Dada la promesa del presidente Trump de superar la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, y el plan que acaba de presentar grandiosamente para lograrlo, uno pensaría que pronto idearía un nuevo credo para destacar la campaña: algo así como MAHAA, por “Hacer que las casas de Estados Unidos vuelvan a ser asequibles”. De hecho, la mayor parte del problema general de “asequibilidad” que es tan crucial para los votantes y que domina cada vez más el debate entre los políticos –liderado por el propio Trump– es la explosión del costo de la vivienda. El aumento de lo que las familias deben pagar por los productos básicos que se esfuerzan por poseer sobre todos los demás ha superado con creces, desde justo antes del inicio de la pandemia, el shock de precios en alimentos, automóviles, seguros o cualquier otro artículo clave. En pocas palabras, el mayor gasto de los hogares estadounidenses ha crecido tanto que la mayoría de los compradores primerizos no tienen los medios para afrontarlo.
Las decenas de millones de inquilinos entre bastidores conocen muy bien los cálculos. Los dos factores que determinan la capacidad de compra, los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias, se han movido en la dirección equivocada a gran escala y sorprendentemente rápido. Según el American Enterprise Institute, los precios promedio han aumentado más del 150% desde principios de 2019, y las tasas de préstamos hipotecarios publicadas en Mortgage News Daily se han disparado en dos tercios, de aproximadamente el 3,7% al 6,2% actual. Esa terrible doble opción, considera la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, ha hecho que ser propietario de una vivienda sea una aspiración que está fuera del alcance de tres de cada cuatro hogares estadounidenses.
El 6 de enero, Trump dio a conocer un programa para restaurar la asequibilidad de la vivienda al prohibir lo que considera una fuerza importante que impulsa los precios al alza: las compras de viviendas por parte de grandes inversores que transforman en alquileres. Como escribió el presidente en Truth Social: «Durante mucho tiempo, ser propietario de una casa se consideró el pináculo del sueño americano (que se ha vuelto) cada vez más fuera del alcance de muchas personas, especialmente de los estadounidenses más jóvenes. Inmediatamente estoy tomando medidas para impedir que los grandes inversores institucionales compren más viviendas unifamiliares. Solicitaré al Congreso que lo codifique».
El mismo día, en una inusual confluencia de políticas, Gavin Newsom básicamente respaldó la iniciativa del presidente. Un portavoz del gobernador de California declaró: «Cuando la vivienda se trata principalmente como una estrategia corporativa, los californianos sienten el impacto. Los precios suben, los alquileres aumentan y menos personas tienen la oportunidad de comprar una casa». La idea de que Wall Street es una fuerza poderosa en la inflación de los precios de las viviendas, y que hay que detenerla, también ha despertado voces prominentes en el Congreso. Los senadores Elizabeth Warren (D-Mass.) y Jeff Merkley (D-Ore.) han presentado leyes (hasta ahora infructuosas) que impondrían sanciones fiscales a los grandes compradores de viviendas. La gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, se ha sumado al coro que pide medidas enérgicas, criticando a los grandes proveedores de vivienda propia para alquilar por “comprar la oferta de viviendas y dejar a los compradores cotidianos con cada vez menos opciones asequibles”. El movimiento también está ganando terreno a nivel local: dos municipios de Indiana recientemente prohibieron los alquileres a largo plazo por parte de inversores, los primeros en Estados Unidos en hacerlo.
El presidente y su creciente grupo de aliados de ambos partidos esencialmente argumentan que al comprar un gran número de viviendas unifamiliares, ya sea en nuevos desarrollos o en vecindarios antiguos, y luego alquilarlas, los grandes inversionistas están reduciendo sustancialmente el inventario disponible para la venta. Esto supuestamente eleva los precios para la gente común, ya que están pujando por un grupo de casas disponibles que es mucho más pequeño que si esos grandes jugadores no estuvieran compitiendo con ellos. La teoría dice que si se detuviera la compra institucional liderada por gigantes que cotizan en bolsa como Invitation Homes y American Homes 4 Rent, y una serie de firmas de inversión como Pretium Partners y Brookfield Properties, los precios caerían o al menos se estabilizarían, logrando un gran avance en asequibilidad.
«No hay evidencia empírica de que las grandes instituciones hayan hecho subir los precios de la vivienda», dice Ed Pinto, codirector del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute. Pinto sostiene que el aumento de los compradores institucionales es un síntoma, no una causa de la crisis inmobiliaria, y que, de hecho, están ayudando a abordar el problema real que las políticas equivocadas diseñadas en Main Street y en Washington, DC, causaron en primer lugar: una grave escasez de nuevas construcciones, y por ende de viviendas en venta, causada por una zonificación local restrictiva y una demanda excesiva de esa insignificante oferta provocada por las políticas de dinero fácil de la Reserva Federal que llevaron las tasas hipotecarias a niveles de súper ganga después de la pandemia. Es esa combinación -no estos supuestos merodeadores- la que desató el desenfrenado aumento de precios que está dejando afuera a la mayoría de los estadounidenses. “Estas empresas no están saqueando a los compradores de viviendas”, afirma Pinto. «Es todo lo contrario. Como cada vez más personas no pueden permitirse el lujo de comprar viviendas unifamiliares, ofrecen la opción de vivir en una a menor coste mediante el alquiler. Esto saca a esas personas del mercado de compra y, por lo tanto, puede aliviar la presión sobre los precios».
Los alquileres unifamiliares también brindan flexibilidad adicional a la fuerza laboral estadounidense. Digamos que alguien se muda a una nueva ciudad para trabajar como enfermero o capataz de construcción, pero cree que puede mudarse en uno o dos años para un nuevo puesto en otra localidad, ya sea en la misma empresa o para otro empleador. La posibilidad de alquilar una casa significa que obtienen todos los beneficios de estilo de vida de ser propietarios, pero no necesitan hacer un gran compromiso financiero en una propiedad en la que pueden vivir sólo por un tiempo relativamente corto.
Pinto señala que en dos momentos difíciles para la vivienda, los inversores acudieron al rescate. El primero fue el crack inmobiliario que definió la Gran Crisis Financiera. “Los inversores rescataron al mercado”, afirma Pinto. «No había suficientes compradores individuales para absorber las casas arrojadas al mercado y en ejecución hipotecaria, a pesar del colapso de los precios. Pocos compradores potenciales tenían crédito suficiente. Los inversores compraron decenas de miles de casas abandonadas sin ser vistas, muchas de ellas propiedad de los bancos, y sentaron un piso debajo del mercado». Luego, después de la pandemia, cuando la fuerte caída de las tasas orquestada para reactivar la economía hizo que los precios se dispararan, los actores de la compra con opción a alquiler aumentaron sus carteras una vez más, esta vez no porque la gente no tuviera crédito o estuviera desempleada o con problemas de liquidez, sino porque los precios altísimos estaban empujando a los posibles compradores a alquilar a largo plazo. Esa tendencia dio a las familias que de repente no podían comprar pero que aún querían ese tercer dormitorio y el patio trasero la oportunidad de vivir en una casa mientras esperaban convertirse en propietarios.
Otra ventaja que ofrecen los compradores institucionales, dice Pinto: barren casas en ruinas en masa, luego invierten mucho para arreglar techos, recablear sistemas eléctricos, reparar pisos e instalar nuevos electrodomésticos, todo para ganar inquilinos. También cita un gran error en la visión que los críticos tienen de la industria. Estos inversores inmobiliarios no son sólo compradores. De hecho, recientemente han estado vendiendo un poco más de casas de las que están adquiriendo.
Pinto señala que los inversores en general han sido durante mucho tiempo grandes propietarios de viviendas unifamiliares. Pero son las pequeñas empresas familiares las que siempre dominaron el mercado, y ese es el caso hoy. Las instituciones desempeñan un papel menor, aunque contribuyeron en gran medida como compradores de último recurso durante la crisis financiera mundial y proveedores de alquileres muy necesarios durante la pandemia. Hoy en día, más del 12% del stock de viviendas unifamiliares del país está en manos de propietarios que poseen 100 propiedades o menos. Las instituciones, más de 100, representan sólo el 1% del total. En ningún condado un gran inversor alberga más del 10% de las viviendas, y en el 60% no posee ninguna. Atlanta, por ejemplo, tiene una presencia de inversionistas relativamente grande, con un 4,2%, y Dallas y Houston también ocupan un lugar destacado con un 2,6% y un 2,2% respectivamente.
Es especialmente informativo estudiar la tendencia reciente en las compras por parte de las instituciones, y no muestra el tipo de acumulación aplastante que sugieren el presidente y otros que apuntan a la industria. Pinto recopiló datos que abarcan los 21 meses que finalizaron en noviembre de 2025. Descubrió que, en general, los inversores grandes y pequeños compraron alrededor de una cuarta parte de todas las viviendas vendidas. Pero la cuota acumulada por el club de los mayores de 100 años ascendió a sólo el 2%. Además, sus carteras cayeron porque vendieron más de lo que compraron. Aquí están los datos: en ese período de casi dos años, los grandes propietarios adquirieron 178.000 casas unifamiliares y abandonaron 184.000, lo que representó una disminución neta de 6.000. A pesar de todas las críticas que afirman que estos presuntos explotadores expulsaron a la gente normal que buscaba dar el salto transformador, sus propiedades apenas se movieron. Sean Dobson, director ejecutivo de Amherst Group, una firma de inversión de Austin que posee alrededor de 50.000 viviendas en alquiler, dice que la idea de que las instituciones compiten con los compradores habituales es errónea. Señala que Amherst compra casas que requieren una rehabilitación importante, que normalmente cuestan $30,000 o más, y que atiende a consumidores que no pueden comprar ahora debido a restricciones crediticias.
Según las estimaciones de Pinto, los grandes compradores compraron alrededor del 40% de sus viviendas recién adquiridas a promotores que construyeron nuevas viviendas para ellos, a menudo en comunidades hechas a medida y concebidas específicamente para el alquiler. La industria se trata tanto de construir para alquilar como de reparar para alquilar. Por ejemplo, en 2023, Pretium Partners forjó un pacto para comprar 4.000 viviendas unifamiliares construidas por DR Horton en estados como Georgia, Florida, Texas y Arizona. Una vez más, se trata de adiciones al parque de viviendas del país que satisfacen una necesidad al permitir a los estadounidenses con precios elevados vivir en una capa espaciosa o en un rancho, digamos, en lugar de un apartamento estrecho. La necesidad de alquilar efectivamente creó la nueva casa.
Cuando los mercados de alquiler se debilitan y los precios de venta mejoran, los inversores suelen poner en el mercado una parte de las viviendas originalmente construidas para arrendamiento. Esto aumenta la lista de cotizaciones, lo contrario de lo que los críticos denuncian como el papel de las instituciones de presionar la oferta. Es una historia similar para los que necesitan reparaciones. Muchas de estas casas están tan deterioradas antes de que los inversores las compren que es extremadamente difícil venderlas, si es que son lo suficientemente habitables como para encontrar compradores. Una vez más, cuando el mercado de propietarios se recupera, estas viviendas más antiguas, ahora completamente renovadas, con frecuencia vuelven a estar “en venta”. A mediados de la década de 2010, parece que los inversores eran vendedores netos cuando el grupo de propietarios reaccionó furioso por la recuperación de la crisis financiera mundial.
Como muestran las estadísticas de Pinto, hoy las potencias de la industria están adoptando una postura intermedia al adquirir aproximadamente los mismos volúmenes que marcan como «para la venta», inclinándose incluso un poco hacia aligerar sus carteras. El flujo y reflujo que los inversores generan al generar alquileres cuando la demanda es fuerte y luego cambiar hacia las ventas cuando los compradores regresan, ayuda a equilibrar el mercado. «Podemos intervenir cuando los consumidores se retiran, dice Dobson. «Esto sirve como un amortiguador que reduce la volatilidad a lo largo de los ciclos».
Aquí está el factor decisivo para Pinto: su investigación no muestra absolutamente ninguna relación entre el nivel de propiedad institucional y la escasez de viviendas (el principal factor que infla los precios) en los mercados individuales. Pinto estudió los aumentos de precios en 150 metros desde enero de 2012 hasta junio de 2025, y los comparó con el grado de propiedad institucional en cada ciudad. Muchos de los mayores saltos se produjeron en lugares donde los grandes terratenientes apenas participaron. Precios en la ciudad de Boise, Idaho; Bend, Oregon; Modesto, Bakersfield y Stockton, California; Valle de Prescott, Arizona; Ocala, Florida; y Austin, Texas, aumentaron entre 165% y 270%, por encima o muy por encima del promedio nacional, pero los inversionistas en cada ciudad poseían menos del 1% de las viviendas. Por el contrario, las áreas metropolitanas con participaciones relativamente grandes presenciaron una apreciación de precios por debajo del promedio durante ese lapso de casi 13 años, incluidas Birmingham, San Antonio, Indianápolis y Columbia, Carolina del Sur. Memphis tuvo la proporción más alta de viviendas institucionales de alquiler entre todas las ciudades con un 4,5%, sin embargo, los precios de las viviendas aumentaron mucho menos que la norma nacional.
Pinto subraya que centrarse en los grandes compradores oscurece las verdaderas razones de la crisis de asequibilidad y las soluciones estructurales necesarias para solucionarla. “Las instituciones poseen el 1% del parque de viviendas unifamiliares del país, pero los precios aumentaron un 154% entre 2012 y 2025”, afirma. «Los inversores institucionales no son la causa fundamental de la rápida apreciación de los precios de las viviendas. Estados Unidos se enfrenta a una escasez de 6 millones de viviendas debido a las prácticas restrictivas de uso de la tierra y a las regulaciones de zonificación, y a la política de dinero fácil de la Reserva Federal durante la pandemia. En California, hay una escasez de viviendas del 15%, la mayor del país, y los inversores poseen menos del 1% de las viviendas. La solución es construir muchas más casas. Los grandes inversores no tienen nada que ver con cómo se creó la escasez de viviendas».
Entonces, ¿cuál será el impacto de impedir que los grandes inversores aumenten sus carteras? Tenga en cuenta que no están aumentando sus existencias en este momento. Por tanto, en el corto plazo, el efecto sería insignificante. Pero si sufrimos una fuerte crisis económica, no podrán intervenir y brindar el apoyo necesario para evitar una caída libre de los precios, su función crucial en la GFC. Más personas de bajos ingresos se quedarán atrapadas en alquileres de una habitación en lugar de tener la oportunidad de tener un jardín y habitaciones separadas para mamá, papá y los dos preadolescentes. Y los inversores no contribuirán con los gastos de capital para arreglar el piso y reemplazar los baños en las casas más deterioradas del país. Las nuevas mansiones que compran especialmente a los promotores para alquilarlas tampoco llegarán al mercado cuando aumente la demanda, y pueden conseguir mejores condiciones vendiendo que alquilando.
“Siempre me preocupan las consecuencias no deseadas de este tipo de planes”, dice Pinto. «Y para este plan, fácilmente podrían ser ni siquiera neutrales sino negativos». Esto podría ser un mal negocio para los aspirantes a compradores de vivienda en Estados Unidos y para las personas excluidas por ahora de la posibilidad de ser propietarios de una vivienda y que aprecian la perspectiva de vivir en una casa, incluso como alquiler. Negarle esa opción a este vasto grupo demográfico en espera elimina un paso que los acerca al sueño americano.
