Una docena de días después de 2026, hay más de 1.800 casas y condominios a la venta en el área de Aurora, el territorio del veterano agente inmobiliario Sunny Banka.
«Fueron 1.500 durante los primeros ocho días (y) 1.835 fue la cifra ayer o anteayer, lo que supone otras 300 viviendas en sólo un par de días», dijo Banka el martes. «Y ni siquiera estamos en la mejor temporada de ventas».
En realidad, ese es el nivel en el que se encontraba Aurora a finales de 2024, cuando la industria pasó a un mercado lento en 2025. Espere un mercado similar al del año pasado, en el que se lanzaron más casas al mercado, precios medios estables y más concesiones para atraer compradores, según profesionales inmobiliarios locales, como Banka, quien dijo que los precios de Aurora han caído entre un 5% y un 8% en un año, con algunas casas «por debajo de $100,000 de lo que habrían cotizado en 2024».
Llámelo mercado de compradores incluso si los compradores parecen desaparecidos.
Los compradores todavía están ahí. Son sólo un poco mayores (con una edad promedio de 40 años para los compradores por primera vez) y tienen más dinero de sobra, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El año pasado, compraron casi 41.000 viviendas unifamiliares y 10.800 condominios y casas adosadas en el área de Denver. Eso sigue siendo una gran caída con respecto al explosivo 2020, cuando los datos históricos muestran un 50% más de viviendas y más del doble de condominios y casas adosadas vendidas en el área. En todo el estado, se vendieron 67.732 casas unifamiliares el año pasado, un aumento del 3,2% respecto al año anterior, pero menos que las 96.286 de hace cinco años.
Los compradores tienen más opciones hoy en día y muchos vendedores no están bajo presión para aceptar cualquier oferta, dijo Cooper Thayer, un agente inmobiliario del área de Denver.
«Esa combinación tiende a suprimir el volumen de transacciones incluso cuando las condiciones parecen favorables en el papel», dijo Thayer. «En resumen, este mercado se trata menos de miedo o huida y más de fricción. Se están produciendo acuerdos, pero sólo cuando el precio, el pago y el producto se alinean claramente».
Mientras los miembros de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado se preparan para su cumbre económica anual el miércoles, Thayer también planea compartir una diapositiva reveladora que agrega una perspectiva sobre hacia dónde han ido los compradores: el costo mensual de comprar una casa es esencialmente 100% más que alquilar.
«Esa brecha refleja no sólo los elevados precios de las viviendas, sino también mayores tasas hipotecarias, impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento inherentes a la propiedad», dijo. «Incluso con más opciones, muchos compradores simplemente no pueden, o eligen no hacerlo, estirar sus presupuestos mensuales».
Calcula que alquilar un apartamento en Denver cuesta $22,675 al año en comparación con $45,395 por el pago de una hipoteca, que incluye impuestos a la propiedad, seguros y otros cargos.
Históricamente, ha sido mucho mejor o mucho peor, según la perspectiva de cada uno. El diferencial entre compra y alquiler alcanzó un mínimo del 12,7% en 2012, según datos de Reventure compartidos por Thayer. Y se había disparado hasta el 118,9% en 2022, desde el 54,6% del año anterior debido al frenesí pandémico de compra de viviendas que provocó guerras de ofertas y precios de lista más altos.
El cambio con respecto al ritmo frenético del mercado de compra de viviendas pandémico ha ayudado a reducir parte de ese diferencial, incluso cuando la construcción de nuevos departamentos hizo que los alquileres bajaran aún más. De hecho, la pausa en el mercado de venta se considera “más equilibrada” en comparación con la volatilidad de principios de 2020. Y esto no es sólo en Denver.
“2025 se sintió como un año de reinicio para la vivienda en todo Colorado”, dijo Jared Reimer, portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado y agente de bienes raíces del área de Fort-Collins, en la actualización mensual de la organización. «No hubo avances ni retrocesos dramáticos, sólo un mercado que se mantuvo resistente y equilibrado a pesar de la actual incertidumbre económica».
Otros compartieron una opinión similar y dijeron que la estabilidad es mejor que la volatilidad: “La perspectiva para 2026 es que las condiciones se parezcan mucho a las observadas en 2025”, dijo Jay Gupta, un agente de bienes raíces en Colorado Springs. “De cara a 2026, las expectativas apuntan a otro año estable, salvo grandes perturbaciones”, afirmó Heather Erb en Durango. Kelly Moye, de Boulder, añadió que el pronóstico para 2026 es «un mercado equilibrado, una ligera apreciación y ninguna ventaja clara para ninguna de las partes».
Según datos de diciembre de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado, las casas en el área metropolitana de Denver estuvieron a la venta durante 70 días, un 20,7% más que el año anterior. En todo el estado, el número de días aumentó un 11,8% a 76 días. El precio de venta medio cayó para ambos, un 2,6 % a $560 000 en Colorado y un 2 % a $599 900 en el área metropolitana de Denver.
Patrick Muldoon, de Muldoon Associates en Colorado Springs, dijo que es difícil predecir lo que sucederá este año, un año electoral. El año pasado, el precio de venta medio en el condado de El Paso se mantuvo estable en $490,000, pero a fines de diciembre, había caído a $469,950. Muldoon dijo que el último trimestre notó que muchos vendedores locales sacaron sus casas del mercado con la esperanza de obtener un mejor precio en la primavera. Sin embargo, el mercado inmobiliario ya no es lo que solía ser, afirmó.
«Creo que descubrirán que la primavera no es mejor», dijo Muldoon. «No puedo decir cuántas veces el vendedor estaba sentado al otro lado de la mesa diciendo: ‘Hemos oído eso. Nuestra casa es diferente’. Y esa es una desconexión muy difícil de transmitir a los vendedores que piensan que su casa es mejor. Hace dos años, nadie pensaba que el mercado inmobiliario había cambiado. El año pasado la gente lo admitía. Entonces, tal vez este año finalmente todos estén de acuerdo y necesitemos ser más agresivos. Lo veremos a medida que avancemos hasta la primavera”.
Pero el mercado siguió empeorando para los compradores y vendedores de condominios y casas adosadas, especialmente en el área metropolitana de Denver.
Considerado una opción más asequible para compradores por primera vez, el precio de venta medio terminó el año en $395,000, un 3,7% menos que en 2024 y menos de $501,578 a fines de 2022. En diciembre, hubo un 6,4% más de listados, un 7,6% menos de unidades vendidas y el número de días en el mercado aumentó un 21% a 75 días.
«Habíamos estado presionando por 500.000 dólares. Los precios han bajado drásticamente», dijo Banka en Aurora. «¿Seguirán haciéndolo? Van a tener que hacerlo porque tendremos un exceso».
Un gran contribuyente al debilitamiento del mercado es el aumento de las tarifas de los propietarios de viviendas, que se dispararon debido al rápido aumento de las primas de seguros de propiedad y los mayores costos de mantenimiento. No ocuparse de ellos podría impedir que los compradores obtengan un préstamo convencional.
Y cada aumento de $100 en las tarifas mensuales de la Asociación de Propietarios afectará el préstamo del comprador, dijo Thayer. Según cálculos de la industria, esos 100 dólares equivalen aproximadamente a 16.680 dólares en poder adquisitivo de un comprador.
«Reduce la cantidad de pagos mensuales que el prestatario puede realizar sin dejar de mantenerse dentro de los límites (de deuda a ingresos)», dijo Thayer. «Los compradores lo sienten inmediatamente porque una vez que se alcanzan los límites de DTI, la única manera de seguir calificado es bajar el precio de compra, aumentar el pago inicial o mudarse a una propiedad completamente diferente. Esta es también la razón por la que las propiedades con muchas HOA son desproporcionadamente sensibles a las tasas de interés más altas. A medida que las tasas suben, cada dólar de costo fijo mensual tiene más peso, y las cuotas de las HOA no se abaratan cuando las tasas bajan o los precios se ajustan».
Tipo de Historia: Noticias
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