Explorar las inversiones Explorar las inversiones
Si se hace correctamente, la inversión en bienes raíces puede ser lucrativa, ayudar a diversificar su cartera y convertirse en una fuente de ingresos pasivos. Sin embargo, muchos inversores, especialmente aquellos nuevos en el sector inmobiliario, no quieren la carga de ser propietarios o administrar una propiedad.
Afortunadamente, muchas de las mejores inversiones no requieren presentarse a cada llamada del inquilino. Estas son algunas de las mejores formas de ganar dinero en bienes raíces, ordenadas aproximadamente de menor a mayor mantenimiento.
Cómo funciona: Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas propietarias de bienes raíces comerciales. Esto incluye edificios de oficinas, espacios comerciales, apartamentos y hoteles. Los REIT generan sus ingresos a partir del cobro de alquileres. Invertir en un REIT es similar a invertir en acciones o fondos. Comprar una acción le permite sumergirse en bienes raíces sin ser propietario de la propiedad física. Ingresos generados: los REIT pagan dividendos, que son pagos constantes y rutinarios que la empresa realiza al inversor en un cronograma regular. Esta coherencia los convierte en una inversión de jubilación común. Los inversores que no necesitan o no quieren un ingreso regular pueden reinvertir automáticamente esos dividendos. Es importante destacar que los dividendos están sujetos a impuestos en el año en que se reciben. La excepción es si se mantienen en una cuenta con ventajas fiscales, como una cuenta de jubilación individual.
Consideraciones: ¿Son los REIT una buena inversión? Pueden serlo, pero también pueden ser variados y complejos. Algunos cotizan en bolsa como si fueran acciones, mientras que otros no. El tipo de REIT que compre puede ser un factor importante en la cantidad de riesgo que asume, ya que los REIT no negociables no se venden fácilmente y pueden ser difíciles de valorar. En general, los nuevos inversores deberían apegarse a los REIT que cotizan en bolsa y que se pueden comprar a través de una cuenta de inversión.
Cómo empezar: si está interesado en los REIT, puede comprarlos a través de una cuenta de corretaje. Abrir una cuenta lleva menos de 15 minutos. Hemos seleccionado una lista de las mejores cuentas de corretaje para que pueda comenzar. También puede obtener exposición a una selección más diversificada de inversiones inmobiliarias comprando un fondo con intereses en muchos REIT. Puede hacerlo a través de un ETF inmobiliario o invirtiendo en un fondo mutuo con varias acciones de REIT. Anuncio
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Cómo funciona: Las plataformas de inversión de crowdfunding inmobiliario conectan a los desarrolladores con los inversores. Estos inversores buscan financiar proyectos en el mercado privado, normalmente a través de REIT privados. El beneficio de una plataforma como esta es el potencial de generar rendimientos más altos que los que esos inversores podrían recibir a través de un REIT público. Sin embargo, esto conlleva un mayor riesgo. Muchas plataformas de financiación colectiva también ofrecen acceso a inversiones alternativas como arte y objetos de colección.
Ingresos generados: los inversores esperan recibir distribuciones mensuales o trimestrales. Esto es a cambio de asumir riesgos importantes y pagar una tarifa a la plataforma.
Consideraciones: como muchas inversiones en bienes raíces, estas son especulativas y ilíquidas; no es fácil deshacerse de ellas de la misma manera que se puede negociar con acciones. Esto significa que pueden no ser una buena opción para los inversores que necesiten vender o convertir fondos rápidamente.
Cómo empezar: muchas de estas plataformas están abiertas únicamente a inversores acreditados. La Comisión de Bolsa y Valores define a estos inversores como personas que tienen:
Ingresos del trabajo de más de $200,000 ($300,000 con cónyuge) en cada uno de los últimos dos años.
Tener un patrimonio neto de $1 millón o más, sin incluir una residencia principal
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Cómo funciona: alquilar una habitación parece mucho más accesible que el sofisticado concepto de inversión inmobiliaria. Si tienes una habitación libre, puedes alquilarla. Un acuerdo de este tipo puede reducir sustancialmente los costos de vivienda. Le permite permanecer en su casa mientras continúa beneficiándose de la apreciación del precio de su propiedad. Si no está seguro de estar listo, puede probar un sitio como Airbnb. Es esencialmente piratear una casa para quienes tienen fobia al compromiso, ya que no es necesario contratar un inquilino a largo plazo. Airbnb en cierto modo preselecciona a los posibles inquilinos y el anfitrión de la empresa protege contra daños.
Ingresos generados: Ingresos por alquiler. Agregar compañeros de cuarto también puede hacer que el pago de la hipoteca sea más alcanzable.
Consideraciones: asegúrese de mantenerse al día con las regulaciones aplicables. Por ejemplo, algunos apartamentos cooperativos no permiten alquilar a terceros a menos que cumpla con ciertos términos. Algunas propiedades también pueden estar ubicadas en distritos donde las leyes de zonificación no permiten el arrendamiento o el alquiler.
Esta tampoco es una buena estrategia para los inquilinos que tienen un dormitorio adicional. La ética de cobrar de más por una habitación en un departamento que no es de su propiedad para embolsarse los fondos adicionales podría volverse peligrosa muy rápidamente. Alquilar una habitación como inquilino también puede considerarse subarrendamiento, lo que podría otorgarle al compañero de habitación derechos sobre el apartamento. También puede ir en contra de los términos de su contrato de arrendamiento subarrendar si vive en una unidad con alquiler estabilizado o controlado.
Cómo empezar: Haga cálculos para ver cuánto puede necesitar cobrar para ayudar a compensar su hipoteca o para alcanzar su objetivo de inversión. Luego, verifique si existen leyes o regulaciones que le impidan alquilar una habitación en su casa. Además, asegúrese de comprender cómo examinar a un inquilino, cobrarle el alquiler y crear un contrato de arrendamiento. También es importante que conozca los derechos legales de su inquilino con respecto al desalojo, el pago y otros aspectos del alquiler.
Cómo funciona: si tiene algo de capital de sobra y no le importa la administración de la propiedad, puede considerar comprar una propiedad física y alquilarla. Podría ser una casa, un edificio de apartamentos u otro tipo de propiedad residencial o comercial.
Ingresos generados: Ingresos regulares por alquiler. Tenga en cuenta que las reglas fiscales pueden volverse complicadas cuando comienza a cobrar el alquiler como ingreso. Asegúrese de hablar con un asesor para comprender todas sus obligaciones, así como qué exenciones fiscales están disponibles para los alquileres.
Consideraciones: si desea comprar y alquilar una propiedad de inversión completa, busque una con gastos menores que el monto que puede cobrar en alquiler. Y si no quiere ser la persona que aparece con un cinturón de herramientas para arreglar una fuga, o incluso la persona que llama a esa persona, también deberá pagarle a un administrador de la propiedad.
Cómo empezar: trabaje con un agente de bienes raíces y un asesor financiero para encontrar una propiedad que se ajuste a su presupuesto y objetivos de inversión a largo plazo. Considere la ubicación y analice el potencial retorno de su inversión. También deberá comprender sus responsabilidades legales como propietario. Finalmente, asegúrese de tener una comprensión clara de sus gastos iniciales y continuos. Foco de inversores Foco de inversores
Tiffany Alexy no tenía intención de convertirse en inversora de bienes raíces cuando compró su primera propiedad de alquiler a los 21 años. En aquel entonces, estudiante de último año de la universidad en Raleigh, Carolina del Norte, planeaba asistir a una escuela de posgrado local. Pensó que comprar sería mejor que alquilar.
«Entré en Craigslist y encontré un condominio de cuatro habitaciones y cuatro baños que estaba configurado al estilo de una vivienda para estudiantes. Lo compré, viví en una habitación y alquilé las otras tres», dice Alexy.
La configuración cubrió todos sus gastos y le generó $100 adicionales por mes en efectivo. Esto estaba lejos de ser un cambio tonto para un estudiante de posgrado y fue suficiente para que Alexy se contagiara del virus inmobiliario.
Alexy ingresó al mercado utilizando una estrategia a la que a veces se hace referencia como «piratería doméstica». El término fue acuñado por BiggerPockets, un recurso en línea para inversores inmobiliarios. Básicamente significa que estás ocupando tu propiedad de inversión, ya sea alquilando habitaciones, como hizo Alexy, o alquilando unidades de un edificio.
David Meyer, director de inversiones inmobiliarias de BiggerPockets, ofrece más información sobre el pirateo de viviendas. Dice que permite a los inversores comprar una propiedad de hasta cuatro unidades y aún así calificar para un préstamo residencial.
«Si lo administra usted mismo, aprenderá mucho sobre la industria y, si compra propiedades en el futuro, entrará en ella con más experiencia», dice Meyer.
Cómo funciona: usted invierte en una casa de bajo precio que necesita un poco de ayuda, la renueva lo más económicamente posible y luego la revende por un valor más alto. Esta estrategia, también conocida como «cambio de casa», puede permitirle obtener ganancias si vende la propiedad renovada por más de lo que pagó por ella.
Ingresos generados: Beneficio por la venta de la vivienda. En este caso, eso significa restar cualquier costo asociado con la compra, renovación y venta de la casa de lo que gane en la venta.
Consideraciones: puede ser un poco más difícil de lo que parece en la televisión. También es más caro de lo que solía ser, dado el mayor costo de los materiales de construcción y las tasas de interés hipotecarias. Muchos compradores de viviendas pretenden pagarlas en efectivo. El otro riesgo de invertir es que cuanto más tiempo tenga la propiedad, menos dinero ganará. Durante la etapa de renovación, es posible que esté pagando una hipoteca sin generar ingresos. Puedes reducir ese riesgo viviendo en la casa mientras la reparas si las actualizaciones son cosméticas y no te importa un poco de polvo.
Cómo empezar: realice una investigación de mercado para decidir qué constituye un «buen negocio» dentro de su presupuesto y cómo finalmente fijar el precio de la propiedad. Asegúrese de tener los fondos necesarios (ya sea en efectivo o mediante financiación) para cerrar el trato. Considere trabajar con un socio o contratista para evaluar el costo potencial de las reparaciones y obtener un cronograma proyectado (más sobre esto a continuación).
Perspectiva experta Perspectiva experta
«Existe un gran elemento de riesgo, porque gran parte de los cálculos detrás de la inversión requieren una estimación muy precisa de cuánto costarán las reparaciones, lo cual no es fácil de hacer», dice Meyer.
¿Su sugerencia? Encuentre un socio experimentado.
“Tal vez tengas capital o tiempo para aportar, pero encuentras un contratista que sea bueno estimando gastos o gestionando el proyecto”, afirma.
Como todas las decisiones de inversión, las mejores inversiones en bienes raíces son las que mejor le sirven a usted, el inversionista. Piensa en cuánto tiempo tienes, cuánto capital estás dispuesto a invertir y si quieres ser tú quien se ocupe de los asuntos del hogar. Si no tiene habilidades de bricolaje, considere invertir en bienes raíces a través de un REIT o una plataforma de financiación colectiva en lugar de hacerlo directamente en una propiedad.
