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Los tasadores de impuestos locales no reconocen las viviendas unifamiliares propiedad de inversores como propiedades comerciales al establecer evaluaciones de impuestos
Por Rick Tannenbaum
Están por todas partes en el condado de Rockland: viviendas unifamiliares compradas por LLC anónimas y alquiladas con fines de lucro. Algunos inversores poseen docenas de viviendas, ya sea a su nombre o a través de entidades de propósito único.
La mayor participación de corporaciones y firmas de capital privado en el mercado inmobiliario del Valle de Hudson está asociada con una mayor gentrificación y desplazamiento de los residentes existentes en la región. Los intereses corporativos grandes y pequeños están elevando los precios y poniéndolos fuera del alcance de muchos inquilinos, lo que dificulta enormemente la entrada al mercado a los compradores de vivienda por primera vez.
Los inversores que compran y alquilan viviendas unifamiliares pueden deducir todos los gastos de mantenimiento de la vivienda y los terrenos, los intereses de sus hipotecas, la depreciación de la propiedad, los gastos de gestión, los gastos legales, de seguros y otras innumerables categorías de gastos que hacen que las inversiones sean rentables, protegiendo esencialmente la mayor parte de los ingresos por alquiler de los impuestos estatales y federales sobre la renta. Los municipios incurren en costos para registrar e inspeccionar las viviendas propiedad de inversionistas para determinar su habitabilidad y cumplimiento del código.
A pesar de los incentivos que disfrutan los inversionistas, estas propiedades que generan ingresos se evalúan y gravan con la misma tasa que las casas ocupadas por sus propietarios ubicadas al lado y al otro lado de la calle porque las políticas impositivas de evaluación del Estado de Nueva York no reconocen la diferencia entre propiedades de alquiler propiedad de inversionistas y viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios.
El asesor de Orangetown, Brian Kenney, dice: «Los alquileres unifamiliares todavía se consideran residencias típicas o propiedades familiares, ya sea alquiladas o no, y no comerciales con tasas impositivas más altas. Las residencias comerciales o no residenciales deben tener al menos cuatro unidades o más para estar en esa clase».
Las prácticas de evaluación locales están dictadas por la ley estatal que establece docenas de códigos de uso específicos para fines de evaluación. El Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York (NYSDTF) detalla nueve códigos de “clasificación” particulares: agrícola; Residencial; terreno baldío; comercial; recreación y entretenimiento; servicios comunitarios; industrial; servicios públicos; y tierras silvestres, boscosas, de conservación y parques públicos.
Dentro de cada categoría, hay subcategorías. Por ejemplo, la categoría residencial tiene subcategorías para residencias unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares durante todo el año, propiedades grandes y residencias de uso estacional. No existe una subcategoría para viviendas unifamiliares utilizadas como propiedades de inversión.
La categoría comercial tiene subcategorías para apartamentos (generalmente cuatro o más unidades), pensiones y “residencias convertidas” (generalmente una casa unifamiliar que se ha convertido en un consultorio profesional o para uso médico). Las viviendas unifamiliares utilizadas como alquiler residencial no se clasifican como usos comerciales.
«El estado establece los códigos de clasificación de tipos de propiedades. Los tasadores deben seguirlos», dijo el tasador de Clarkstown, John Noto.
Y aunque el NYSDTF dice que los municipios “pueden usar su propio esquema de codificación, además de los códigos” que proporciona, los asesores municipales se sienten obligados por las categorías estatales y regularmente bendicen las propiedades de inversión unifamiliares con las mismas evaluaciones e impuestos más bajos que pagan las viviendas ocupadas por sus propietarios en vecindarios residenciales.
La adquisición de viviendas unifamiliares por parte de intereses corporativos se recuperó después de la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008 y se ha acelerado desde la década de 2020. Los inversores están adquiriendo de manera desproporcionada propiedades de menor precio con un amplio mantenimiento diferido y las comercializan como propiedades de alquiler.
Los gobiernos locales han establecido registros de alquileres en sus códigos de ciudades y pueblos para rastrear la proliferación de conversiones de viviendas ocupadas por propietarios a viviendas ocupadas por inquilinos y para garantizar que las propiedades del mercado de alquiler cumplan con los códigos y sean seguras. Pero los agentes encargados de hacer cumplir el código tienen problemas para mantenerse al día con las quejas. Los municipios también exigen el registro para garantizar que las viviendas unifamiliares no se dividan en unidades de apartamentos ni se utilicen como pensiones para trabajadores diurnos o transeúntes.
Las casas adquiridas por LLC se encuentran en vecindarios residenciales, pero en realidad funcionan como inversiones comerciales. A pesar de la conversión a propiedades comerciales, las prácticas de evaluación del estado de Nueva York esencialmente impiden que los asesores locales impongan evaluaciones que reflejen las inversiones comerciales realizadas por los propietarios de LLC.
Hudson Valley Pattern For Progress recibió recientemente una subvención para realizar un estudio de la amplitud y el impacto de la propiedad corporativa de viviendas unifamiliares en Hudson Valley. Ese estudio también debería analizar el impacto en el impuesto a la propiedad de la ventaja de evaluación existente que disfrutan las propiedades de inversión.
Los municipios locales cuentan con un inventario a través de registros de alquiler de propiedades propiedad de inversionistas. Dado el crecimiento de las viviendas residenciales propiedad de inversionistas en el condado de Rockland y el Valle de Hudson, y la carga fiscal cada vez mayor necesaria para mantener a los gobiernos locales, el NYSDTF y los tasadores locales deberían considerar establecer una nueva categoría para evaluar adecuadamente el valor de las residencias unifamiliares propiedad de los inversionistas y eliminar la ventaja fiscal que disfrutan a través de la omisión en las clasificaciones de tasación.
