Miles de propietarios de Melbourne se están alejando de algunas de las ubicaciones más solicitadas de la ciudad en respuesta a las políticas gubernamentales.
Los datos de bonos de alquiler residencial muestran que en el último año hubo 10,274 bonos de alquiler menos activos en todo el estado.
Pero a nivel de ayuntamientos, los datos muestran caídas “impactantes” a largo plazo de hasta 2000 bonos menos activos, lo que indica caídas similares en el número de viviendas de alquiler disponibles, en algunos de los municipios más buscados del estado, desde Port Phillip hasta Boroondara y Stonnington, desde 2017.
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Ese fue el año en que el gobierno victoriano inició una letanía de reformas en materia de alquileres que ahora se ha convertido en 150 cambios que deben abordar los propietarios.
Frankston, que alguna vez fue asequible, también ha perdido casi 1000 alquileres en el cronograma, con una disminución de 989 viviendas, seguida de cerca por la Península de Mornington, donde hay 880 bonos menos activos ahora en medio de una brutal crisis de personas sin hogar que ha convertido al municipio en uno de los más propensos del estado a tener gente durmiendo en la calle.
Otros datos de Homes Victoria muestran que los inquilinos están pagando el precio, con una tasa de desocupación de Melbourne de solo el 2,4 por ciento en junio de este año, después de haber promediado el 5 por ciento entre 2020 y 2022.
En la región de Victoria, la cifra es aún peor, con un 1,8 por ciento, la más difícil para los inquilinos desde marzo de 2022.
Los datos del censo muestran que la demanda de inquilinos está creciendo, con estadísticas de 2021 que indican que 537.865 hogares en alquiler representaban el 30,2 por ciento de las viviendas del Gran Melbourne, frente a 472.462 (30 por ciento) en 2016.
En general, Victoria tiene 72.000 bonos de alquiler más activos hoy que en 2017.
Pero los expertos han expresado su preocupación de que las áreas detrás de la mayor parte del aumento estén en los márgenes de la ciudad, incluidas Melton y Wyndham, y los apartamentos en la ciudad de Melbourne, que representan casi 40.000 del aumento.
La economista de PropTrack, Anne Flaherty, dijo que la disminución de los alquileres en áreas deseables era “bastante impactante”, ya que el mercado inmobiliario en general debería haber crecido a lo largo del tiempo, dado el aumento de la población.
«Mucho de esto tiene que ver con el éxodo de inversores que hemos visto durante varios años», dijo Flaherty.
«Hay impuestos altos y un alto cumplimiento, y un período durante la pandemia en el que hubo una moratoria de los desalojos, lo que presionó a los propietarios y los alquileres disminuyeron y el valor de las propiedades aumentó. Y eso provocó que los inversores vendieran.
«Está mejorando, pero no se acerca al nivel necesario para recuperarse».
Los mercados de alquiler más afectados de Victoria LGA Jun 2017 Jun 2024 Jun 2025 Disminución desde 2024 Disminución desde 2017 Port Phillip 22,199 20,868 20,185 -683 -2,014 Boroondara 19,913 19,126 18,361 -765 -1,552 Stonnington 22.453 22.083 21.376 -707 -1.077 Frankston 13.792 13.359 12.803 -556 -989 Península de Mornington 11.268 10.500 10.388 -112 -880 Cordilleras Yarra 6.840 6.675 6.355 -320 -485 Warrnambool 3.415 3.031 2.973 -58 -442 Maroondah 9.104 9.237 8.808 -429 -296 Gran Bendigo 10.391 10.255 10.127 -128 -264 Campaspe 2.275 2.064 2.031 -33 -244
Fuente: Casas Victoria
También señaló que en algunas áreas, como la península de Mornington, los inversores podrían estar buscando eludir las regulaciones de alquiler al convertir sus casas en alquileres de corta duración como casas de vacaciones.
El registro de alquileres para estancias cortas del consejo de la Península de Morington tenía 2294 viviendas en 2019, que alcanzaron un máximo de 3080 en 2023, antes de caer ligeramente a 2860 en los datos más recientes de 2024.
Desde 2017, las reformas de alquiler anunciadas para Victoria han incluido estándares mínimos para las casas de alquiler que requieren de todo, desde la instalación de anclajes de cables ciegos hasta evitar que los propietarios discriminen por tener una mascota.
Datos separados de Ray White muestran que desde que se introdujeron aumentos en los impuestos territoriales a principios de 2024, los propietarios habían subastado 140 casas en Craigieburn, 100 en Reservoir y más de 50 en media docena de suburbios más, principalmente en el norte de la ciudad. Esto no incluye alquileres vendidos por otras empresas o tratados privados.
La economista jefe de la firma, Nerida Conisbee, dijo que con muchas áreas asequibles, era probable que los propietarios se hubieran visto afectados por el impuesto a la tierra y el cumplimiento de los costos estándar mínimos, lo que significaba que su inversión ya no era viable.
«Para los inversores que no tienen mucho flujo de caja, esos impuestos territoriales más altos podrían hacer que la propiedad pase de ser viable a dejar de ser viable».
Agregó que los vecindarios con precios más altos que pierden un gran número de casas de alquiler también podrían verse afectados porque cada vez menos propietarios pueden pagar propiedades en esas áreas, lo que lleva a más ventas que compras.
El director ejecutivo del Real Estate Institute of Victoria, Toby Balazs, dijo que era probable que el problema empeorara.
«A menos que haya mayores incentivos para que las nuevas construcciones y los inversores entren en el mercado, lamentablemente el desafiante mercado del alquiler continuará», afirmó Balazs.
El presidente del Consejo de Inversores Inmobiliarios de Australia, Ben Kingsley, dijo que los datos también podrían sugerir que los propietarios a largo plazo estaban vendiendo casas en lugar de mejorarlas para cumplir con una lista cada vez mayor de estándares de alquiler.
«Ellos son los que han estado prestando servicios a las propiedades de los inquilinos durante décadas y ya se han cansado del gobierno y han llevado sus fondos a un mercado inmobiliario más flexible para invertir», dijo Kingsley.
«Y ese es un mal resultado para la economía y para el movimiento de capital de inversión, que es esencial para tener una economía próspera. Y eso es lo que sucede a raíz de reformas de alquiler tan estrictas».
La directora ejecutiva de Tenants Victoria, Jennifer Beveridge, dijo que si bien era bueno ver un aumento generalizado de la oferta de alquiler, la concentración en los suburbios exteriores podría «crear serios desafíos para los trabajadores».
«Un maestro o una enfermera podrían encontrar un lugar de alquiler en Melton, pero si trabajan en Port Phillip o Stonnington, donde la oferta de alquiler ha disminuido, se enfrentarán a costos aplastantes de viaje al trabajo o se quedarán sin dinero por completo», dijo la Sra. Beveridge.
«Este desajuste geográfico entre el lugar donde trabaja la gente y el lugar donde puede permitirse vivir está fracturando a las comunidades y obligando a los trabajadores esenciales a alejarse de las áreas a las que prestan servicios».
El defensor de los inquilinos dijo que a menudo escuchaban a inquilinos que se veían obligados a elegir entre viviendas asequibles y estar cerca del trabajo, y la disminución de la oferta en Boroondara, Stonnington y Port Phillip, donde hay altas concentraciones de empleos, estaba provocando que incluso los profesionales bien pagados tuvieran dificultades para conseguir una casa cerca de su empleador.
«Y los trabajadores de la hostelería, el personal de atención a personas mayores y otros trabajadores esenciales que mantienen en funcionamiento la economía de la península de Mornington no tienen adónde ir; no pueden moverse más lejos porque están rodeados de agua», dijo la señora Beveridge.
Greystar Australia, uno de los actores de Build-to-Rent más activos de Australia, ha agregado alrededor de 1300 viviendas en South Yarra y South Melbourne en los últimos años, compensando resultados aún peores para los inquilinos en las dos áreas.
Pero el director general Matt Woodland dijo que con hasta 50 nuevos inquilinos firmando por mes, los dos complejos estarían completamente arrendados a mediados del próximo año.
“La respuesta general (de los inquilinos) es que les encantó la simplicidad de poder alquilar aquí, dado que se puede reservar un recorrido y presentar la solicitud en línea”, dijo.
Si bien la construcción para alquilar tenía un papel que desempeñar en la remediación de la crisis inmobiliaria, dijo que no estaba diseñada para reemplazar al tradicional propietario inversor de mamá y papá.
Woodland dijo que poner en funcionamiento más complejos de construcción para alquiler requeriría mejoras en el costo de construcción o políticas gubernamentales para reducir los costos regulatorios y otros asociados con la provisión de viviendas.
Un portavoz del gobierno dijo que estaban liderando la nación en materia de derechos de los inquilinos, pero que tenían más por hacer.
«La mejor manera de hacer que la vivienda sea más justa para los jóvenes victorianos es construir más viviendas más rápido; es por eso que estamos implementando la mayor revisión de las leyes de planificación de Victoria en décadas, llevando las anticuadas leyes de planificación NIMBY de Victoria a la era moderna», dijeron.
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