El 21 de noviembre, Isabel Rodríguez (Abenójar, Ciudad Real, 44) cumple dos años al frente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Tras las elecciones de 2023, Pedro Sánchez elevó la política de vivienda a nivel ministerial, reviviendo una cartera previamente supervisada por ministras como Carme Chacón, Beatriz Corredor y María Antonia Trujillo.
Sánchez encargó a Rodríguez, entonces portavoz del Gobierno y ministro de Política Territorial, la implementación de la recién introducida Ley de Derecho a la Vivienda, la entrega de las 180.000 viviendas prometidas durante la campaña, el avance de la Ley del Suelo y la coordinación con las comunidades autónomas. Rodríguez había sido uno de los primeros partidarios de Sánchez durante las primarias.
En los últimos dos años, la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, especialmente en el último año, según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Acceder a la propiedad de una vivienda se ha vuelto cada vez más difícil, especialmente para los jóvenes, mientras que el mercado de alquiler prácticamente ha desaparecido, la oferta se ha reducido drásticamente y los precios siguen aumentando, incluso en zonas oficialmente designadas como de alta presión.
Los menores de 35 años han sido los más afectados. De hecho, la tasa de emancipación juvenil cayó al 15,2% en el segundo semestre de 2024, la más baja para ese período desde que el Consejo Español de la Juventud (CJE) comenzó a recopilar datos en 2006.
Caída de la oferta, aumento de la demanda y precios récord
Los precios de la vivienda en España siguen subiendo. Entre noviembre de 2023 y octubre de 2025, el precio medio de la vivienda de segunda mano cotizada en idealista aumentó un 26% desde que Rodríguez asumió el cargo, alcanzando niveles récord de 2.555 €/m². Madrid experimentó la mayor subida (40,3%), seguida de Barcelona (21,6%), con precios medios superiores a los 5.000 €/m² en ambas ciudades.
Mientras tanto, el parque de viviendas en el mercado de ventas sigue reduciéndose. Respecto al tercer trimestre de 2023, las viviendas en venta en idealista han caído un 22,6% a nivel nacional, con los mayores descensos en Madrid (-31,1%) y Barcelona (-28,5%).
La combinación de precios elevados y escasa oferta ha hecho que ser propietario de una vivienda sea casi inalcanzable para millones de españoles. Según datos de Idealista para el tercer trimestre de 2025, la proporción de la renta de los hogares necesaria para pagar una hipoteca promedió el 25%, pero superó el máximo recomendado del 30% en Palma (45%), Málaga (38%), San Sebastián (38%), Madrid (33%) y Barcelona (31%). En el tercer trimestre de 2023, la cifra se situó en el 21,4%.
A pesar de estos precios, Madrid sigue enfrentándose a la mayor presión de demanda por parte de los compradores, y las capitales de provincia superan a las áreas suburbanas circundantes.
El alquiler también se ha vuelto cada vez más inasequible: las familias gastan en promedio el 36% de sus ingresos netos en un apartamento típico de dos habitaciones. Palma (46%), Barcelona (45%), Málaga (41%), Valencia (40%), Alicante (39%) y Madrid (39%) son las más afectadas. Hace dos años el esfuerzo de alquiler ya superó el 30% recomendado, hasta el 31,1%.
Los alquileres han seguido aumentando con Rodríguez, con una media de 14,50 €/m² al mes, un aumento del 21,8% en casi dos años. Madrid experimentó el mayor incremento (30%), frente a Barcelona (19,7%).
Desde la introducción de la Ley de Vivienda, que Rodríguez ha defendido apasionadamente, se han producido la mayoría de los efectos previstos: la oferta se ha desplomado, quedan pocas propiedades de alquiler a largo plazo, los precios siguen aumentando a un ritmo anual de dos dígitos y miles de personas luchan por encontrar alojamiento. La situación es particularmente grave para los jóvenes, los mayores de 65 años y las familias con niños, todos ellos grupos efectivamente excluidos del mercado.
La demanda sigue creciendo. En el tercer trimestre de 2025, los listados de alquileres en Idealista recibieron un promedio de 35 consultas antes de ser eliminados, un aumento del 13 % con respecto al tercer trimestre de 2024, cuando la cifra era 31.
Barcelona es el único gran mercado que experimenta una ligera reducción de la competencia (-3%), pero todavía 58 personas consultan por anuncio, mientras que en Madrid el número ha aumentado hasta 46, un 4% más interanual.
Esta escasez ha llevado a muchos a alquilar habitaciones, cuyo precio también ha aumentado. La oferta de habitaciones compartidas creció un 20% interanual en el tercer trimestre de 2025, y el alquiler mensual medio aumentó ligeramente hasta los 405 euros. El interés en estos alquileres también aumentó un 2% durante el año pasado. Antes del mandato de Rodríguez, en el tercer trimestre de 2023, el alquiler medio de una habitación era de 380 euros, un aumento del 6,6% en dos años.
Barcelona sigue teniendo los alquileres de habitaciones más elevados (600 €/mes), seguida de Madrid (550 €) y Palma (510 €). El interés medio por anuncio es de 22 personas, inferior al de los apartamentos completos. Madrid (23%) y Barcelona (12%) acaparan más de un tercio de todos los anuncios de alquiler compartido.
A diferencia de las ventas de propiedades, los alquileres más buscados se encuentran alrededor de los principales centros urbanos. Trece municipios de Madrid y Cataluña ocupan los 25 primeros lugares de demanda, junto a dos de Valencia, dos de Canarias y ocho capitales de provincia, incluida Barcelona, pero no Madrid.
Los controles del mercado no logran resolver la crisis inmobiliaria
La crisis inmobiliaria de España, caracterizada por una oferta mínima y una alta demanda, se ha visto agravada por las políticas de Sánchez desde 2018, particularmente en el sector del alquiler. Los ataques sistemáticos a los propietarios, especialmente a los pequeños propietarios que sostienen el mercado de alquiler, han creado una importante inseguridad jurídica. El socio de coalición de Gobierno los ha tildado de “rentistas” y “parásitos”, una estrategia que no ha logrado retener a los terratenientes.
Los pequeños propietarios han visto cómo se suspenden los desalojos por impago de alquileres, aumenta la ocupación ilegal, se limitan las actualizaciones anuales de los alquileres y se reducen las deducciones fiscales sobre los ingresos habituales por alquileres.
La Ley de Vivienda, vigente desde mayo de 2023 con Raquel Sánchez, fue una de las últimas leyes aprobadas por la anterior coalición PSOE-Podemos. Bajo el gobierno de Rodríguez, se han implementado municipios oficialmente designados como mercados de alta presión, donde los aumentos de los alquileres están limitados, cubriendo más de 300 municipios en Cataluña, Navarra y el País Vasco, incluidas todas las capitales de provincia y A Coruña.
Los partidos de oposición han criticado la ley por ser intervencionista y aumentar la inseguridad jurídica, lo que eleva los precios. Las comunidades autónomas lideradas por el PP se han negado a implementar zonas de alta presión, alegando extralimitación.
La ley no ha solucionado la escasez de viviendas asequibles, especialmente en las grandes ciudades. El Gobierno continúa interviniendo a través del Registro Único de Alquileres Turísticos y de Temporada, exigiendo el registro de todos los alquileres turísticos y de corta duración inscritos en plataformas que permitan la contratación a distancia.
El Gobierno culpa a los alquileres turísticos y de temporada de la contracción de la oferta a largo plazo, aunque representan menos de la mitad del parque de viviendas perdido desde 2020. Según idealista, los alquileres de temporada representan ahora el 15% de todas las propiedades cotizadas y siguen creciendo desde la pandemia.
El socio menor de la coalición, Sumar, también ha presionado para regular los alquileres y las habitaciones de temporada, alineándolos con las normas de alquiler a largo plazo de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). PSOE y Sumar acordaron enmiendas para evitar que se cobren impuestos como el IBI a los inquilinos y limitar los alquileres estacionales y por habitaciones.
En cuanto a las ventas de propiedades, Rodríguez ha echado la culpa a los compradores extranjeros. El programa “visado dorado” para inversores extracomunitarios (inversión mínima de 500.000 euros) finalizó en abril. Sin embargo, en 12 años, sólo se emitieron 16.000 visas: el 0,3% de las viviendas tramitadas durante ese período.
¿Dónde están las 180.000 viviendas prometidas?
La Ley de Vivienda ha permitido al Gobierno desarrollar la vivienda pública, que todavía representa sólo el 2% de los 26 millones de viviendas de España. Sánchez prometió 180.000 viviendas en esta legislatura; Rodríguez afirma que se han entregado más de 100.000 unidades con fondos de Next Generation EU. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 pretende invertir 7.000 millones de euros, el 60% del Estado y el 40% de las comunidades autónomas, aunque el consenso regional sigue siendo difícil de alcanzar.
Durante la campaña de 2023, Pedro Sánchez prometió entregar 180.000 viviendas durante esta legislatura. El Ministro de Vivienda ha afirmado en varias entrevistas que ya se han terminado más de 100.000 unidades. Estas viviendas públicas se han financiado con recursos Next Generation EU y, según el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, se destinan 7.000 millones de euros a la construcción de viviendas durante los próximos cinco años, de los que el 60% será financiado por el Estado y el 40% restante por las comunidades autónomas. A pesar de esto, el Ministro ha luchado por lograr un consenso entre las regiones para garantizar que el plan cumpla sus objetivos.
En su apuesta por incrementar la vivienda pública, el Ministerio ha transformado la Sociedad Estatal de Suelo (Sepes) en la futura Empresa Pública de Vivienda, que gestionará y promocionará el parque público de vivienda nacional. Ha absorbido efectivamente casi la totalidad de los inmuebles disponibles de Sareb para alquiler social y está adquiriendo terrenos de otros ministerios, como Defensa e Interior, para iniciar nuevos proyectos de vivienda.
Lo que aún no se ha desvelado es el coste para los contribuyentes que supondrá transferir cientos de miles de activos de Sareb a Sepes, ya que la transferencia no será gratuita y se espera que suponga millones de euros en gastos notariales y registrales.
El proyecto estrella de esta administración es la Operación Campamento en Madrid, que entregará 10.700 viviendas en la capital, la mayoría con algún grado de protección pública. Sin embargo, no se espera que la construcción de las primeras unidades comience antes de 2027, similar a otros proyectos en Valencia, Sevilla, Palma y, más recientemente, en terrenos del Ministerio de Justicia.
Pendiente de reforma de la Ley de Tierras
Rodríguez aún tiene pendiente la reforma de la Ley de Tierras. En mayo de 2024, el Gobierno retiró el proyecto por falta de consenso y oposición de PP, Vox, ERC, Podemos y Junts. El PP presentó su propia reforma, pero las negociaciones con PSOE y PNV también se estancaron. La incertidumbre jurídica sobre la planificación urbana continúa, lo que obstaculiza el desarrollo de nuevas viviendas.
Encuestas recientes del CIS muestran que Rodríguez obtiene una puntuación de 4,42/10, y sólo tres de cada diez ciudadanos son conscientes de su papel.
Un “mes horrible” para Rodríguez: fracaso publicitario de 660.000 euros y una línea de atención fallida
Isabel Rodríguez se ha enfrentado a dos tropiezos de alto perfil en las últimas semanas. Una campaña publicitaria de 660.000 euros destinada a dar forma a la narrativa de la vivienda fue abruptamente cancelada en medio de críticas generalizadas, mientras que una nueva línea directa gratuita (047) para proporcionar a los ciudadanos asesoramiento sobre vivienda no funcionó.
En su defensa, Rodríguez solo había solicitado el número al Ministerio de Transición Digital; nunca afirmó que el servicio estuviera activo. Aun así, los errores han desencadenado una de sus peores crisis de reputación, colocando tanto la línea directa como la campaña publicitaria junto a algunos de los fallos gubernamentales más infames de España, como el ‘Keli Finder’ de María Antonia Trujillo. Las críticas fueron tan duras que incluso Sumar, socio de coalición de Sánchez, exigió su renuncia a menos que adoptara medidas de vivienda más serias.
Pocas viviendas protegidas, con Madrid a la cabeza
En el ámbito de la vivienda protegida (protegida), los datos oficiales arrojan dos conclusiones muy claras desde que Isabel Rodríguez asumió como ministra de Vivienda: las viviendas protegidas (VPO) representan menos del 14% del total de la nueva construcción y sus precios están en máximos históricos. Se están construyendo muy pocos y son cada vez más caros.
Desde noviembre de 2023 hasta junio de este año -último dato mensual disponible del MIVAU- se terminaron en España un total de 162.181 viviendas. La gran mayoría (139.886 unidades) estaban en el mercado libre, mientras que sólo 22.295 eran viviendas protegidas (13,7%).
Estas cifras incluyen VPO de planes estatales y regionales, en todos los tipos de tenencia (venta, alquiler, alquiler con opción a compra y otros), y de promotores públicos y privados. Los datos dejan a Madrid y al sector privado como grandes protagonistas.
Si analizamos los datos por comunidad autónoma, Madrid (la región que más se resiste a las políticas de vivienda del gobierno central) está impulsando el mercado nacional. Desde que Rodríguez se hizo cargo del Ministerio de Vivienda, Madrid cuenta con 9.225 viviendas protegidas con aprobación definitiva, lo que representa el 41,3% del total nacional, más que el total combinado de las tres siguientes regiones: Cataluña (3.570 unidades, el 16%), País Vasco (2.843 unidades, el 12,7%) y Andalucía (2.759 unidades, el 12,3%).
En el resto de comunidades autónomas, menos de 1.000 viviendas protegidas han recibido la aprobación definitiva, mientras que Canarias, Cantabria, Murcia, La Rioja y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla no tienen ninguna.
Por tipo de desarrollador, los datos tampoco sitúan a la Administración como líder. De las 22.295 viviendas protegidas aprobadas, la gran mayoría fueron desarrolladas por el sector privado (16.504 unidades, 74%) frente a 5.791 por promotores públicos.
En cuanto a viviendas protegidas en construcción, los datos del MIVAU muestran que desde noviembre de 2023 se han iniciado la construcción de 35.177 unidades en toda España, con una clara tendencia al alza respecto a años anteriores.
La cifra más sorprendente durante los dos años de mandato de Rodríguez se produjo en octubre de 2024, cuando se registraron más de 4.900 aprobaciones provisionales de VPO, el nivel más alto en más de una década (desde junio de 2011). Madrid fue un importante contribuyente, con 4.312 aprobaciones ese mes.
La región gobernada por el PP de Isabel Díaz Ayuso también encabeza el ranking nacional de VPO iniciadas, con más de 14.800 unidades en el periodo analizado, lo que representa el 42,1% del total nacional.
Más allá de las viviendas iniciadas o terminadas, los precios de las viviendas protegidas han alcanzado niveles récord bajo el gobierno de Rodríguez. Según datos del MIVAU, el valor tasado medio de las VPO en el tercer trimestre de 2025 fue de 1.195,70 €/m², el más alto de la serie que se remonta a 2005, con un aumento interanual del 2,4%.
Con todo ello, el problema de la vivienda sigue creciendo, y el Gobierno está ampliando sus medidas. Las últimas propuestas de Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez pasan por promover más viviendas, aumentar la regulación de las SOCIMIs, los pisos turísticos y la compra de inmuebles por parte de extranjeros extracomunitarios residentes en España.
Una de las medidas más destacadas es una exención del 100% del impuesto sobre la renta para los propietarios que fijen los alquileres según el índice de referencia estatal, así como la creación de un sistema de garantía pública para garantizar que los propietarios reciban los pagos del alquiler.
Rodríguez tiene pocos motivos para celebrar sus dos años al frente del ministerio más controvertido del Gobierno, en un momento en el que la vivienda se ha convertido en el problema más apremiante para millones de españoles, que observan con horror cómo no hay una solución a la vista, la oferta sigue siendo escasa y los precios siguen disparándose.
Para lo que queda de legislatura, hay pocos indicios de que la situación vaya a mejorar, según las previsiones del consenso inmobiliario, y la tendencia a seguir el camino marcado primero por Podemos y después por Sumar contra los terratenientes no augura nada bueno. El sector insiste en que Rodríguez quizás debería escuchar más a los expertos que han visitado su despacho y menos a los estrategas políticos que contrató tras despedir a los técnicos. En la crisis inmobiliaria, ya no se trata de construir narrativas, sino de construir viviendas. Los españoles merecemos menos historias y más soluciones.
