Los crecientes precios de las propiedades han hecho que historias sobre un mercado inmobiliario competitivo aparezcan en los titulares casi a diario.
Pero una ciudad sigue atrayendo la atención por ser un caso atípico.
Melbourne, que alguna vez fue la segunda capital más cara del país detrás de Sydney, ahora se está convirtiendo en un caso de estudio para aprovechar el crecimiento de los precios de la vivienda antes de que se acelerara al ritmo de otras capitales.
Según los datos de la vivienda, el valor de la vivienda en la ciudad creció sólo un 15,5 por ciento en cinco años, una cifra eclipsada por aumentos de casi el 80 o el 90 por ciento en Brisbane, Adelaida y Perth.
Con un 0,7 por ciento, el crecimiento general de los precios nacionales en diciembre fue el más pequeño en varios meses, según el mismo conjunto de datos, liderado por ligeras caídas en el valor de las viviendas en Sydney y Melbourne. Pero un abismo separa a las dos ciudades en otras medidas clave.
«La brecha entre los precios de Melbourne y los precios de Sydney no ha sido tan amplia desde aproximadamente 1999», dijo Tim Lawless de Cotality, la firma de análisis inmobiliario que publicó los datos.
«El valor medio de una vivienda en Melbourne es de unos 980.000 dólares. Eso es un poco más de 600.000 dólares menos que el valor medio que se puede encontrar en Sydney».
El crecimiento más lento que el promedio se ha relacionado con aumentos más suaves de los alquileres, un aumento en los compradores de primera vivienda y advertencias de que un éxodo de inversores podría desestabilizar el mercado inmobiliario.
Los analistas inmobiliarios dicen que está en juego una combinación de condiciones económicas, configuraciones políticas y cambios demográficos. El mercado inmobiliario de la ciudad también experimentó una importante caída en 2022.
Toby Balazs, del principal organismo inmobiliario del estado, el Real Estate Institute of Victoria, describió el lento crecimiento de los precios de la ciudad como «algo sorprendente» en el contexto nacional.
Pero dijo que el entorno económico más amplio del estado (y un mayor crecimiento del capital en otros lugares) fue un factor clave.
«Si lo miramos desde una perspectiva de inversión, ha habido una serie de desafíos para los inversores inmobiliarios en el mercado de Melbourne», dijo Balazs.
Los grupos de inversión inmobiliaria comenzaron a advertir sobre un éxodo de propietarios poco después de que se incluyeran entre otros más impuestos territoriales y un mayor recargo a los propietarios ausentes.
Cotality estima que una propiedad de inversión con un valor de terreno de $650,000 ahora soporta $1,300 adicionales en impuestos territoriales al año. Los propietarios también han denunciado, entre otros costes.
«Existen buenas oportunidades de crecimiento en el mercado de Melbourne», afirmó Balazs.
«Pero las realidades de poseer una propiedad (tanto en impuestos como en regulación) en comparación con otros estados lo hacen más desafiante».
Desde entonces, los datos de los bonos de alquiler (un indicador del número de propiedades de alquiler en el mercado) han aportado evidencia empírica a la teoría de que los propietarios son…
Esos registros sugieren que Victoria se deshizo de alrededor de 16,500 propiedades de alquiler durante el primer año en que estuvieron en vigor los cambios en la configuración fiscal.
Las opiniones sobre los efectos de la nueva dinámica del mercado fueron algo contradictorias, y el Consejo de la Propiedad advirtió que, en última instancia, podrían perjudicar a varias partes interesadas.
«Nuestra reciente investigación sobre el impacto de los impuestos sobre la inversión extranjera muestra que Victoria está rechazando inversores a un ritmo alarmante», dijo la directora victoriana del consejo, Cath Evans.
«Una inversión reducida significa menos viviendas nuevas, una oferta de alquiler más ajustada y alquileres más altos.
«Los inquilinos tienen menos opciones, los compradores de primera vivienda ven acciones menos asequibles y los inversores restantes ven sus rendimientos erosionados por cargos impredecibles».
Por otro lado, los datos de Cotality muestran que los aumentos de alquileres en Melbourne en 2025 (alrededor del 2,5 por ciento con respecto a 2025) fueron menores que los de otros lugares (un promedio nacional de alrededor del 5,2 por ciento, y hasta el 7,6 por ciento en Darwin).
Los primeros compradores de viviendas llegaron cuando los inversores se fueron, dijo Lawless, y esa cohorte representó alrededor del 27 por ciento de la demanda en Victoria en septiembre.
Si bien Melbourne está por debajo del promedio nacional en cuanto a crecimiento de los precios de la vivienda, aumentos de los alquileres y relación entre el precio de la vivienda y los ingresos, la ciudad está por encima del promedio nacional en lo que respecta a los nuevos préstamos obtenidos por los compradores de primera vivienda.
«Ésta es la otra cara del débil crecimiento del valor de la vivienda en Melbourne durante los últimos cinco años», dijo Lawless.
«De hecho, Melbourne se ha convertido en una de las capitales más asequibles, absolutamente la más asequible de las principales capitales».
La débil demanda de los inversores no es el único factor que influye en Melbourne, según Lawless, quien dijo que un largo período de crecimiento negativo de la migración interestatal y entrega de viviendas por encima del promedio durante unos 15 años también había enfriado el mercado.
Los costos de construcción persistentemente altos, especialmente para viviendas de densidad media y alta, podrían desacelerar el proceso de entrega de viviendas, revirtiendo la tendencia.
También se prevé que las tasas de interés se mantengan o aumenten el próximo mes.
«Creo que 2026 será probablemente un año más débil para los mercados inmobiliarios de todo el país, incluida Melbourne», dijo Lawless.
Los expertos en equidad inmobiliaria advierten que la menor relación entre el valor medio de la vivienda y los ingresos de Melbourne (alrededor de 7,1 en comparación con 10 en Sydney) ofrece poco que celebrar para los hogares de bajos ingresos.
Datos más detallados muestran que los precios de la vivienda han aumentado en algunas zonas de Melbourne que normalmente se consideran más asequibles: alrededor del 14 por ciento en Frankston año tras año y el 9,5 por ciento en Brimbank.
«Creo que los efectos de flujo son uno: vemos una menor calidad de vida y personas que hacen sacrificios en áreas de bajos ingresos», dijo Katrina Raynor del centro de estudios Per Capita’s Center for Equitable Housing.
«También vemos desplazamientos más largos, porque en muchos de los lugares donde queremos ver a trabajadores clave, los trabajadores clave no pueden permitirse el lujo de vivir.
«Se ven cambios en los patrones de transporte y personas que pasan menos tiempo con sus hijos y familias porque pasan más tiempo en los automóviles».
Los cambios en el mercado inmobiliario tienden a generar ganadores y perdedores, dijo, pero estabilizar los precios de la vivienda fue un buen resultado político frente a un crecimiento insostenible.
«Desde una perspectiva de equidad, que los precios de la vivienda no aumenten en Melbourne es algo bueno para muchas personas», afirmó.
