Wall Street está “devorando” los hogares estadounidenses. Empresas con nombres como BlackRock (o Blackstone o SablePebble) se están abriendo camino en todas las jornadas de puertas abiertas de los suburbios y ofreciendo un 50 por ciento por encima del precio de venta, en un intento por consolidar el control de los mercados locales y luego aumentar los alquileres con impunidad. Como resultado, las familias jóvenes de Estados Unidos se han visto excluidas de la posibilidad de ser propietarios de viviendas, mientras que sus inquilinos han sido empujados a la pobreza por los precios. Si queremos que la vivienda vuelva a ser asequible, debemos prohibir a las grandes finanzas comprar viviendas unifamiliares.
Éste es uno de los relatos más influyentes de la crisis inmobiliaria de Estados Unidos.
La narrativa se ha difundido viralmente durante años en las redes sociales. Han aparecido versiones más matizadas de la historia en importantes publicaciones y comunicados de prensa del Congreso. A principios de este mes, el presidente Donald Trump se comprometió a “prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares” y el martes firmó una orden ejecutiva que restringe fuertemente dichas compras. Y los demócratas progresistas en el Senado lo alientan.
Desafortunadamente, la historia que impulsa estas políticas es en gran medida falsa. La inversión corporativa en viviendas unifamiliares no es un factor importante de los altos costos de la vivienda para los estadounidenses. Por el contrario, es probable que esa inversión haya hecho que la vivienda en Estados Unidos sea más asequible. La narrativa de “BlackRock se comió nuestras casas” debe su popularidad a su conveniencia ideológica, no a su validez empírica.
Los inversores institucionales poseen menos del 1 por ciento de las viviendas unifamiliares de Estados Unidos, demasiado poco para explicar los altos precios de las viviendas. Es probable que la inversión corporativa en viviendas haya reducido los alquileres y la segregación. La crisis inmobiliaria de Estados Unidos está impulsada por la escasez, no por la especulación.
La avaricia de Wall Street no causó la crisis inmobiliaria en Estados Unidos
Sin duda, la vivienda es demasiado cara en Estados Unidos.
En 2024, el precio medio de una vivienda unifamiliar alcanzó un récord de 412.500 dólares, cinco veces el ingreso medio en Estados Unidos. En la década de 1990, una propiedad de este tipo costaba sólo tres veces más de lo que ganaba una familia típica.
Mientras tanto, aproximadamente un tercio de los estadounidenses (y la mitad de los inquilinos) gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda. Y esta crisis de costos es especialmente grave en las vibrantes ciudades costeras, donde se concentran las oportunidades económicas.
Teniendo en cuenta estos hechos, si queremos explicar la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, debemos identificar las fuerzas que:
Ejerció una gran influencia en los mercados inmobiliarios a nivel nacional. Afectó más a las áreas de alto costo que a las de menor costo.
La inversión de Wall Street en viviendas unifamiliares no cumple ninguno de estos criterios.
A nivel nacional, dicha inversión es minúscula. En 2022, los inversores institucionales poseían el 0,55 por ciento de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos y sólo el 3 por ciento de los alquileres unifamiliares. Ese año, el mayor de estos inversores, Invitation Homes, poseía sólo el 0,6 por ciento de las casas de alquiler de Estados Unidos.
Carecemos de datos completos de años más recientes. Pero sabemos que el panorama no ha cambiado radicalmente. La empresa de inteligencia inmobiliaria Cotality realiza un seguimiento de todas las compras de viviendas por tamaño de inversor. Y los megainversores nunca han representado ni siquiera el 4 por ciento de las ventas anuales de viviendas (y eso incluye las ventas de viviendas multifamiliares, que es más probable que posean los grandes inversores).
Es más, estas ventas se han concentrado en ciudades relativamente asequibles.
Los inversores institucionales poseen una proporción insignificante de viviendas unifamiliares en la ciudad de Nueva York, Boston, San Francisco y Los Ángeles, donde los costos de la vivienda son excepcionalmente altos. Mientras tanto, poseen el 27 por ciento de todas las propiedades de alquiler unifamiliares en Atlanta, el 20 por ciento en Charlotte y el 22 por ciento en Jacksonville, todas ciudades donde las relaciones alquiler-ingresos se acercan al promedio nacional.
Por lo tanto, incluso si estipuláramos que la inversión de Wall Street reduce la asequibilidad, simplemente no habría suficiente –ni a nivel nacional ni en las ciudades de mayor costo de Estados Unidos– para explicar más que una pequeña fracción de nuestro problema de vivienda.
Cómo los inversores institucionales aumentan la asequibilidad de la vivienda
Un partidario de la prohibición de Trump podría responder: ¿Y qué?
Quizás los inversores institucionales no sean la causa principal de los altos costos en todo el país. Pero están comprando muchas casas en algunas ciudades. Y eso seguramente hace subir los precios en esos lugares. Entonces, ¿por qué no impedir que Wall Street haga eso? ¿Por qué permitir que las grandes finanzas aumenten aunque sea un poco el costo de vida de los estadounidenses comunes y corrientes?
Éstas son preguntas razonables. Y, de hecho, hay evidencia de que la inversión institucional en viviendas unifamiliares ha aumentado marginalmente los precios de las viviendas en algunos mercados.
No obstante, es probable que dicha inversión haya contribuido más a reducir los alquileres que a aumentar los precios y, por tanto, haya sido netamente positiva para la asequibilidad.
En igualdad de condiciones, cuantas más viviendas de alquiler haya en el mercado, más bajos serán los alquileres. En teoría, la inversión institucional en viviendas unifamiliares debería ampliar el parque de viviendas en alquiler a través de (al menos) tres mecanismos.
En primer lugar, esta inversión suele financiar la construcción de nuevas viviendas. En el tercer trimestre de 2025, el consorcio inmobiliario American Homes 4 Rent adquirió el 92 por ciento de sus nuevas propiedades a su propio constructor. El propietario más grande de Estados Unidos, Invitation Homes, ha adoptado prácticas similares: de las 526 viviendas unifamiliares que compró el verano pasado, el 81 por ciento eran unidades nuevas construidas para alquilar.
Esta inversión amplía el stock total de viviendas en los Estados Unidos, aumentando las opciones para los inquilinos sin reducir las opciones para los compradores en una cantidad proporcional. (Hay que reconocer que la administración Trump ha eximido de su prohibición a las propiedades construidas para alquilar).
En segundo lugar, los grandes propietarios pueden aumentar la productividad del sector del alquiler mediante economías de escala. A diferencia de un propietario de poca monta, una empresa que posee 1.000 casas en Atlanta puede permitirse emplear equipos de mantenimiento a tiempo completo. Como resultado, cuando un residente se muda de una de sus propiedades, podrá renovar rápidamente esa unidad y arrendarla nuevamente, minimizando la cantidad de tiempo que su casa permanece vacía.
A través de este tipo de eficiencias, los inversores institucionales logran costos operativos más bajos que los pequeños propietarios. Y cuanto menos le cueste a un propietario proporcionar una sola unidad de vivienda, más unidades podrá producir de manera rentable a cualquier nivel de alquiler. Por esta razón, los grandes inversores pueden ampliar la oferta de alquiler más rápidamente en respuesta a los aumentos de la demanda.
Por último, y lo más controvertido, los inversores institucionales redistribuyen viviendas del mercado de venta al mercado de alquiler. Aunque Wall Street se ha inclinado hacia la compra de viviendas de nueva construcción en los últimos años, todavía compite con los compradores comunes por algunas casas existentes. Y esa competencia puede hacer subir los precios.
Pero las grandes finanzas no están comprando estas casas porque necesiten lugares para almacenar su oro. Es comprarlos para arrendarlos. Cada vez que Invitation Homes saca una casa del mercado de ventas, agrega una al inventario de alquiler de Estados Unidos.
Lo ideal sería hacer que las viviendas sean más asequibles tanto para los inquilinos como para los posibles compradores. Pero los estadounidenses que no pueden calificar para una hipoteca tienden a tener más costos y ser económicamente vulnerables que aquellos que sí pueden. Por esta razón, si queremos minimizar el número de estadounidenses que no pueden permitirse una vivienda digna, reducir los alquileres es más urgente que reducir los precios.
Y la investigación empírica confirma que la inversión institucional reduce los precios en la práctica, no sólo en teoría. Según un artículo de 2025 de economistas del Dartmouth College y el Departamento de Justicia, los alquileres en Atlanta serían hoy un 2,4 por ciento más altos, sin la inversión de Wall Street en su parque de viviendas unifamiliares.
Un estudio separado de Joshua Coven del Baruch College informa hallazgos similares. Estima que, por cada aumento de un punto porcentual en la participación de los inversores institucionales en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares de una zona, los alquileres caen un 0,7 por ciento.
En particular, el estudio de Coven da cuenta de la preocupación de que los grandes propietarios puedan aumentar los alquileres al acaparar los mercados de alquiler. Su artículo sugiere que la propiedad concentrada eleva los alquileres en el margen. Pero este efecto se ve anulado por el impacto positivo de la inversión institucional en la oferta.
Y este hallazgo es intuitivo. Incluso en ciudades como Atlanta, donde la inversión institucional es excepcionalmente alta, ningún inversor posee más del 5 por ciento de todos los alquileres unifamiliares. Y es difícil para cualquier empresa dictar los precios cuando sus rivales poseen el 95 por ciento del mercado.
En cualquier caso, el estudio de Coven sugiere que, a nivel nacional, la inversión institucional en viviendas ha reducido los alquileres un poco más de lo que ha aumentado los precios de las viviendas. Y es probable que esto sea aún más cierto en el futuro: en el período examinado por Coven, Wall Street aún tenía que cambiar su enfoque de la compra de viviendas existentes a la financiación de otras nuevas.
La inversión corporativa en viviendas unifamiliares es buena para la integración
Desde un punto de vista progresista, la inversión institucional en viviendas unifamiliares tiene un beneficio adicional: reduce la segregación racial y socioeconómica.
Gran parte de la clase trabajadora estadounidense carece del crédito necesario para calificar para una hipoteca. Por lo tanto, no pueden vivir en una zona a menos que albergue muchas viviendas de alquiler. Históricamente, la mayoría de los suburbios prósperos no han cumplido los requisitos.
En la mayor parte de los terrenos suburbanos de Estados Unidos sólo se permiten viviendas unifamiliares. Y aunque los grandes inversores siempre han comprado y alquilado edificios de apartamentos, tradicionalmente no comercializaban viviendas unifamiliares.
Por lo tanto, la entrada de Wall Street en este último mercado ha abierto muchas comunidades previamente segregadas en clases a los estadounidenses menos acomodados. Un estudio reciente del economista de la Reserva Federal Konhee Chang encontró que la inversión institucional en los suburbios del sur reducía la segregación al permitir que inquilinos de bajos ingresos, desproporcionadamente no blancos, se mudaran a vecindarios donde no podían permitirse el lujo de comprar.
Del mismo modo, el artículo de Coven muestra que las personas que alquilan viviendas unifamiliares de propiedad institucional generalmente se mudaron allí desde un vecindario más pobre con peores escuelas. Y eso puede marcar una gran diferencia en la vida de los niños de clase trabajadora. Según una investigación de Raj Chetty de la Universidad de Harvard, los niños que se trasladan de zonas pobres a zonas ricas tienen más probabilidades de asistir a la universidad y obtener ingresos de clase media cuando sean adultos.
Por supuesto, no todo el mundo quiere una mayor integración. En el estudio de Chang, cuando los propietarios institucionales hicieron que un área fuera más accesible para los inquilinos desproporcionadamente no blancos y de clase trabajadora, los propietarios de viviendas cercanas se volvieron más propensos a mudarse, evidentemente «percibiendo a los inquilinos como una desventaja».
Es difícil no sospechar que esto es, en parte, de lo que realmente se trata la reacción a la inversión de Wall Street en viviendas unifamiliares. Después de todo, hay relativamente pocas quejas (fuera de los círculos socialistas) sobre la compra y alquiler de apartamentos por parte de grandes inversores. Fue sólo cuando comenzaron a comprar casas –y, por tanto, a socavar la capacidad de las localidades ricas de mantener alejados a la masacre mediante la zonificación unifamiliar– que se generalizó la preocupación por la propiedad de viviendas en Wall Street.
En verdad, la vivienda en Estados Unidos es cara porque es escasa. Y es escasa porque las restricciones de zonificación prohíben la construcción de departamentos en la mayoría de los terrenos residenciales, la burocracia infla innecesariamente el costo de producción de viviendas y el gobierno no hace lo suficiente para canalizar capital hacia el sector inmobiliario, ya sea a través de subsidios o inversión pública directa.
Si se combinan estas políticas que provocan escasez con la desigualdad de ingresos, se terminará con personas sin hogar, desplazamientos y un crecimiento salarial mediocre.
Podemos escapar de este destino. Pero hacerlo requerirá que los estadounidenses acepten algunas concesiones. Para que la vivienda sea abundante, muchos propietarios de clase media tendrán que tolerar más ruido de la construcción, tráfico y competencia por el estacionamiento en sus vecindarios. Los contribuyentes tendrán que absorber una mayor inversión pública en la construcción de viviendas. Los grupos ecologistas tendrán que soportar las restricciones a la revisión medioambiental.
Y, por supuesto, cualquier esfuerzo exitoso para limitar los precios de la vivienda hará, por definición, que el principal activo financiero de la mayoría de las familias estadounidenses –sus casas– sea menos valioso de lo que sería de otro modo.
Dados los inconvenientes de estas verdades, no sorprende que los políticos hayan gravitado hacia los mitos. Si se culpa de la crisis inmobiliaria a unas pocas corporaciones confabuladas, entonces no es necesario pedir a sus electores que contribuyan en nada a su resolución. Y tomar esta táctica también puede hacer que usted se gane el cariño de los activistas populistas de su partido, muchos de los cuales están deseando pelear con las grandes finanzas.
La desventaja es que su demagogia puede encarecer aún más la vivienda. Antes de respaldar la prohibición de Trump, los funcionarios deberían preguntarse si ese es un precio que están dispuestos a pagar.
