y se canjeó a RM11,11 en noviembre pasado, lo que resultó en un rendimiento del 13,5% durante siete meses, según datos de la plataforma.
Mientras tanto, las casas en copropiedad son propiedades adquiridas conjuntamente por UrbanWave (el único que cotiza en Urby en el momento de escribir este artículo) y un comprador residente bajo un modelo de copropiedad de viviendas.
UrbanWave proporciona dinero en efectivo por adelantado para renovaciones a cambio de una participación accionaria minoritaria, mientras que el comprador residente continúa viviendo en la casa y conserva el control sobre el proceso de reciclaje.
Con el tiempo, el comprador residente puede recomprar la participación de UrbanWave a precios establecidos por adelantado según un cronograma acordado, o ambas partes pueden obtener ganancias basadas en sus participaciones accionarias si la propiedad se vende a un tercero.
Estas inversiones en copropiedad están estructuradas como participaciones a largo plazo, con un horizonte temporal de cinco a diez años y una rentabilidad anualizada prevista de alrededor del 8%, afirma Ang.
UrbanWave es una empresa inmobiliaria que adquiere, renueva y vende viviendas terrenos desocupadas o infrautilizadas. Tanto Urby como UrbanWave son subsidiarias de UrbanMetry, una empresa de análisis y datos inmobiliarios.
Urby planea abrir su plataforma a anunciantes adicionales con el tiempo. En el momento de escribir este artículo, tenía alrededor de 800 usuarios, con aproximadamente RM1,5 millones invertidos en todas sus propiedades cotizadas.
La plataforma pretende llegar a unos 5.000 usuarios para finales de 2026, con el objetivo de implementar RM10 millones en propiedades en ese período, dice Stirling Yiin, director de Urby.
«Las operaciones actuales y los modelos de inversión de Urby no son la versión finalizada que será supervisada dentro del sandbox de SC. Si bien anticipamos que el concepto central del modelo se mantendrá consistente, SC nos guiará en los próximos meses para mejorar la mecánica de las cotizaciones y los detalles de seguridad para mejorar las protecciones para nuestros inversores», afirma.
Ang: Usted no posee el valor legal de la casa en sí (pero obtiene) una parte de las ganancias a través del PSC cuando se vende la propiedad.
Cómo invertir en Urby
Urby ahora se está centrando en las propiedades FastTrack, y todas las próximas listas se incluyen en esta categoría, ya que el modelo es más sencillo de ejecutar, más fácil de entender para los inversores y ofrece un cronograma de salida más corto y claro.
Yiin dice que una propiedad aparece en la plataforma Urby sólo después de haber sido adquirida por completo. Los fondos de los inversores no se utilizan para comprar viviendas por adelantado, ya que Urby no es una plataforma de financiación colectiva.
En cambio, UrbanWave, actualmente el único que cotiza en bolsa, adquiere propiedades primero, utilizando su propio capital y financiación de inversores institucionales. Luego, el dinero de los inversores se utiliza para financiar los costes generales de adquisición y reurbanización.
«El anunciante tiene que utilizar su propio capital de trabajo para ejecutar la compra de la propiedad primero debido a la velocidad y el costo que implica hacer viables estas transacciones de propiedades residenciales», explica Yiin.
«La formación de capital utilizando un modelo típico de financiación colectiva daría como resultado la pérdida de oportunidades y generaría importantes gastos generales para el eventual inversor».
Una vez que se ha adquirido una propiedad, el anunciante o el propietario emite contratos de participación en las ganancias (PSC) vinculados a la propiedad, que luego se ofrecen a los inversores a través de la aplicación Urby.
Añade que los inversores que entran en las PSC no poseen el capital de la casa en sí, pero tienen derecho a una parte de las ganancias cuando se vende la propiedad.
«El PSC representa un interés monetario respaldado por la propiedad y el producto de su venta. Usted no posee el valor legal de la casa en sí; sus derechos son una parte de las ganancias a través del PSC cuando se vende la propiedad», dice Ang.
Los PSC suelen representar entre el 20 % y el 40 % del valor de una propiedad, y el resto lo retiene el anunciante. La aplicación revela la cantidad de acciones emitidas y el valor estimado por acción después de tener en cuenta los costos relevantes.
Las acciones se ofrecen a un precio inicial de RM10 cada una. El número total de acciones emitidas por proyecto se calcula multiplicando el porcentaje de propiedad del cotizante por el costo total del proyecto y dividiendo esa cantidad por RM10, dice Ang.
Los costos totales del proyecto incluyen adquisición de propiedad, renovación, gastos legales, fiscales y otros gastos relacionados.
¿Por qué no todas las acciones cotizan en Urby? «Anteriormente, limitábamos las cotizaciones en alrededor del 40% debido a consideraciones de inventario y riesgo. Como nuestra base de usuarios y AUM han crecido significativamente en los últimos meses, ahora ajustamos los porcentajes de cotización dinámicamente para garantizar que haya suficiente stock para los inversores, especialmente cuando el lanzamiento de nuevas propiedades puede llevar tiempo. En algunos casos, esto significa listar una porción mayor de una casa para satisfacer la demanda», dice Ang.
Los inversores mantienen los PSC hasta que se vende la propiedad, momento en el que los ingresos netos se distribuyen proporcionalmente entre los titulares de PSC en función del número de acciones que poseen (consulte el cuadro a continuación).
Mercado secundario para salidas anticipadas, pero la liquidez aún es escasa
Urby también opera una bolsa, o mercado secundario, que permite a los inversores vender sus acciones a otros usuarios antes de que se venda la propiedad subyacente, proporcionando una salida anticipada opcional para aquellos con necesidades de liquidez.
«La bolsa funciona como una bolsa de valores típica, con un libro de órdenes centralizado y un ajuste realizado por nuestro sistema. Además, las funciones de corredor, custodio, cámara de compensación y depositario están integradas en la plataforma. Sin embargo, un aspecto que no se implementa actualmente es el de los creadores de mercado y proveedores de liquidez», dice Yiin.
A los inversores se les cobra una tarifa de transacción fija del 2,5% cuando compran acciones en el mercado primario. La plataforma no cobra tarifas adicionales cuando los inversores venden acciones en el mercado secundario, cuando se vende o recompra una propiedad o cuando se retiran fondos.
Los movimientos de precios en Urby están determinados por la transacción completada más recientemente para una propiedad, ya sea que la transacción se realice en el mercado primario o secundario.
Los PSC se emiten inicialmente a un precio fijo de RM10 por acción, pero los precios pueden cambiar con el tiempo en función de la apreciación y las operaciones posteriores en la plataforma.
Para las propiedades FastTrack, los precios del mercado primario también se ajustan periódicamente de acuerdo con la apreciación histórica promedio del precio de la vivienda en Malasia del 5% anual.
Para las viviendas de propiedad compartida, que ahora se están eliminando gradualmente, los precios se aprecian un 8% anual según un cronograma acordado entre UrbanWave y el comprador residente.
Por ejemplo, Rumah Santosha en Seksyen 17, Petaling Jaya, fue adquirida en mayo de 2024 bajo el modelo de copropiedad y cotiza a RM10 por acción. Según su calendario de recompra, el precio debía aumentar alrededor de un 8% anual, lo que se traduciría en RM10,80 para mayo de 2025, con un aumento mensual de aproximadamente 7,2 sen a partir de entonces.
Los inversores también pueden negociar PSC en el mercado secundario de Urby, donde se intercambian acciones entre usuarios. Cuando se produce una operación, el precio de la transacción más reciente se convierte en el precio de referencia que se muestra en la plataforma.
Sin embargo, el intercambio aún se encuentra en una etapa temprana. Los precios no están ponderados por volumen y los datos detallados del mercado, como los volúmenes de operaciones, la profundidad de las órdenes o los gráficos históricos de precios, aún no son completamente visibles para los inversores.
«Como se trata de una nueva clase de activos y plataforma, el intercambio no es tan líquido como los mercados públicos existentes y no queremos pretender lo contrario», dice Yiin.
«De cara al futuro, tenemos la intención de proporcionar más datos históricos a medida que el intercambio se vuelva más activo y comprendamos mejor a qué datos quieren acceder nuestros usuarios».
Invertir con Urby conlleva riesgos, ya que los valores de las propiedades pueden fluctuar y los rendimientos pueden variar según las condiciones del mercado y las propiedades específicas involucradas.
Los riesgos clave incluyen la demanda del mercado, la volatilidad de los precios, la liquidez, la incertidumbre de salida, las tasas de interés y el incumplimiento de los propietarios de viviendas, según el sitio web de Urby.
¿Pueden los inversores perder toda su inversión? «Sí, en teoría es posible, pero es extremadamente improbable. Las inversiones de Urby están respaldadas por propiedades físicas reales que posee y sobre las que tiene título. Debido a esto, siempre hay un activo subyacente con valor recuperable.
“A diferencia de los instrumentos puramente financieros o no garantizados, las inversiones de Urby no llegan a cero a menos que la propia propiedad pierda su valor, lo cual es muy improbable en la práctica”, afirma Ang.
Wahed se prepara para ofrecer alquiler y plusvalía
Wahed X Sdn Bhd (Wahed) se está preparando para presentar un producto de inversión inmobiliaria diseñado para ofrecer no solo revalorización del capital sino también ingresos por alquiler a los inversores.
El director y director ejecutivo de Wahed Malaysia, Zayan Yassin, dice que el proceso comienza con la búsqueda de propiedades residenciales capaces de generar rendimientos de alquiler superiores al promedio.
Una vez identificadas, los fondos se reúnen de los inversores a través de la plataforma de Wahed para adquirir las propiedades, que luego son administradas por la empresa a través de la gestión de inquilinos, el cobro de alquileres y la supervisión continua.
Cada propiedad y adquisición es examinada y aprobada por un comité de inversiones interno antes de ser ofrecida a los inversores.
Zayan añade que Wahed procederá con la adquisición sólo después de financiar colectivamente con éxito el importe total de la inversión.
Tras una recaudación de fondos exitosa, la empresa firma el acuerdo de compra y venta y completa la transacción. Las campañas que no alcanzan su objetivo de financiación se cancelan y los inversores reciben reembolsos completos.
Se espera que cada campaña de recaudación de fondos dure entre 20 y 30 días.
El período de tenencia de cada propiedad es de cinco a seis años, después del cual se liquida el activo. Durante el período de tenencia, los ingresos por alquiler se distribuyen a los inversores trimestralmente y la apreciación del capital se realiza cuando se vende la propiedad.
Esto proporciona a los inversores una combinación de rentabilidad orientada a la generación de ingresos y al crecimiento, afirma Zayan.
La inversión mínima comienza en RM500. Wahed apunta a un rendimiento neto de alquiler del 4% al 6% anual, mientras que se espera que la apreciación del capital tras la venta sea del 4% al 5%.
Por ejemplo, una propiedad de 1 millón de ringgit que genera 5.000 ringgit de alquiler mensual produce 60.000 ringgit al año, lo que se traduce en un rendimiento bruto de alquiler del 6%. Después de tener en cuenta los gastos operativos, como los honorarios de administración de la propiedad, el mantenimiento y otros costos, el rendimiento neto puede reducirse a alrededor del 5%, dice Zayan. Este rendimiento neto de alquiler representa la parte de los rendimientos distribuidos a los inversores como ingresos en efectivo regulares.
«En el mercado inmobiliario, siempre lo importante es la ubicación. Una propiedad puede apreciarse entre un 10% y un 12%, y otra puede apreciarse entre un 3% y un 5%… Necesitamos seleccionar propiedades en las ubicaciones adecuadas», explica.
Zayan: Nuestro rendimiento objetivo se basa en un modelo conservador, que utiliza supuestos de alquiler inferiores a los del mercado.
«Más importante aún, nos centraremos en el rendimiento. El rendimiento del alquiler es lo que queremos asegurarnos de que al menos cumpla con el punto de referencia».
Wahed, que opera productos similares en el Reino Unido y los EE. UU., actualmente no tiene ofertas de propiedades vivas en Malasia, pero planea lanzar su primera campaña de recaudación de fondos poco después de su puesta en marcha bajo el sandbox de la Comisión de Valores de Malasia (SC).
En el Reino Unido, Wahed ha cerrado 19 acuerdos inmobiliarios por un valor total de aproximadamente £6,8 millones; y en Estados Unidos ha cerrado cuatro acuerdos por un valor aproximado de 1,7 millones de dólares, según Zayan.
A nivel local, la empresa tiene como objetivo ocho campañas realizadas con éxito durante el período de pruebas de SC de 12 meses para probar su solución.
Wahed se centrará en propiedades residenciales con un precio de entre RM300.000 y RM600.000 en el extremo inferior, y entre RM1,2 millones y RM3 millones para activos de nivel superior, dice Zayan.
A los inversores se les cobra una tarifa de transacción y diligencia debida de colocación del 6% al momento de la entrada, así como una tarifa del 3% sobre los rendimientos al salir cuando se liquida el activo.
No se cobran tarifas por las distribuciones de ingresos por alquiler.
Si una propiedad no genera ingresos por alquiler después de la compra, los alquileres se reducirán para mantener la casa atractiva y competitiva, dice Zayan. Si bien esto puede afectar el rendimiento objetivo, el modelo financiero ya tiene en cuenta esos riesgos. «Nuestro rendimiento objetivo se basa en un modelo conservador, que utiliza supuestos de alquiler inferiores a los del mercado», explica.
Zayan añade que Wahed incorpora un colchón de efectivo en su modelo financiero para cubrir períodos en los que una propiedad puede no generar ingresos por alquiler.
«El colchón está destinado a dar cabida a los retrasos en el alquiler y el arrendamiento. Sí, también cubre períodos sin ingresos por alquiler. También asumimos una tasa de ocupación que no es del 100%. Cuando calculamos los ingresos esperados por alquiler, asumimos una tasa de ocupación anual del 90%, lo que efectivamente permite un mes sin ingresos por alquiler», dice.
Wahed está creando un panel estructurado de administradores de propiedades y renovadores para escalar las operaciones de manera eficiente a medida que adquiere propiedades. El panel incluye al tasador de propiedades IM Global y al administrador de propiedades Speedhome.
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