La inversión inmobiliaria puede ser controvertida, pero bajo la actual situación crediticia e impositiva, es una forma legítima en la que muchos neozelandeses buscan salir adelante. En mi experiencia, la mayoría no son ricos, simplemente están tratando de mejorar sus circunstancias y hacerlo mal podría tener el efecto contrario.
Las tasas de interés en aumento y las dificultades para encontrar un inquilino son las situaciones más obvias en las que una propiedad puede terminar costando más de lo que esperaba inicialmente, así que comencemos por ahí.
Si ha utilizado el valor líquido de su casa como depósito en lugar de efectivo, lo más probable es que esté “completando” la propiedad cada semana; es decir, como el alquiler no cubre toda la hipoteca, usted cubre el déficit. Cuando las tasas de interés aumentan, ese déficit se vuelve mayor y potencialmente más insostenible para sus finanzas personales. Por esa razón, cuando compra la propiedad, vale la pena realizar una prueba de estrés de su recarga con tasas de interés más altas. Los días de las tasas hipotecarias del 7% no han quedado tan atrás como para que esto deba sorprender, pero mucha gente todavía supone que las condiciones actuales persistirán indefinidamente.
Más allá de las tasas de interés, es necesario considerar qué pasaría si las circunstancias de su hogar cambiaran (por ejemplo, alguien pierde su trabajo o se enferma y no puede trabajar). ¿Cuánto serían seis meses o un año de recargar la hipoteca? ¿Podría permitírselo? Estas son consideraciones que debe tener en cuenta en sus cálculos de reserva financiera o ahorros de emergencia. También vale la pena tenerlos en cuenta en los cálculos de su seguro personal, por lo que, idealmente, no se ve obligado a vender cuando la vida le presenta algo que ya es bastante estresante por sí solo.
No poder encontrar un inquilino es el temor más común de los nuevos inversores con los que he trabajado, ya que sin ingresos por alquiler debes cubrir el costo total de la propiedad. En realidad, sin embargo, esto se puede gestionar ajustando el alquiler para que sea más competitivo, de modo que su exposición al riesgo sea el costo de ese descuento durante 12 meses en lugar de que la propiedad permanezca vacía indefinidamente (que es una cifra mucho más aterradora).
Hay algunas otras situaciones que pueden no resultarle inmediatamente obvias al considerar cuánto es “suficiente” para garantizar que pueda conservar su propiedad pase lo que pase.
Conseguir un inquilino por un plazo fijo puede ser una gran cosa, a menos, por supuesto, que deje de pagar el alquiler. Si bien sin duda simpatizaría con un buen inquilino que ha pasado por tiempos difíciles y no puede pagar, eso no cambia el hecho de que también tiene un impacto en su situación financiera.
No intentaré analizar aquí los matices de la Ley de Arrendamientos Residenciales; siempre recomiendo recurrir a un administrador de propiedades profesional para garantizar que sus obligaciones como propietario se cumplan al pie de la letra de la ley. Lo que importa para los inversores es comprender cómo el proceso afecta el flujo de caja.
Si no puede resolver el problema con el inquilino y necesita involucrar al Tribunal de Arrendamientos, es posible que tenga que esperar un tiempo. Los tiempos de espera para una audiencia ante el Tribunal, según su sitio web, son de entre 25 y 30 días hábiles – es decir, hasta seis semanas – y en Auckland son más de 30 días. MBIE no pudo proporcionar una respuesta sobre los últimos tiempos de espera a tiempo para la publicación, pero señaló el informe anual más reciente del Tenancy Tribunal. Esto sugiere que en 2024 se necesitaron, en promedio, 49,43 días hábiles (es decir, casi 10 semanas) para obtener una audiencia.
Cualquiera que sea el número, todo se reduce a que es posible que deba poder cubrir todos los costos de la propiedad durante un período considerable si no llega el alquiler.
Por supuesto, si su situación cambia y el costo de propiedad ya no es sostenible, puede optar por vender la propiedad, pero eso no es rápido ni barato y, de hecho, puede que tampoco sea tan sencillo.
Si tiene un arrendamiento de duración determinada (a diferencia de uno periódico), no puede simplemente avisar al inquilino para que desocupe el lugar porque usted quiere (o ya lo ha vendido). Su derecho de ocupación continúa ininterrumpidamente hasta el final del plazo fijado aunque se venda el inmueble. Intentar vender con un inquilino probablemente afectará el grupo de compradores potenciales y posiblemente el precio, sin mencionar que es posible que deba descontar el alquiler mientras la propiedad se comercializa para la venta.
Nada de esto es un argumento en contra de invertir en propiedades. Es un recordatorio de que lograrlo con éxito requiere algo más que equidad y optimismo. Entrar con los ojos abiertos –y con la capacidad financiera para absorber las cosas que pueden (y salen) mal– puede marcar la diferencia entre una propiedad que genera riqueza y otra que la destruye.
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