Conclusiones clave
- Estados de no divulgación limitar el acceso público a los datos de ventas de bienes raíces.
- Los precios de las viviendas en estos estados no se registran públicamente, lo que significa que los compradores, vendedores y tasadores deben confiar en fuentes de datos privadas.
- La política protege la privacidad, influye impuestos a la propiedady refleja tradiciones y preferencias políticas a nivel estatal.
- Estimaciones del valor de la vivienda todavía están disponibles a través de profesionales inmobiliarios y plataformas como Redfin, que utilizan fuentes de datos verificadas.
¿Qué significa «no divulgación»?
En la mayoría de los estados, los precios de venta de viviendas se convierten en récord público después del cierre. Cualquiera puede consultar el historial de ventas de una propiedad, lo que ayuda a compradores y vendedores a comprender las tendencias del mercado.
Sin embargo, en estados de no divulgaciónlos precios de venta se mantienen privados. Esto significa que no es necesario informar al público ni incluir en los registros de propiedad del condado el monto por el que se vendió una casa. En cambio, la información se comparte únicamente con las partes involucradas en la transacción, como el comprador, el vendedor y el prestamista.
Esta práctica afecta la forma en que se recopilan, analizan y utilizan los datos del mercado, especialmente para herramientas de fijación de precios en línea, tasadores y evaluaciones de impuestos a la propiedad.
¿Por qué algunos estados practican la no divulgación?
Protecciones de privacidad para propietarios
Una de las principales razones por las que los estados adoptan leyes de confidencialidad es para proteger la privacidad de los propietarios. Muchos vendedores prefieren mantener la confidencialidad de los detalles financieros de sus transacciones. Este nivel de discreción puede resultar especialmente atractivo para personas de alto perfil o cualquier persona preocupada por mantener la privacidad de sus datos financieros personales.
Prevención de liquidaciones fiscales basadas en precios de venta
En algunas áreas, impuestos a la propiedad se calculan utilizando el valor tasado en lugar de los precios de venta reales. Las leyes de confidencialidad impiden que los condados aumenten automáticamente impuestos a la propiedad basado en las últimas ventas, lo que ayuda a mantener evaluaciones estables para los propietarios de viviendas.
Influencia de intereses inmobiliarios y comerciales
Los grupos industriales a veces abogan por políticas de confidencialidad para proteger la privacidad financiera de los clientes y fomentar la inversión. Profesionales inmobiliarios También puede apoyar estas reglas como una forma de preservar la flexibilidad de negociación tanto para compradores como para vendedores.
Tradición y preferencias de política estatal.
En determinadas regiones, la confidencialidad tiene profundas raíces históricas. Estos estados a menudo valoran la participación gubernamental limitada y enfatizan la privacidad individual. Con el tiempo, esto ha dado forma a las decisiones políticas y ha preservado las leyes de confidencialidad incluso cuando la mayoría de los demás estados avanzaron hacia la total transparencia.
¿Qué estados no se han divulgado hasta la fecha?
A la fecha, varios estados mantienen políticas de confidencialidad para las transacciones inmobiliarias. Estos incluyen:
Si bien estos estados no exigen que los precios de venta se revelen al público, aún permiten el intercambio privado de datos de transacciones con fines de tasación e hipotecas. Los compradores y vendedores aún pueden acceder a información precisa sobre precios a través de agentes inmobiliarios locales o profesionales de tasación.
Estados de divulgación total versus divulgación parcial versus estados de no divulgación
| Tipo de estado | ¿Son públicos los precios de venta? | ¿Qué información se comparte? | Ejemplos |
| Estados de divulgación total | Sí | Los precios de venta, los detalles de las transferencias y la mayoría de los datos de las transacciones se registran y son accesibles a través de los registros del condado. | California, Florida, Indiana, Alabama |
| Estados de divulgación parcial | A veces | Se divulgan algunos detalles de la transacción, pero los precios de venta pueden permanecer privados; Los datos sobre impuestos y propiedad sobre la propiedad siguen siendo públicos. | Misuri, Montana (varía según el condado) |
| Estados de no divulgación | No | Los precios de venta no se registran públicamente; Los compradores y vendedores deben confiar en los agentes, los datos de MLS y los tasadores para obtener precios precisos. | Texas, Idaho, Wyoming, Alaska, Luisiana, Nuevo México |
Los estados de divulgación completa hacen que los precios de venta sean fáciles de encontrar, mientras que los estados de divulgación parcial solo comparten detalles selectos. Los estados que no divulgan información mantienen los precios de las viviendas en privado, lo que significa que los compradores dependen más de agentes, tasadoresy datos de la MLS entender valor de mercado local. Esta variación en la transparencia puede influir en todo, desde las estrategias de precios hasta la confianza con la que se comparan casas en su área.
¿Qué significa la confidencialidad para usted?
Si vive o planea mudarse a un estado de no divulgación, espere menos información disponible públicamente sobre el precio de venta de las casas en su vecindario. Esto puede hacer que sea más difícil calcular el valor justo de mercado o comparar propiedades por su cuenta.
Esto significa confiar más en la experiencia del mercado local de su agente. Los agentes en estados de no divulgación a menudo tienen acceso a datos de listados privados a través del Servicio de listados múltiples (MLS).
Para vendedoresfijar el precio correcto de su casa se vuelve aún más importante. Sin comparables públicos, establecer un precio de lista preciso depende de valoraciones profesionales y de la comprensión de las tendencias locales por parte de su agente.
Para tasadores e inversoresestas reglas añaden complejidad pero no imposibilidad. Aún se pueden desarrollar estimaciones de mercado confiables utilizando datos privados e informes de transacciones verificados.
Evaluaciones de propiedades inexactas o retrasadas y cómo obtener una estimación confiable del valor de la vivienda
Aunque los datos de venta pública son limitados, todavía existen varias formas de determinar el valor de una propiedad:
- Trabaje con un agente inmobiliario local: Los agentes tienen acceso a datos de la MLS y puede proporcionar un análisis comparativo de mercado (CMA) para ayudarle a comprender el verdadero valor de mercado.
- Solicite una tasación profesional: Los tasadores autorizados utilizan datos de ventas privados y el estado de la propiedad para determinar el valor razonable.
- Utilice herramientas de estimación en línea: Plataformas como Estimación de Redfin combine datos de cotización propios y tendencias regionales para ofrecer un rango de valor de la vivienda casi preciso, incluso en estados de no divulgación.
- Revise los registros de evaluación del condado: Si bien es posible que los precios de venta no estén disponibles, las características de la propiedad y los valores tasados aún pueden proporcionar información sobre las tendencias del mercado.
Valores y comparaciones de vecindarios difíciles de encontrar
En áreas de confidencialidad, encontrar valores de vecindario precisos y ventas comparables puede resultar complicado porque los precios de venta no se registran públicamente. Sin estos datos, crear un análisis comparativo de mercado (CMA) confiable se vuelve más difícil tanto para los compradores como para los agentes.
En lugar de consultar registros públicos, los agentes deben confiar en datos de MLS, información de ventas privadas y su propia experiencia local para estimar el valor de una vivienda. Esto puede hacer que los precios sean menos transparentes y requiere que los compradores dependan más de profesionales que entienden el área y tienen acceso a fuentes de datos verificadas.
Cómo encontrar precios de venta y estimar el valor en estados de no divulgación
En los estados de no divulgación, los precios de venta cerrados no forman parte del registro público, por lo que hay que confiar en las fuentes que sí tienen acceso. Comience pidiendo a un agente de bienes raíces local un análisis de mercado comparativo (CMA), ya que los datos de MLS generalmente incluyen precios de venta reales y comparaciones recientes de vecindarios. Si necesita una opinión más formal, puede contratar a un tasador autorizado o solicitar un informe de la compañía de títulos porque ambos suelen tener acceso a datos de venta no públicos y pueden proporcionar una valoración detallada basada en ajustes específicos de la propiedad.
Para ajustar aún más su estimación, agregue pistas disponibles públicamente. Utilice el Aplicación Redfin para revisar detalles de listados anteriores, historiales de precios, tendencias de ventas en el vecindario e indicadores de mercado, como la relación entre venta y listado. Combine estos conocimientos con evaluaciones de impuestos y estimaciones del valor de la vivienda en línea para verificar su rango. Al vincular su estimación a datos de comparación confiables y utilizar los análisis de mercado de Redfin para validarla, puede crear un rango de valor bajo, medio y alto confiable incluso en un estado donde los precios de venta no se divulgan públicamente.
Texas es un estado de confidencialidad: lo que eso significa
Texas es un estado de confidencialidad, lo que significa que el precio de venta de una vivienda no se registra públicamente ni se comparte con el público en general. A diferencia de los estados de divulgación, solo el comprador, el vendedor y sus agentes tienen acceso al monto exacto de la venta. Debido a que esta información no está disponible a través de registros públicos, los profesionales de bienes raíces dependen de los datos de MLS, las tendencias del mercado y las fuentes verificadas para estimar los valores de las propiedades. Para compradores y vendedores, esto puede hacer que los precios precisos dependan aún más de la experiencia de los agentes locales que comprenden la dinámica del vecindario y las ventas comparables.
Preguntas frecuentes
1. ¿Qué es un estado de confidencialidad en el sector inmobiliario?
Un estado de confidencialidad es aquel en el que no es necesario informar al público sobre los precios de venta de viviendas. Esto significa que los montos de las ventas no aparecen en los registros del condado ni en las bases de datos públicas, y solo las partes directamente involucradas en la transacción, como el comprador, el vendedor y el prestamista, tienen acceso a esa información.
2. ¿Por qué algunos estados mantienen privados los precios de venta de viviendas?
Los estados mantienen leyes de confidencialidad por razones que incluyen la privacidad de los propietarios de viviendas, evaluaciones estables de impuestos a la propiedad y participación gubernamental limitada en los datos financieros personales. Estas políticas a menudo reflejan tradiciones y preferencias de larga data por la privacidad sobre la transparencia.
3. ¿Cómo afecta la no divulgación a los compradores y vendedores de viviendas?
A los compradores puede resultarles más difícil investigar ventas comparables o estimar un precio justo de mercado por sí mismos. Los vendedores deben confiar más en los profesionales inmobiliarios locales para fijar el precio exacto de sus casas. Los agentes y tasadores con acceso a datos privados de MLS desempeñan un papel esencial en estas transacciones.
4. ¿Aún puede averiguar el precio de venta de las casas en estados de no divulgación?
Si bien los precios de venta exactos no están disponibles para el público, los agentes y tasadores pueden acceder a datos de ventas privados a través de sistemas MLS. Herramientas en línea como el Estimación de Redfin También utilice datos verificados para proporcionar aproximaciones cercanas a los valores de las viviendas en estas áreas.
5. ¿Cómo puedo determinar el valor de mi casa en un estado de confidencialidad?
Las formas más precisas incluyen trabajar con un agente inmobiliario autorizado para realizar un análisis comparativo del mercado, contratar a un tasador profesional y consultar herramientas de valoración de viviendas en línea que utilizan datos patentados.
6. ¿Las leyes de confidencialidad afectan los impuestos a la propiedad?
En muchos estados de no divulgación, los tasadores de impuestos utilizan las características de la propiedad, no los precios de venta, para determinar el valor tasado. Esto puede ayudar a estabilizar los impuestos a la propiedad, pero ocasionalmente puede resultar en valoraciones que difieren del valor de mercado.
7. ¿Qué significa que Texas es un estado de confidencialidad?
Texas se considera un estado de confidencialidad porque el precio de venta final de una propiedad no se hace público en los registros del condado. Sólo el comprador, el vendedor y sus agentes inmobiliarios se les permite saber la cantidad exacta.
Como resultado, terceros (como sitios web de listados, tasadores y el público en general) no pueden acceder a los precios de venta oficiales a menos que se compartan voluntariamente. Esto hace que las valoraciones precisas dependan más de los datos de MLS y de la experiencia de los profesionales inmobiliarios locales.
8. ¿Cuántos estados de confidencialidad hay en EE. UU.?
En EE. UU., hay alrededor de 12 estados de no divulgación, lo que significa que estos estados no exigen que los precios de venta de las propiedades se hagan públicos. Debido a esto, los datos inmobiliarios son más limitados y los conocimientos del mercado a menudo dependen de la información del MLS y la experiencia local. Avíseme si desea que también enumere los estados.
Comprender la confidencialidad en el mercado inmobiliario actual
Las leyes de confidencialidad están diseñadas para proteger la privacidad y mantener el control local sobre los datos inmobiliarios. Si bien limitan el acceso público a los precios de venta exactos, no impiden que compradores y vendedores tomen decisiones informadas.
Trabajar con un experto agente de bienes raíces puede ayudar a cerrar la brecha de información, asegurando que tenga la comprensión más precisa de los valores de las propiedades en su área. Ya sea que esté comprando, vendiendo o simplemente haciendo un seguimiento del valor de su casa, herramientas como Estimación de Redfin hacer que sea más fácil mantenerse informado, incluso cuando los precios de venta no figuran públicamente.
