Un cierre en seco es un cierre en el que se firman todos los documentos, pero la transacción no se financia el mismo día. El prestamista normalmente transfiere los fondos al siguiente día hábil, después de completar las revisiones finales. Hasta que llegue el dinero, el comprador no asume legalmente la propiedad y el vendedor no recibe el pago.
Los cierres en seco están permitidos en algunos estados y prohibidos en otros. Si bien pueden evitar demoras cuando los prestamistas necesitan más tiempo, también introducen riesgos y desafíos logísticos tanto para los compradores como para los vendedores. Ya sea que te estés acercando Dallas, Texas, Atlanta, Georgiao Sacramento, California, EE.UU.aprenda cómo funciona un cierre seco, cómo se compara con un cierre húmedo, qué estados lo permiten y cómo prepararse si se enfrenta a uno.
Cómo funciona un cierre en seco
Un cierre en seco suele ser muy similar a un cierre estándar, siendo la diferencia clave el movimiento de fondos. El proceso suele desarrollarse de la siguiente manera:
1. Documentación firmada y aprobaciones de préstamos en vigor
Todo documentos de cierre están firmados por ambas partes, incluida la documentación del préstamo del comprador, las divulgaciones y los documentos de transferencia de escritura del vendedor. El préstamo del comprador ha sido aprobado condicionalmente, a la espera de las verificaciones finales del prestamista. La compañía de depósito en garantía o de títulos retiene los documentos firmados hasta que se liberan los fondos.
2. Los fondos se retrasan debido al procesamiento.
El prestamista aún no ha liberado los fondos, a menudo debido a verificaciones de último momento, retrasos en la suscripción, revisión de documentos o tiempos límite bancarios. Hasta que llegue la transferencia, el título o el agente de cierre no pueden desembolsar fondos.
3. Ingresos del cierre en papel
La cita para la firma aún se produce y, desde el punto de vista de la documentación, la transacción está completa. Sin embargo, la propiedad no se transfiere legalmente y el vendedor no recibe el pago hasta que se produce la financiación.
4. Fondos transferidos y desembolsados posteriormente
Una vez que el prestamista libera los fondos (comúnmente el siguiente día hábil), el agente de cierre los desembolsa:
- El vendedor recibe sus ganancias.
- Cualquier gravámenes o se liquidan las hipotecas
- Se registra el préstamo del comprador.
- Las llaves o la posesión se pueden transferir.
¿Por qué ocurren los cierres secos?
Los cierres en seco ocurren por varias razones:
- Retrasos del prestamista: Condiciones de suscripción, verificación de empleo de última hora, revisión de documentos.
- Tiempos de corte de cables: Los bancos pueden dejar de procesar transferencias bancarias el mismo día por la tarde
- Prácticas estatales: Algunos estados prefieren o exigen financiación seca
- Vacaciones o fines de semana: Los fondos del préstamo no se pueden liberar fuera del horario bancario
- Problemas con títulos o documentos: El agente de cierre puede necesitar certificaciones adicionales o cifras de pago
Cierre seco versus cierre húmedo
Si bien tanto el cierre seco como el cerrado implican firmar el mismo papeleo, difieren en un aspecto crucial: el momento en que se desembolsan los fondos y la transacción se completa legalmente.
| Cierre seco | Cierre húmedo |
| Los fondos no se desembolsan el mismo día. | Los fondos se desembolsan durante la cita de cierre. |
| El comprador firma pero no es dueño de la casa hasta que lleguen los fondos | El comprador se convierte inmediatamente en propietario legal. |
| El vendedor no recibe el pago de inmediato | El vendedor recibe los ingresos al cierre |
| Se utiliza principalmente en estados que permiten retrasos en el desembolso. | Requerido en estados con ‘financiación húmeda’ |
| Riesgo de retrasos y limbo para ambas partes | Hora de cierre más predecible |
Riesgos y consideraciones para compradores y vendedores.
Un cierre en seco puede mantener una transacción en movimiento, pero también introduce riesgos únicos tanto para los compradores como para los vendedores que es importante comprender desde el principio.
Riesgo del comprador y logística de mudanza
Antes de que lleguen los fondos, los compradores se encuentran en una etapa legal «intermedia»:
- No pueden tomar posesión ni recibir llaves.
- Mudanzas Es posible que sea necesario reprogramarlo.
- Los planes de viaje o almacenamiento podrían verse interrumpidos.
- Si el préstamo no se financia por algún motivo, el acuerdo puede fracasar.
Para los compradores que planean una mudanza en un momento ajustado, un cierre en seco puede crear desafíos importantes.
Riesgo del vendedor y transacciones posteriores
Los vendedores también pueden enfrentar riesgos importantes:
- No reciben ingresos hasta que llegue la financiación.
- Es posible que no puedan cerrar la compra de su próxima casa o pagar costos de mudanza.
- Si el préstamo del comprador se estanca o es denegado, el vendedor debe volver a ingresar al mercado.
Debido a estas incertidumbres, muchos vendedores prefieren cierres húmedos, donde la financiación se produce el mismo día, minimizando los retrasos y el riesgo financiero.
¿Dónde son legales los cierres secos? Reglas y prácticas estatales
Los cierres en seco no son legales en todos los estados. Muchos estados exigen financiación húmeda, lo que significa que los fondos deben estar presentes antes o en el momento de la firma.
- Estados comunes de financiación seca: California, Oregón, Washington, Nevada, Nuevo Méjico, Utahy ciertos estados del Medio Oeste donde los cierres de depósitos en garantía son comunes.
- Estados con financiación húmeda: Gran parte del sur, noreste y medio oeste, donde se requiere el desembolso el mismo día.
Importante: Las reglas estatales pueden cambiar y algunos mercados permiten cierres tanto húmedos como secos dependiendo del prestamista, la compañía de títulos y las costumbres locales. Confirme siempre con su agente de cierre, abogado o compañía de títulos.
Qué hacer si te enfrentas a un cierre seco
Si su prestamista o agente dice que su cierre podría terminar siendo un cierre en seco, tomar algunas medidas proactivas ahora puede ayudar a mantener el proceso fluido y predecible.
1. Manténgase en contacto con su prestamista
Consulte periódicamente sobre:
- Estado de financiación
- Cualquier condición pendiente
- Tiempo estimado de liberación de fondos
Los registros diarios durante la última semana son comunes.
2. Coordine con su agente Redfin
Su Agente inmobiliario Redfin puede ayudar:
- Gestionar las expectativas con el vendedor.
- Negociar el momento de posesión
- Aclarar quién tiene las llaves y cuándo
3. Planifique los retrasos
Prepare planes de respaldo en caso de que se retrasen los fondos o la logística:
- Programación flexible de camiones de mudanzas
- Almacenamiento de pertenencias
- Alojamiento temporal por una o dos noches.
4. Esté preparado para un cierre húmedo si es necesario
Algunos prestamistas presionan para financiar el mismo día si se cumplen todas las condiciones, así que asegúrese de tener lo siguiente a mano:
- Documentos financieros actualizados.
- Identificación emitida por el gobierno
- Fondos de efectivo para cerrar listos para transferirse temprano en el día
¿Cuándo se produce la financiación después de un cierre en seco?
Después de un cierre en seco, la gran pregunta es cuánto tiempo tardarán en llegar los fondos y cerrar oficialmente la transacción. La financiación suele ocurrir:
- El siguiente día hábil para la mayoría de las transacciones
- El mismo día si los retrasos son menores y se resuelven rápidamente
- 2 a 3 días después si las condiciones del prestamista requieren una revisión adicional
Preguntas frecuentes: ¿Qué es un cierre en seco?
1. ¿Por qué un prestamista retrasaría la financiación al momento del cierre?
La financiación puede verse retrasada por controles de empleo de último momento, condiciones de suscripción no resueltas, documentos faltantes o tiempos límite para transferencias bancarias.
2. ¿Es legal un cierre en seco en mi estado?
No todos los estados permiten cierres secos. Algunos requieren financiación el mismo día (“financiación húmeda”). Su compañía de títulos, abogado de cierre o prestamista pueden confirmar las reglas de su estado.
3. ¿Puede un cierre seco retrasar mi fecha de mudanza?
Sí. No puede tomar posesión hasta que se desembolsen los fondos y la transacción se cierre oficialmente, por lo que es posible que los planes de mudanza deban ser flexibles.
4. ¿Qué sucede si el préstamo nunca se financia después de un cierre en seco?
Si el prestamista no puede liberar los fondos, la transacción no se cierra. El vendedor conserva la propiedad y los próximos pasos dependen de su contrato de compra.
>> Leer: ¿Qué es un contrato de compraventa?
5. ¿Puede un vendedor rechazar un cierre en seco?
En los estados que permiten cierres tanto húmedos como secos, un vendedor puede objetar o negociar. En los estados que requieren financiación seca o cuando los prestamistas la activan debido a retrasos, el vendedor puede tener una capacidad limitada para rechazarla.
