El mercado de alquiler de Egipto pasó del último al frente de una conversación nacional de la noche a la mañana. La Nueva Ley de Alquiler (Ley N° 164 de 2025), firmada por el presidente Abdel Fattah El-Sisi y que entró en vigor en septiembre, ha llevado a propietarios e inquilinos a utilizar Google y las redes sociales en una competencia para comprender las implicaciones de las nuevas regulaciones para ellos.
El viejo dilema del alquiler
El debate sobre el “alquiler antiguo” ha sido un problema tanto para el gobierno como para el parlamento durante bastante tiempo, creando un doble dilema de justicia social versus derechos de propiedad en medio de economías cambiantes y nuevas políticas urbanas. Durante 26 años, el asunto permaneció sin resolver ante el Tribunal Constitucional de Egipto, hasta que el presidente El-Sisi, en octubre de 2023, sugirió que se modernizara la antigua ley de alquiler, observando que dos millones de viviendas estaban vacías e inutilizables debido a regulaciones obsoletas, principalmente debido a la muerte de los propietarios.
El 9 de noviembre de 2024, la Corte Suprema Constitucional emitió un fallo histórico al declarar inconstitucional la primera frase de los artículos 1 y 2 de la Ley N° 136 de 1981. Luego, el Tribunal ordenó al Parlamento egipcio modificar la ley antes de que expirara el actual período legislativo en junio de 2025, y esto ya se ha hecho.
Nuevas reglas
De conformidad con la Ley de Alquileres núm. 164 de 2025, se impone un período de transición de siete años a las unidades residenciales arrendadas en virtud de los antiguos contratos de alquiler, período durante el cual el alquiler se incrementará gradualmente según un cronograma fijo.
Los artículos 3 y 4 establecen el sistema de clasificación de los bienes inmuebles, dividiendo las zonas en tres categorías con los correspondientes aumentos de alquiler: en las zonas privilegiadas, los alquileres aumentarán 20 veces por encima de su nivel actual, con un límite de 1.000 EGP por mes; en las zonas de ingresos medios, los alquileres aumentarán 10 veces, con un mínimo de 400 EGP al mes; y en las zonas de menores ingresos, los alquileres también se multiplicarán por 10, con un mínimo de 250 EGP al mes.
Además, el artículo 6 impone un aumento uniforme del 15 % cada año durante todo el período transitorio sobre los nuevos importes de alquiler.
Por otra parte, las unidades no residenciales como locales comerciales y oficinas administrativas están reguladas por el artículo 2, que indica un período transitorio más corto de cinco años. Los contratos de alquiler residencial terminarán siete años después de que la ley entre en vigor (4 de agosto de 2032), mientras que los contratos no residenciales finalizarán después de cinco años (4 de agosto de 2030).
Además, el artículo 7 describe dos situaciones en las que se rescindirá el derecho del arrendatario a ocupar las instalaciones en virtud del contrato existente y las instalaciones se desocuparán antes de la conclusión del período de transición: (1) si el inquilino o su sucesor en virtud del contrato de arrendamiento mantiene la unidad cerrada durante más de un año sin motivo válido, o (2) si el inquilino o su sucesor tiene otra unidad residencial o no residencial que sea adecuada para el mismo propósito previsto. Estas situaciones han de ser comprobadas por el tribunal correspondiente, no procediendose el desalojo sino mediante orden o sentencia judicial. El inquilino también tiene derecho a apelar la decisión o impugnarla. La rescisión de un contrato al final del período de transición no debe considerarse como un desalojo que se produjo automáticamente. Más bien, es un indicador del derecho del propietario a la unidad. Si la necesidad del propietario de la unidad ya no existe, se puede vender a precio de mercado o se puede negociar un acuerdo de tarifa más baja con el inquilino existente sin ninguna obligación legal involucrada.
Además, la ley elimina todas las regulaciones anteriores relativas a los antiguos alquileres, incluidas la Ley N° 136 de 1981 y la Ley N° 49 de 1977, lo que significa que todo contrato de arrendamiento firmado antes del 31 de enero de 1996 cumple automáticamente con la nueva ley. Sin embargo, la ley no se aplica a los arrendamientos de duración determinada celebrados después del 30 de enero de 1996, los llamados “contratos a 59 años”, que continúan regulados por el Código Civil.
Para comprender el significado de estos cambios, es útil rastrear cómo llegó Egipto a este punto.
Antecedentes históricos
En Leyes, un personaje de uno de los diálogos de Platón señala que las leyes “no son hechas por seres humanos sino por accidentes o desgracias: guerras, epidemias, hambrunas o una sucesión de malas estaciones”.
Durante las últimas décadas, la política de control de alquileres se ha aplicado a través de una serie de leyes y regulaciones. Comenzó en 1924 y luego nuevamente en la Segunda Guerra Mundial. Poco a poco fue creciendo a través de diferentes acciones legales que permitieron congelar o bajar los alquileres de las casas ya envejecidas a mediados del siglo XX.
El eventual ascenso de los Oficiales Libres en 1952 condujo a la intervención del mercado inmobiliario. Colocaron todos los arrendamientos aprobados entre 1944 y 1952 bajo control de alquileres con un recorte automático del 15% en los alquileres controlados. Esto allanó el camino para un legado de vivienda socialista que más tarde llegó con Nasser. Los años 60 y 70 fueron períodos de continua interferencia legislativa con leyes sucesivas que reducían progresivamente los alquileres para los contratos hasta 1961, mientras que en 1962 se intentó reevaluar los valores de los alquileres, pero fue archivado debido a retrasos administrativos y falta de personal capacitado.
En 1969, la Ley 52 y sus enmiendas posteriores dieron como resultado el establecimiento del actual sistema de “alquiler antiguo”, que mantuvo los alquileres extremadamente bajos durante muchos años. Mientras tanto, la construcción de proyectos de vivienda gubernamentales experimentó una caída drástica en el período de 1965 a 1975 debido a la desviación del ingreso nacional hacia el gasto militar, aumentando así la disparidad entre las viviendas disponibles y la demanda general. Para eliminar las deformidades causadas por estos controles de larga data, el gobierno promulgó la Ley 4 de 1996, que permaneció vigente hasta este año.
Dos mundos de alquiler
Egipto se ha enfrentado durante mucho tiempo a un mercado de alquiler dual, formado por dos sistemas paralelos pero fundamentalmente divergentes. El primer mercado lleva mucho tiempo distorsionado por los antiguos contratos de alquiler congelados. En este mercado, sigue siendo posible alquilar un apartamento de lujo en Heliópolis o Zamalek en El Cairo por tan solo entre 17 y 30 libras egipcias al mes. En el contexto actual, muchos de estos apartamentos se han transmitido de generación en generación, lo que coloca a los propietarios en posiciones económicamente limitadas y reduce significativamente el rendimiento de sus propiedades. Lo que es más preocupante, el segundo mercado está impulsado por costos en rápido aumento, lo que hace que la vivienda sea cada vez más inaccesible. En esos mismos distritos, los alquileres pueden alcanzar las 6.000 libras egipcias al mes o más, lo que los sitúa fuera del alcance de la mayoría de los hogares egipcios, incluida la clase media.
El antiguo sistema de alquiler, aunque fundamental para la protección de las familias de bajos ingresos y la provisión de viviendas asequibles, también padecía inconvenientes que, al menos parcialmente, contrarrestaban sus ventajas y, por tanto, requerían su eliminación. La herencia de los contratos de alquiler es uno de los principales problemas, permitiendo que los arrendamientos pasen por el inquilino original a familiares de hasta el tercer grado.
En consecuencia, la atención de los inversores privados se ha reorientado hacia la construcción de apartamentos ocupados por sus propietarios, mientras que algunos propietarios sólo aceptan alquilar sus propiedades a precios muy elevados. Otros problemas son el cambio de unidades residenciales en el antiguo sistema de alquiler a unidades administrativas o comerciales, acciones contra los inquilinos como arruinar y descuidar propiedades ocupadas por inquilinos debido a la falta de mantenimiento de los servicios públicos por parte del propietario, y la disminución del valor relativo de los alquileres antiguos. La crisis económica se manifiesta en una gran brecha entre los bajos valores de alquiler establecidos hace décadas y los precios actuales del mercado. El largo período de estabilidad de precios ha provocado que los rendimientos de los propietarios sean menores de lo que serían de otro modo, especialmente cuando los costos de vida y de la tierra están aumentando, lo que ha resultado en una falta de equidad y equilibrio tanto social como económicamente.
Según la Agencia Central de Movilización Pública y Estadísticas (CAPMAS), en el año 2017, Egipto tenía un total de 23.455.079 hogares, de los cuales alrededor de 1.642.870 hogares (7,0%) todavía estaban bajo el antiguo sistema de alquiler. De ellas, un total de 3.019.662 inmuebles estaban bajo antiguos contratos de alquiler, correspondiendo el 54% a unidades residenciales y el 46% restante a usos comerciales y administrativos. Además, las estadísticas revelaron que en 2017 había 13 millones de unidades de vivienda vacías, lo que constituía el 33,5% del parque total de viviendas, de las cuales 4 millones de unidades estaban cerradas: 2,9 millones debido a que los hogares poseían otra residencia y 1,1 millones porque los hogares vivían fuera del país. Esto indica que el problema habitacional en el país no se debe a escasez de oferta, sino a distorsión de la distribución y del mercado.
Egipto también ha asumido compromisos sobre el derecho a la vivienda tanto a nivel internacional como constitucional. Ratificó el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) en 1967, que a través del artículo 11 establece el derecho a una vivienda adecuada. En el artículo 78 de la Constitución egipcia, el Estado tiene el mandato de proporcionar a los ciudadanos el derecho a una vivienda adecuada, agua potable y alimentación saludable.
En la actualidad, los comités del censo integrados por los gobernadores pertinentes de cada gobernación están demarcando las áreas para implementar las nuevas regulaciones de alquiler destinadas a modernizar el sistema y equilibrar los intereses de propietarios e inquilinos.
