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Una gran cantidad de nueva oferta todavía se está abriendo paso en el mercado de viviendas multifamiliares. Eso, sumado al debilitamiento de la demanda, especialmente de los trabajadores más jóvenes, está haciendo aumentar las vacantes y bajar los alquileres.
El alquiler medio nacional de apartamentos cayó un 1% en noviembre respecto a octubre y ahora asciende a 1.367 dólares, según Apartment List. Fue la cuarta caída consecutiva mes a mes. Los alquileres de apartamentos han bajado un 1,1% desde noviembre de 2024 y un 5,2% desde su pico de 2022.
«A principios de este año, parecía que el crecimiento anual estaba en camino de volverse positivo por primera vez desde mediados de 2023; sin embargo, ese repunte se estancó y revirtió su curso durante un verano particularmente lento», según los investigadores de Apartment List.
Después de alcanzar un máximo histórico para este índice, que se remonta a 2017, en octubre, la tasa de desocupación nacional de multifamiliares se mantuvo en 7,2% en noviembre.
El aumento histórico de la construcción multifamiliar en los últimos años ahora está retrocediendo, pero todavía está entrando en funcionamiento una buena oferta de nuevas unidades en un momento de demanda mucho más débil.
Históricamente, la caída representa la mayor desaceleración en los alquileres multifamiliares, pero este año es aún más pronunciada. CoStar informó las mayores caídas mensuales en el alquiler medio que había visto en 15 años de seguimiento. La razón principal es que cada vez más jóvenes luchan por formar nuevos hogares.
«Ese grupo de 18 a 34 años… Creo que hasta el 32,5% de ellos ahora viven con una familia, y esa es la cifra más alta en mucho tiempo», dijo Grant Montgomery, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar. «Creo que refleja los altos costos de alquiler que han aumentado a lo largo de los años, así como el mercado laboral más difícil para los jóvenes que recién salen de la universidad».
«De ahí proviene tradicionalmente gran parte de la demanda; la principal demanda de inquilinos proviene de ese tipo de base más joven», dijo.
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La debilidad se está manifestando en las acciones de los principales REIT de apartamentos públicos. Nombres como AvalonBay, Equity Residential y Camden Property Trust han caído en lo que va del año.
En algunos mercados los alquileres caen más rápido que en otros, debido a factores económicos locales. Las Vegas, por ejemplo, está experimentando un turismo más lento, lo que a su vez afecta los empleos allí. Boston ha visto una disminución en la financiación federal para la biotecnología, así como una caída en el número de estudiantes extranjeros en sus colegios y universidades; ambos están impactando fuertemente su sector de alquiler. Austin, Texas, está sufriendo el mayor impacto en los alquileres, gracias a una mayor construcción de unidades multifamiliares.
Si bien los alquileres se están debilitando a nivel nacional y los propietarios están impulsando las concesiones, los inquilinos buscan cada vez más mercados más asequibles.
Cincinnati fue el mercado más buscado, seguido de Atlanta y Kansas City, Missouri, según un informe de Yardi que analizó dónde estuvieron activos los buscadores de apartamentos el verano pasado, la época tradicionalmente más ocupada para nuevos arrendamientos. St. Louis experimentó el mayor aumento trimestral en el interés de los inquilinos, y Washington, DC cayó del primer puesto al cuarto.
«El Medio Oeste, en particular, atrajo más atención que nunca, lo que indica que muchos de sus mercados de ‘joyas escondidas’ ya no son un secreto», según el informe, que encontró que 11 de las 30 ciudades con mayor demanda de inquilinos estaban en el Medio Oeste.
Yardi también revisó sus expectativas para el suministro de 2026, diciendo que si bien el nuevo suministro disminuirá hasta 2027, una tubería en construcción mayor de lo esperado hizo que aumentara sus estimaciones trimestrales anteriores para 2025 y 2026 en un 6,8% y un 2,5%, respectivamente.
A medida que la construcción continúe desacelerándose durante el próximo año, el mercado general debería estabilizarse un poco, según el informe Apartment List.
«Dicho esto, al auge de la oferta todavía le queda un poco de pista, y las perspectivas de la demanda han comenzado a parecer más débiles en medio de un mercado laboral inestable», escribieron los investigadores.
